房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工驗收備案與企業(yè)所得稅和土地增值稅均有密切關(guān)系，企業(yè)所得稅明確竣工驗收備案即視為開發(fā)產(chǎn)品“完工”，需要計算實際毛利與預(yù)計毛利的差額調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額；土地增值稅有些省市規(guī)定“竣工驗收備案后所發(fā)生的成本費用不得扣除”。

竣工驗收備案并不表示整體項目已徹底完結(jié)，企業(yè)所得稅視為“完工”即非真正意義上的完工，只是確認一個時點來補征企業(yè)所得稅，以防止企業(yè)無限期延遲納稅。土地增值稅若以此為時點截止成本費用發(fā)生，不允許計入土地增值稅扣除項目有失公允。

竣工驗收備案后還有可能發(fā)生的成本費用包括：

竣工驗收備案前已簽訂的合同，工程完結(jié)，發(fā)票未全部開具，付款未完全支付，竣工驗收備案后取得發(fā)票?！纠響?yīng)允許扣除】竣工驗收備案后簽訂合同，發(fā)生成本、費用。局部裝修裝飾、維修、保養(yǎng)、室外綠化、景觀小品、健身器材、車庫出入口調(diào)整等，對于竣工驗收備案幾無影響，錦上添花。【理應(yīng)允許扣除】開發(fā)間接費用。沒聽說沒見過竣工驗收備案后項目再也不發(fā)生費用的情況，項目產(chǎn)品交付前，必要人員還是要有的，一句話不允許扣除略顯粗暴?！拘枰唧w分析適當扣除】竣工驗收備案后補繳出讓金、契稅，還好沒聽說不允許扣除的。竣工驗收備案后開發(fā)商與施工單位發(fā)生法律訴訟、法律仲裁等，需增補工程款給施工單位，也仍屬于與項目相關(guān)的成本支出?！纠響?yīng)允許扣除】土地增值稅清算時，房地產(chǎn)項目一般均已竣工驗收很久，多數(shù)產(chǎn)品已交付，確認截止時點以清算受理時點為宜，以85%交付比例時點也較為妥當。

以下案例分析來自網(wǎng)絡(luò)，老樊接受觀點2，觀點1代表了稅局一方。

基本案情

A公司所開發(fā)M項目竣工備案登記的時間是2018年7月23日。2019年1月份簽訂了一份大門建設(shè)合同，擬對小區(qū)新增3號門出口和4號車庫出口?，F(xiàn)A公司正在進行土地增值稅清算，對3大門和4號車庫出口的支出能否計入開發(fā)成本產(chǎn)生了分歧：

觀點1：

不可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。該觀點認為項目既然已經(jīng)竣工，說明項目所有應(yīng)當發(fā)生的支出已經(jīng)發(fā)生，最多只能說存在未開票或者未付款的情形，但不應(yīng)該再新增發(fā)生相應(yīng)的開發(fā)成本。

觀點2：

可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。該觀點認為，對于竣工后發(fā)生提高小區(qū)品質(zhì)或者不影響項目竣工備案的支出，實質(zhì)上還是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本，不能因開發(fā)成本發(fā)生的時間點來確認某項支出是否構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本。

建設(shè)工程竣工驗收備案是指建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗收后，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門審核的行為。項目只要滿足驗收條件即可取得備案登記證，對于竣備后發(fā)生的不影響竣備驗收的成本或者在滿足驗收條件成本的基礎(chǔ)上品質(zhì)“升級”支出的合理支出，還是屬于與開發(fā)項目直接相關(guān)的成本支出，可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。