咨詢對象：安徽省稅務(wù)局

留言時間：2021-06-15

問題內(nèi)容：

我司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，開發(fā)項(xiàng)目為一次購地、分期開發(fā)的情況（具體為一個土地出讓合同，一個建設(shè)用地規(guī)劃許可證，每期有對應(yīng)的土地證），請問支付的土地價款如何在每期銷售時的增值稅中扣除？

是先按照土地證的土地面積將總的土地價款分?jǐn)偟矫科谏希儆妹科诳晒╀N售建筑面積算出該期的單位土地成本，以此為基礎(chǔ)計(jì)算當(dāng)期銷售時增值稅允許扣除的土地價款？還是將土地出讓合同的總價在總的可售建筑面分?jǐn)傆?jì)算出單位土地成本，以此為基礎(chǔ)計(jì)算當(dāng)期銷售時增值稅允許扣除的土地價款？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時間：2021-06-16

答復(fù)內(nèi)容：

國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：

您好！您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：

1.根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定：“第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。”

2.（1）根據(jù)財(cái)稅〔2018〕32號文件規(guī)定，自2018年5月1日起，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。

（2）根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號文件規(guī)定，自2019年4月1日起，原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%、9%。