鑒于房地產(chǎn)業(yè)的金融監(jiān)管政策逐步趨緊的大背景之下，銀行等金融機(jī)構(gòu)多以明股實(shí)債的形式為房地產(chǎn)業(yè)提供融資服務(wù)。明股實(shí)債，顧名思義，作為融資方的房地產(chǎn)公司，未來(lái)要向借款人支付的不是債息，而是股息。動(dòng)輒幾千萬(wàn)甚至幾億元的股息支出卻因?yàn)闆](méi)有發(fā)票，所以無(wú)法進(jìn)入成本進(jìn)行稅前扣除，如此便變相導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)大大增加。房地產(chǎn)企業(yè)在做融資業(yè)務(wù)時(shí)，一定要將稅收因素考慮在內(nèi)，切忌顧頭不顧尾。如下，小編將結(jié)合曾經(jīng)做過(guò)的一個(gè)咨詢案例來(lái)具體說(shuō)明一下這個(gè)問(wèn)題。

案例一：看不見的利息成本

某開發(fā)商A公司從某金融機(jī)構(gòu)融得了一筆資金，10億元，年化率16%，借款期2年。A公司股東構(gòu)成為張三和李四，注冊(cè)資本為5千萬(wàn)。

稅務(wù)分析

借款利息為3.2億（10*16%*2）。利息支付無(wú)法進(jìn)入成本，直接帶來(lái)稅收成本的增加：

土地增值稅：3.2億*30%（默認(rèn)按最低一檔稅率計(jì)算）=0.96億

企業(yè)所得稅：3.2億*（1-30%）*25%=0.56億

兩項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)增加：0.96+0.56=1.52（億元）

為防有爭(zhēng)議，小編在這里補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)一句：實(shí)務(wù)中，在計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用的時(shí)候，企業(yè)也可以采用第二種方式，即以土地成本與開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除；但一般而言，如若能夠滿足條件，據(jù)實(shí)扣除是要比計(jì)算扣除更劃算的。

明股實(shí)債在實(shí)務(wù)中，還會(huì)額外導(dǎo)致原股東方因高額股權(quán)溢價(jià)所應(yīng)繳納的所得稅負(fù)擔(dān)。在本案例中，張三李四的股權(quán)溢價(jià)了9.5億元（10-0.5），對(duì)應(yīng)需繳納：

個(gè)人所得稅：9.5*20%=1.95億元

因股息支出無(wú)法進(jìn)入成本從而造成的稅收損失：1.52億元

總計(jì)金額為1.95+1.52=3.47億元

額外產(chǎn)生的資金利率：（3.47÷10÷2）*100%=17.35%

最終融資成本：17.35%+16%=33.35%

看到這個(gè)數(shù)據(jù)，小編想問(wèn)問(wèn)張三和李四，這筆資金還考慮繼續(xù)借嗎？

案例二 坑的就是老鄉(xiāng)

某開發(fā)商A公司在某地開發(fā)了一商業(yè)地產(chǎn)，總可售面積為4萬(wàn)平，成本價(jià)為2萬(wàn)元/平，對(duì)外銷售價(jià)格為4萬(wàn)元/平，總貨值達(dá)16億元，毛利有8億元。商業(yè)地產(chǎn)難去化，這一點(diǎn)早已是公認(rèn)事實(shí)，案例中的這個(gè)項(xiàng)目同樣面臨著銷售壓力。奈何A公司此前的各類金融機(jī)構(gòu)借款眼瞅著就要到期，資金利息又非常之高，A公司老板情急之下，只得向其溫州老鄉(xiāng)B求助。老鄉(xiāng)幫老鄉(xiāng)，這不是理所當(dāng)然的么。我們的這位溫州老鄉(xiāng)二話沒(méi)說(shuō)，就答應(yīng)了A老板的求助，只不過(guò)雙方是這么談的：

B一次性購(gòu)買按照3萬(wàn)元/平的價(jià)格從手中買下整個(gè)樓盤

A老板內(nèi)心獨(dú)白：那邊債主催得緊，這邊雖然每平方少了1萬(wàn)塊，但是12億到手，還掉欠款，我還能小賺一筆；最關(guān)鍵的是，自此不必再為樓盤銷售而煩惱，值了！

B看到A老板如此高興，就接著說(shuō)了一句，“你看，我?guī)土四氵@么一個(gè)大忙，咱們中國(guó)人是最講究禮尚往來(lái)的，你也幫我一個(gè)忙吧”。

啥忙呢？原來(lái)呀，B是想讓A將雙方之間所簽署的售房合同上的價(jià)格，由真實(shí)的3萬(wàn)元/平，改為6萬(wàn)元/平！在這之后，B再拿這銷售合同去銀行申請(qǐng)按揭貸，商業(yè)地產(chǎn)的貸款政策是首付五成，銀行再配比五成。這五成的資金合計(jì)12億元，B已經(jīng)支付給A了，現(xiàn)在A只需要做一件事，那就是將銀行配比的這12億元，返給B即可（資金利息由B自行承擔(dān)）。

A老板也是個(gè)知恩圖報(bào)的人，心想您都幫我解決這燃眉之急了，這么一個(gè)舉手之勞，我豈有不幫之理？于是也就未多加思考，便答應(yīng)了老鄉(xiāng)B的要求。事后冷靜下來(lái)，A老板還是覺得有些不放心，總覺得這里頭會(huì)有什么疏漏，思量來(lái)思量去，最終就打電話問(wèn)知名人士。知名人士在聽其將整件事的來(lái)龍去脈講述一遍之后，大叫一聲：壞了！

到底咋回事？咱們仔細(xì)看一下這張表就好了——

結(jié)論：A公司賣的錢不僅不夠交稅，還得貼進(jìn)去4個(gè)億！

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？在成本不變的前提下，售價(jià)越高，溢價(jià)也就越高，對(duì)應(yīng)的土地增值稅的稅率甚或出現(xiàn)跳檔效應(yīng)（從30%到60%），這多出來(lái)的稅，皆由A公司承擔(dān)。這種玩法，你能不虧到姥姥家嗎？說(shuō)到這里，小編再次提醒各位讀者朋友，步入白銀時(shí)代后的房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有像先前那么光鮮了，很多中小型地產(chǎn)開發(fā)商在融資時(shí)紛紛遇到了不小的阻力。但是困難歸困難，在融資的時(shí)候一定請(qǐng)睜大您的雙眼，遇到問(wèn)題時(shí)全方位思考一遍，實(shí)在不行，就借助專業(yè)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的力量。唯有如此，您及您的企業(yè)才能少走彎路少“踩坑”。