營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法

一、征稅范圍 　　土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。 　　（一）征稅范圍的一般規(guī)定

（二）征稅范圍的具體規(guī)定

二、納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。三、稅率——四級(jí)超率累進(jìn)稅率

四、具體計(jì)算方法

（一）應(yīng)稅收入額的確定1.營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅額

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第一條規(guī)定：

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

2.收入形式： ①貨幣收入?、趯?shí)物收入?、燮渌杖?nbsp;　　3. 縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用：

（1）如計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，作計(jì)稅收入；

（2）如未計(jì)入房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不作計(jì)稅收入。

（二）扣除項(xiàng)目及其金額 計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：

（一）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除： 　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括： 　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條款規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。地價(jià)款包括： 　　出讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)為按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的地價(jià)款。 　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（如登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅）。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括6項(xiàng)： 　?。?）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 　　（2）前期工程費(fèi) 　?。?）建筑安裝工程費(fèi) 　　（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　?。?）公共配套設(shè)施費(fèi) 　?。?）開發(fā)間接費(fèi)用 　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的： 　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi) 　　利息扣除注意：

①能分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額； 　　③不包括加息、罰息。 　?。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的： 　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　?。?）利息單獨(dú)扣除：

開發(fā)費(fèi)用＝利息+（地價(jià)＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi) 　 （2）利息不單獨(dú)扣除：直接用以下公式 　　開發(fā)費(fèi)用＝（地價(jià)＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是城建稅、教育費(fèi)附加、地方育費(fèi)附加《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第三條規(guī)定，關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題 　?。ㄒ唬I(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。即“營(yíng)改增”后，增值稅為價(jià)外稅，稅金不在計(jì)稅收入中，不得扣除。 　?。ǘI(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。 　　其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。

即營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除： 　　加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20% 　　對(duì)取得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。 　　

縣級(jí)及以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用：

（1）作為計(jì)稅收入的，可從扣除項(xiàng)目扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；

（2）房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，不作為計(jì)稅收入征稅。相應(yīng)地代收費(fèi)用不得在收入中扣除。

（三）　應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

五、案例計(jì)算

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)改增后取得土地，開發(fā)A項(xiàng)目的可售總面積20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商業(yè)10000㎡，建成后全部售完，取得含稅收入33300萬元，其中普通住宅11100萬元，商業(yè)22200萬元；項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法。

計(jì)算土地增值稅時(shí)土地價(jià)款加開發(fā)成本合計(jì)12610萬元；

其中：土地價(jià)款1110萬元，前期工程費(fèi)500萬元，建安工程費(fèi)10000萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500萬元，公共配套費(fèi)300萬元，開發(fā)間接費(fèi)（不含利息）200萬元.（除土地外均為不含稅成本）

現(xiàn)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就A項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。（公司僅A項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目）。

按可售面積分?jǐn)偝杀荆制胀ㄗ≌头亲≌瑑深惙謩e計(jì)算土地增值稅，如下表

（一）普通住宅土地增值稅計(jì)算

1. 土地增值稅應(yīng)稅收入＝10055（萬元）

（1）增值稅銷售額 =（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（萬元）

（2）增值稅銷項(xiàng)稅額=增值稅銷售額×稅率11%=9500×11%=1045（萬元）

（3）土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅額=11100-1045=10555（萬元）

2.計(jì)算扣除項(xiàng)目： 　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額：555萬元（按面積分?jǐn)?110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：5750萬元（按面積分?jǐn)?1500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（555＋5750）×10%＝630.5（萬元）（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目： 　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額：555萬元 　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本：5750萬元 　　③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（555＋5750）×10%＝630.5（萬元） 　?、芏惤穑杭僭O(shè)發(fā)生132萬，不含增值稅。 　　城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加＝132（萬元） 　?、菁佑?jì)扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（萬元） 　?。?）銷售收入＝10055（萬元） 　　（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目： 　　 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（萬元） 　?。?）增值額＝10055－8328.5＝1726.5（萬元） 　　（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30% 　?。?）適用稅率30% 　?。?）土地增值稅稅額＝1726.5×30%＝517.95（萬元）

（二）非住宅土地增值稅計(jì)算

1. 土地增值稅應(yīng)稅收入＝20055（萬元）

（1）增值稅銷售額 =（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（萬元）

（2）增值稅銷項(xiàng)稅額=增值稅銷售額×稅率11%=19500×11%=2145（萬元）

（3）土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅額=22200-2145=20555（萬元）

2.計(jì)算扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：555萬元（按面積分?jǐn)?110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：5750萬元（按面積分?jǐn)?1500÷10000 ㎡×20000 ㎡） 　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（555＋5750）×10%＝630.5（萬元） 　　（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目： 　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額：555萬元 　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本：5750萬元 　?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（555＋5750）×10%＝630.5（萬元） 　　④稅金：假設(shè)發(fā)生264萬，不含增值稅。 　　城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加＝264（萬元） 　?、菁佑?jì)扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（萬元） 　　（1）銷售收入＝20055（萬元） 　?。?）計(jì)算扣除項(xiàng)目： 　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（萬元） 　?。?）增值額＝20055－8460.5＝11594.5（萬元） 　?。?）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200% 　?。?）適用稅率50% 　?。?）土地增值稅稅額＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（萬元）

（三）合計(jì)應(yīng)繳土地增值稅5046.13萬元