房地產(chǎn)預(yù)收款后辦理按揭貸款如何開發(fā)票？是開11%或5%的發(fā)票嗎

最近經(jīng)常被問詢，房地產(chǎn)預(yù)收款，客戶要求開發(fā)票去辦理銀行按揭貸款，如何開發(fā)票？

一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開收據(jù)即可，不用開發(fā)票。但由于購房客戶需要辦理銀行按揭貸款、辦理抵押登記等常常要求房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)票，產(chǎn)生相關(guān)開票需求，原以為這個問題其實早就解決了。但現(xiàn)在看來，還是有很多財務(wù)人員不知道，開出了稅率為5%或11%的增值稅發(fā)票。

1、 如果開出了稅率為5%或11%的增值稅發(fā)票，就產(chǎn)生了增值稅納稅義務(wù)，須確認銷項稅額。當然，如果房地產(chǎn)企業(yè)前期進項專票較多，也不至于繳稅，但也應(yīng)避免此情況發(fā)生。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅【2016】36號）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

對于房地產(chǎn)企業(yè)通常理解發(fā)生納稅義務(wù)時間是交房這一時點（完成應(yīng)稅行為且完成收款）。如果先開票就產(chǎn)生相應(yīng)增值稅納稅義務(wù)，需按稅率繳納相應(yīng)增值稅。

2、預(yù)收款后如何開票避免提前確認銷項稅額

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第53號第九點規(guī)定，《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）附件《商品和服務(wù)稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼調(diào)整以下內(nèi)容，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（V2.0.11）：（十一）增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。 　　“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。 　　使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，使用602“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，注意向購房者開具的是增值稅普通發(fā)票，不是增值稅專用發(fā)票。