土地獲取作為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開發(fā)流程最為重要的環(huán)節(jié)之一，其重要程度受到越來越多業(yè)內(nèi)人士的廣泛認可與關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)常見的拿地方式有招拍掛、收購兼并、產(chǎn)業(yè)勾地、合作開發(fā)等多種方式，就房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)咨詢而言，結(jié)合從業(yè)多年的工作經(jīng)驗，總結(jié)為四句話：

1、最高的稅務(wù)咨詢?nèi)耸枪纠习?/p>

2、最大的籌劃空間在于土地成本

3、最好的籌劃時機在項目的早期

4、籌劃方式應(yīng)從“戰(zhàn)略、經(jīng)營、理財”三個層面立體、系統(tǒng)地進行，方可取得最佳效果

今天我們所要聊的，正是第二句話：最大的籌劃空間在于土地成本。為什么這么說呢？大家都知道，在房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成中，建安費的確占了很大的比重，應(yīng)高效準確歸集，經(jīng)籌劃后，其數(shù)額可以做得比同行略高一些，但也僅僅是略高一些而已，這當中有個“度”，超過了這個“度”，在稅務(wù)局那里，顯然是無法得到認同的。這個“度”是多少呢，一般我們認為，不超過同行業(yè)標準的10-15%，這個尚屬合理；一旦超過標準的20-30%，就有些勉強了；比這個數(shù)值還高，那就說不過去了。但土地成本不一樣，不同的拿地方式，不同的合作形式，對應(yīng)著高低不等的土地成本。正因為土地價格缺少一個可用于對標的、嚴格的參考標準，我們才說，房地產(chǎn)企業(yè)拿地階段介入稅務(wù)咨詢的效果是最優(yōu)的，收益也是最高的。

那么具體如何操作呢，小編將以幾個具體的稅務(wù)案例來加以說明。

案例一、與政府勾地談判時，企業(yè)應(yīng)事前了解的稅務(wù)要點

假設(shè)現(xiàn)有一個城市綜合體項目，占地1000畝，內(nèi)有酒店、住宅、商業(yè)、車位等多種業(yè)態(tài)。在與政府確立土地價格時，往往存在兩種操作形式：

①一口價。按100萬元/畝綜合量價，土地總價款10億元。

②分宗切割，不同地價?？紤]到多業(yè)態(tài)未來處置方式的不同，比如住宅是對外銷售的，商業(yè)則為長期自持。五星級酒店作為城市對外宣傳的形象名片，對于政府對外彰顯城市形象是利好，對于房地產(chǎn)企業(yè)本身卻“冷暖自知”，因為絕大多數(shù)酒店的資金流回正周期都非常之長，短則5-6年，長則8年，10年。在這之間，酒店一直處于虧損狀態(tài)。

即便是對外銷售的物業(yè)，價格體系也是迥然有別。比如普通住宅可能售價2萬元/平，而別墅的售價可能去到5萬元/平，底商可能會賣到20萬元/平（所有數(shù)據(jù)皆為模擬，請勿對號入座）。如果是這樣的情況，那么未來在做稅務(wù)清算時，由于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)負擔最重的一個稅種，增值額越高，對應(yīng)的土增稅率越大，最高是60%。土地增值稅一直都是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)最為關(guān)注的重頭稅，計算流程繁瑣、扣除項目復(fù)雜，各省土增清算口徑不統(tǒng)一，致使土地增值稅的清算難度加劇。

正因如此，我們在拿地階段就應(yīng)該做通盤考慮，對于不同開發(fā)用途的土地，設(shè)定不同的土地價格。普通住宅尤其是像保障性住房，土地價格能否按30萬元/畝呢？用于修建別墅的土地價格，能否按200萬元/畝？底商的土地價格能否定為300萬元/畝，甚至500萬元/畝呢？五星級酒店因?qū)匍L期自持產(chǎn)品，其對應(yīng)的土地價格能否按20萬元/畝呢？這樣切割之后，總價沒有變化，還是10億元，但是如此這么操作一番，就為我們的資產(chǎn)未來處置時，在稅務(wù)上帶來了極大的便利。

總結(jié)一句話：長期自持項目，地價盡量壓低；對外銷售物業(yè)，地價盡量放大，特別是售價高的產(chǎn)品（如別墅、花園洋房等），地價盡可能的做大。

案例二、紅線外支出無法在稅前扣除，怎么破

某房地產(chǎn)企業(yè)A公司一次性從政府手中勾得了某優(yōu)質(zhì)地塊，擬分兩期開發(fā)，其中一期已開發(fā)完成，二期正在建設(shè)中。因一期物業(yè)銷售基本告罄，A公司被當?shù)囟惥指嬷?，要求去做稅?wù)清算。孰知A公司在清算時卻遇到了一個難題：當初在拿地時，政府要求A公司配建一所學校（紅線外），學校的建設(shè)成本為1億元，因為稅收政策有規(guī)定，紅線外發(fā)生的成本不能進入紅線內(nèi)，因此當?shù)囟惥峙cA公司就這一點發(fā)生了分歧。1億元的成本不能稅前扣除，企業(yè)因此而產(chǎn)生的稅收損失有多少呢？請看下面的數(shù)據(jù)模型演示：

以土地成本增加100元為例：

增值稅及附加可節(jié)?。?00*9.9%=9.9（元）

土地增值稅可節(jié)省：100*（1+30%）*30%（默認最低一檔稅率）=39（元）

企業(yè)所得稅可節(jié)?。海?00-39-0.9）*25%=15.025（元）

總稅負可節(jié)?。?.9+39+15.025=63.925（元）

套用上述數(shù)據(jù)模型的結(jié)果，那么如若該學校的建設(shè)成本1億元無法在稅前得到扣除的話，A公司將額外增加稅收63,925,000元。然而更離譜的還在后邊！當?shù)囟惥终J為，A公司將學校無償移交給政府的行為屬于捐贈，捐贈在稅法上要按視同銷售處理，視同銷售的后果是什么，想必各位看官老爺都明白。那么當?shù)囟惥值淖龇ㄓ袥]有道理呢，我們一起來看看國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》的相關(guān)規(guī)定:

第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。

所有的規(guī)定都是針對紅線“內(nèi)”的支出，看來當?shù)囟惥值淖龇ㄒ驳拇_挑不出毛病。由此也給我們廣大的房地產(chǎn)企業(yè)人員提了個醒，在于政府勾地談判時，如有要求企業(yè)代為修建相關(guān)配套的情形，務(wù)必要求政府在土地出讓合同中黑紙白字加以明確：所有代建的公共配套，均作為房地產(chǎn)企業(yè)拿地的必要條件之一，避免日后產(chǎn)生爭議。有了政府的“背書”文件，將來和稅局理論時，至少手上有理有據(jù)。既然紅線外代建是房企拿地必要條件之一，那么其對應(yīng)的成本費用也應(yīng)允許在稅前得到扣除。話雖如此，實踐中，我們很遺憾的發(fā)現(xiàn)，很多房企在拿地時，根本就沒有考慮這么多，大家都是想著各式各樣的方法，先把地拿到手上再說，其他事情后面再想不遲?？墒潞蟮?ldquo;亡羊補牢”，恐怕為時已晚。如果條件允許，我們能否在事后找當?shù)貒烈?guī)劃部門公關(guān)一下，補簽一份協(xié)議？或者是，將關(guān)鍵條款加到原來的土地出讓合同里去？如果還有希望，就不要輕言放棄。如果國土局不愿意配合補簽，那么退一步，說服政府領(lǐng)導(dǎo)組織國土、規(guī)劃、自然資源管理局、財政、稅務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)部門，在一起召開聯(lián)席會議，并形成會議紀要。有了這份會議紀要，那么未來在做稅務(wù)清算時，稅局能否買賬呢？事后補救實屬無奈，成功率也較低；如果我們能在事前就將這些問題考慮周詳，那么日后就能少碰一些“釘子”。

案例三、轉(zhuǎn)變利潤分配方式，輕松破解“重復(fù)納稅”困局

當下，有很多中小型開發(fā)商限于自身資金實力不足、管理經(jīng)驗短缺、品牌價值較弱等綜合因素的影響，紛紛考慮一個問題：我是將手上的這塊土地轉(zhuǎn)手出去賺一筆快錢，還是自行開發(fā)賺取更高利潤？還是找資金實力雄厚的開發(fā)商聯(lián)手，進行合作開發(fā)？親愛的讀者朋友，如果你是這些中小開發(fā)商的其中一員，你會如何打算呢？

曾遇到這樣一個案例：某中小開發(fā)商在與國內(nèi)排名前三的開發(fā)商商談合作細則時，后者提出了一種合作模式：雙方成立一合資公司共同開發(fā)項目，其中小開發(fā)商股權(quán)占比40%，大開發(fā)商60%。待產(chǎn)品完工后，大開發(fā)商將其中60%的物業(yè)對外銷售，除了預(yù)留12%的稅金給到小開發(fā)商之外，剩余利潤全部拿走。小開發(fā)商再以一塊錢的價格回購大開發(fā)商的60%股權(quán)，成為該合資公司的100%股東。小開發(fā)商負責善后，辦理稅務(wù)清算。小開發(fā)商在實際清算時才發(fā)現(xiàn)，大開發(fā)商立場之前預(yù)留的12%稅金，是遠遠不夠的，按照最終的測算結(jié)果，最低也要18%的稅金，這中間相差6%。小開發(fā)商轉(zhuǎn)而找大開發(fā)商協(xié)商，卻未能成功。小開發(fā)商陳述客觀難處：雙方合作是在2015年，那時是營業(yè)稅時代，可2016年5月份開始營改增了，這才導(dǎo)致項目實際稅負增加了不少?？纱箝_發(fā)商卻認為，稅收政策調(diào)整不屬于合同中約定的不可抗力范疇，故而不同意對納稅調(diào)整作出讓步。

除了在事前須對項目綜合稅負作全面充分的考慮之外，小開發(fā)商與大開發(fā)商之間往往因為二者的資源不對等性，小開發(fā)商要吃不少的“暗虧”。大開發(fā)商的商業(yè)鏈條非常健全，所有的上下游行業(yè)如設(shè)計院、建筑公司、裝修公司、貿(mào)易公司、材料供應(yīng)公司等，大開發(fā)商一手掌握這些資源。通過這些上下游利益鏈條，大開發(fā)商已轉(zhuǎn)移走了一部分利潤。如在此情形下，雙方還是按照稅后利潤來分配利益的話，小開發(fā)商最終拿到手上的利潤，遠未及預(yù)期。

剛才說的是稅后利潤再分配。那如果大家不是分錢，而是分物業(yè)呢？比如，就拿上述這個案例來說，假設(shè)小開發(fā)商最終分得40%的物業(yè)，那么合資項目公司在將這部分物業(yè)分給小開發(fā)商時，項目公司需要視同銷售繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。小開發(fā)商分得物業(yè)未來二次銷售時，同樣需要繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。兩道稅交下來，利潤被再次攤薄。那么對于小開發(fā)商而言，可有破局之法呢？答案自然是肯定的。建議：小開發(fā)商可以支付傭金的方式，委托大開發(fā)商打包銷售全部物業(yè)，銷售過程中產(chǎn)生的稅金由小開發(fā)商承擔。大開發(fā)商在扣除掉銷售傭金、相關(guān)稅金之后，將剩余的利潤返還給小開發(fā)商即可，如此便能完美解決二次銷售時重復(fù)納稅的問題。

案例四、股權(quán)收購過程中的所得稅，如何應(yīng)對

某開發(fā)商于10年前以1億元的價格拍得一塊土地，土地拿到手之后，未作開發(fā)，一直擱在那兒。但隨著土地市場的持續(xù)走熱，這塊地的價值已由原來的1億元，陡增至11億元。某大開發(fā)商相中了這塊地，欲以11億購買這塊土地。小開發(fā)商由此輕松賺了10億元，但若將稅綜合一盤算，這小開發(fā)商瞬及又高興不起來了。單單稅收一項，就要交掉8.95億元！原來能賺10個億的，這么一交稅，就僅剩1.05億元了。很明顯，直接賣地，此路不通。退一步說，即便這小開發(fā)商屬于小富則安的那種類型，賺1.05億也就知足了，那也是不行。為啥？根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，土地投資強度未達25%的，不得轉(zhuǎn)讓。如果硬是要賣，那只能政府由收儲然后走招拍掛手續(xù)，但是你大開發(fā)商再想拿到這塊地，恐怕就沒那么有把握了。這也是實踐中我們經(jīng)常見到以股權(quán)收購方式獲取土地的原因所在，旨在規(guī)避上述法規(guī)的管制。股權(quán)收購?fù)瑯哟嬖诓豢煽氐娘L險因素。雖然我們可以聘請專業(yè)第三方機構(gòu)進行盡職調(diào)查，盡可能地排除或有債務(wù)、或有訴訟、或有糾紛的困擾，但是依然無法從根本上將所有的風險漏洞都給堵死。假設(shè)上述案例中，雙方最終改以股權(quán)收購的方式來完成此筆交易，我們再來看看，還有哪些稅務(wù)問題需要重視。

毋庸置疑，股權(quán)溢價的10億元，須交所得稅。個人股東按20%征納，即10億*20%=2億元；法人股東則按25%征納，即10億*25%=2.5億元。法人股東拿到錢以后，如要對其自然人股東進行利潤分配，那么自然人股東還需繳納一道個稅：10億*（1-25%）*20%=1.5億元。如此沉重的稅，有沒有辦法可以籌劃一下呢？其實辦法是有的。我們可以幫助那些有個稅籌劃需求的個人（企業(yè)也可以），在稅收洼地注冊設(shè)立一間個人獨資企業(yè)，然后進行股權(quán)調(diào)整，將原自然人持有的該標的公司股權(quán)，改為由該洼地企業(yè)持有。股權(quán)交割時，就變成了個人獨資企業(yè)將其持有的標的公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了受讓人。

這樣操作的好處不言自喻，唯一的風險點可能在于：當自然人股東將其股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓給洼地的個獨企業(yè)時，轉(zhuǎn)讓價格一定要公允，完全按平價轉(zhuǎn)讓，有可能會被不動產(chǎn)所在地的稅務(wù)稽查部門盯上，從而面臨納稅調(diào)整的風險。

談到稅收洼地，在這里想提醒各位讀者朋友一句：大家在遴選稅收洼地的時候，一定要按照相應(yīng)的標準去作出判斷，而不是胡亂選擇一個洼地，就可以隨意濫用了。為了便于大家參考使用，將這些標準公開出來，希望對各位有所幫助。

1、盡可能選擇經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的稅收洼地；

2、優(yōu)先考慮核定征收，而不是財政返還（存在不確定性）；

3、盡量選擇那些鮮有人知的洼地，而不是路人皆知的地區(qū)

還有一點需要提醒大家的是，稅收洼地所推行的核定征收，一般針對的是中小微企業(yè)的經(jīng)營所得，但是股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得能否做核定征收，這一點目前法律存在“盲區(qū)”。因此，大家在計劃實施這一類業(yè)務(wù)之前，最好還是能與洼地政府事前論證清楚，特別是政策口徑的松緊程度，一定要把握清楚，避免“后悔藥”。

案例五、稅務(wù)人眼中的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”面面觀

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)今這個階段，單純的“拿地-開發(fā)-銷售-清盤”模式已經(jīng)不再走俏；但若你能打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名號去和當?shù)卣⒄?，則一定能受到最高規(guī)格的“禮遇”。如將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資人群進行分型，主要分為如下這么幾類：

一類是從實業(yè)轉(zhuǎn)型去做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，在這方面比較有代表性的，有華為、康佳、海爾等。

二類是以“碧萬恒”為代表的一眾老牌標桿房企，這幾年也開始逐步涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行列。

三類是金融機構(gòu)。

不排除這當中有很多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還是“醉翁之意不在酒”，明面上打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名號，實際上行的卻是“跑馬圈地”。政府在對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開出很多優(yōu)惠條件的同時，也會布置很多作業(yè)，如投資強度、未來盈利狀況、稅收貢獻、勞動力就業(yè)、吸引名企入駐園區(qū)的能力等。產(chǎn)業(yè)用地的土地成本十分低廉，有的甚至是零成本；產(chǎn)業(yè)用房本身盈利能力很差，賺錢的項目還是商住用地。政府一般允許開發(fā)商在規(guī)定比例范圍內(nèi)銷售一部分物業(yè)，剩下的物業(yè)須自持運營一定年限后方可對外轉(zhuǎn)售。而產(chǎn)業(yè)是虧損的，商住是贏利的，這二者之間如何平衡，方能稅收最優(yōu)？商住物業(yè)早早售罄，剩下的產(chǎn)業(yè)用房因缺少配套，極大影響了產(chǎn)業(yè)園的后期運營。想想看，產(chǎn)業(yè)園一般都地處城市的郊區(qū)偏遠地帶，如若住宅用房都被“炒房團”包圓了，那些在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)上班的人，想買個房甚至租個房就近上班也難以如愿，長期以往，園區(qū)缺少人氣，商業(yè)氛圍自然也不會好到哪去。正因如此，很多地方政府往往會要求開發(fā)商：產(chǎn)業(yè)先行，商住跟上。那么這就帶來了一個問題，正如一開始所說的，在一次性拿地分批開發(fā)時，一定要注意土地的分宗定價，切忌“一刀切”，而是應(yīng)該盡可能的將土地成本向商住用地進行傾斜。

最后還有一個需要考慮的問題是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多采用“以商住利潤反哺產(chǎn)業(yè)”的模式，在此情形之下，產(chǎn)業(yè)的那部分虧損，如何能在后期的商住物業(yè)中進行彌補，這個也是我們在企業(yè)所得稅處理上需要重視的話題。