企業(yè)、個(gè)人常常涉及出租、轉(zhuǎn)讓房屋（二手房），其中的涉稅問題也是財(cái)務(wù)比較關(guān)注的。比如：不同的業(yè)務(wù)分別涉及哪些稅種？有哪些稅收優(yōu)惠政策？會(huì)計(jì)如何處理？本文從4方面梳理出租、轉(zhuǎn)讓涉稅問題，篇幅較長，建議收藏學(xué)習(xí)！

目錄

一、企業(yè)房屋出租

二、個(gè)人房屋出租

三、企業(yè)二手房交易

四、個(gè)人二手房交易

一、企業(yè)房屋出租

稅務(wù)處理

（一）增值稅

1.適用稅率9%（一般納稅人）/征收率5%（簡易計(jì)稅或者小規(guī)模）。

2.一般納稅人簡易計(jì)稅

（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，適用稅率9%。

其中取得的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)間判斷：

——以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股或抵債方式取得，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為取得的時(shí)間。

——納稅人出租或轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動(dòng)產(chǎn)取得的時(shí)間，無建筑工程施工許可證的，按合同注明的開工日期為不動(dòng)產(chǎn)取得的時(shí)間。

（2）關(guān)于轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)來確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3.預(yù)繳增值稅

（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（2）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3%

（3）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（4）個(gè)體工商戶出租住房（適用簡易計(jì)稅），按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

（5）財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第11號(hào)明確：自2021年4月1日至2022年12月31日,對月銷售額15萬元以下（含本數(shù)）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實(shí)現(xiàn)的月銷售額未超過15萬元（以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，季度銷售額未超過45萬元）的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款。

（6）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。

（7）向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房，免征增值稅。

軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入，免征增值稅。

【特殊規(guī)定】

為進(jìn)一步支持住房租賃市場發(fā)展，財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告（2021年第24號(hào)）》明確：

住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

【溫馨提示】

1）適用政策必須同時(shí)滿足三個(gè)條件

（1）住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

（2）向個(gè)人出租。

如果個(gè)人單位可以報(bào)銷，發(fā)票抬頭開具的問題，需要后續(xù)口徑明確；另或者租給企業(yè)當(dāng)員工集體宿舍是否滿足該項(xiàng)條件，也需要后續(xù)口徑明確。

（3）出租的是住房，提醒沒有要求不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間，也就是說即使不動(dòng)產(chǎn)是2016年5月1日以后取得也可以適用政策。

2）政策內(nèi)容

（1）一般納稅人：可選擇

可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

按政策規(guī)定需要預(yù)繳增值稅，按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。

（2）小規(guī)模納稅人

按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

按政策規(guī)定需要預(yù)繳增值稅，按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅，即應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

4.發(fā)票開具

出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

5.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

（1）納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

（2）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

（二）企業(yè)所得稅

1.《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號(hào)）規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

3.《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）：企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）房產(chǎn)稅

1.房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。

無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

對按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。

2019年1月1日至2020年12月31日，對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。

2.《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定：房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

3.《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

【特殊規(guī)定】

為進(jìn)一步支持住房租賃市場發(fā)展，財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告（2021年第24號(hào)）》明確：

對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

【溫馨提示】

1）適用政策條件

（1）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人出租住房的：都適用

（2）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向企業(yè)出租住房的：承租對象必須是專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。其中專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)是指企業(yè)在開業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政、稅務(wù)部門，可根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。

2）政策內(nèi)容

減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

【例】一家國有企業(yè)，把自有的住房租給員工

（1）如果企業(yè)屬于住房租賃企業(yè)（向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)），則增值稅可選擇按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額（也可選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅），另減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（2）如果企業(yè)不屬于住房租賃企業(yè)，如增值稅按規(guī)定能選擇簡易計(jì)稅（如2016年4月30日前取得的住房）的話，則按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，另減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（3）如果企業(yè)不屬于住房租賃企業(yè)，如增值稅按規(guī)定不能選擇簡易計(jì)稅的話，則按照9%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，另減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織（含專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)）轉(zhuǎn)租不屬于房產(chǎn)稅的納稅人，不繳納房產(chǎn)稅。

（四）印花稅

1.財(cái)產(chǎn)租賃合同，按照租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。

2.對與高校學(xué)生簽訂的高校學(xué)生公寓租賃合同、公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅

3.房屋租賃合同一經(jīng)簽訂，印花稅就要全額繳納，比如公司簽訂10年的房租合同，合同約定10年的租金，則應(yīng)一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小規(guī)模納稅人50%減征印花稅。（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）【溫馨提示：印花稅立法，營業(yè)賬簿印花稅稅率從原先按對“實(shí)收資本和資本公積合計(jì)”的萬分之五降低為萬分之二點(diǎn)五，將財(cái)稅〔2018〕50號(hào)規(guī)定直接納入立法。】

5.房屋合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)。

（五）其他稅種

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕139號(hào)）的規(guī)定，自2016年1月1日至2018年12月31日：

1.對公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.對公共租賃住房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

3.對公共租賃住房經(jīng)營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅;對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

4.對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

5.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈(zèng)支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

6.對符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅，

7.對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。公共租賃住房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公共租賃住房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

賬務(wù)處理

1.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)（成本模式）時(shí)：

借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時(shí)原賬面余額）

累計(jì)折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

【補(bǔ)充1】在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；

（3）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；

（4）自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地；

（5）房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。

【補(bǔ)充2】由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)：

借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時(shí)原賬面余額）

或開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換時(shí)原賬面價(jià)值）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

2.一次性收到房屋租金

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款/合同負(fù)債（執(zhí)行收入新準(zhǔn)則，下同）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅

3.如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅

貸：銀行存款

按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

貸：主營業(yè)務(wù)收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務(wù)收入

4.如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣市，直接就不動(dòng)產(chǎn)出租進(jìn)行納稅申報(bào)

借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅

按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

貸：主營業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入

5.不是一次性預(yù)收租金按合同約定收取租金

（1）先收租金

收取租金

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款/合同負(fù)債（執(zhí)行收入新準(zhǔn)則，下同）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅

按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

貸：主營業(yè)務(wù)收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務(wù)收入

（2）后收租金（如每半年收取一次租金）

按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額

收到租金或者合同約定收租金日期

借：應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）/應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅

收到租金

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

6.按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)成本（公允價(jià)值模式不計(jì)提）

借：主營業(yè)務(wù)成本/其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

【附公允價(jià)值模式】

（1）期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

（2）期末公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時(shí)

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

7.房產(chǎn)稅會(huì)計(jì)分錄（計(jì)提+繳納）

（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)交房產(chǎn)稅的賬務(wù)處理：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅

（2）企業(yè)繳納當(dāng)期應(yīng)交房產(chǎn)稅的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅

貸：銀行存款

8.印花稅會(huì)計(jì)分錄（計(jì)提+繳納）

（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)交印花稅的賬務(wù)處理：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交印花稅

（2）企業(yè)繳納當(dāng)期應(yīng)交印花稅的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交印花稅

貸：銀行存款

9.城建稅及附加會(huì)計(jì)分錄（計(jì)提+繳納）

（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)交城建稅及附加的賬務(wù)處理：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅及附加

（2）企業(yè)繳納當(dāng)期應(yīng)交城建稅及附加的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅及附加

貸：銀行存款

二、個(gè)人房屋出租

一、增值稅

(一)自然人出租房屋

1.自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

2.自然人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

(二)個(gè)體工商戶出租房屋

1.個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

2.個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，稅率為9%;個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，征收率為5%。

二、房產(chǎn)稅

個(gè)人出租房屋，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

非住房類：按實(shí)征收土地使用稅。

四、印花稅

對個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

非住房類：按實(shí)征收。

對個(gè)人出租住房、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；出租非住房在雙方簽訂合同時(shí)，由雙方按合同規(guī)定租金金額的千分之一繳納，不足一元的，按一元繳納。

計(jì)算公式=合同租金金額×稅率

五、個(gè)人所得稅

個(gè)人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前可以扣除的次序?yàn)椋?/p>

(一)財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)。納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

(四)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用。

個(gè)人將其所得對教育事業(yè)和其他公益事業(yè)捐贈(zèng)的部分，按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定從應(yīng)納稅所得中扣除。

附：廣東地區(qū)租賃稅收政策規(guī)定

1.《廣東省住房租賃合同示范文本》

2.關(guān)于調(diào)整我市個(gè)人出租房屋稅收政策的公告（廣州市地方稅務(wù)局2014年第16號(hào)）

3.關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見（粵府辦[2017]7號(hào)）

4.關(guān)于積極應(yīng)對新冠肺炎疫情影響 減免市屬行政事業(yè)單位土地房產(chǎn)租金的通知（廣州市財(cái)政局）

5.關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知（穗府辦[2017]29號(hào)）

當(dāng)私房出租個(gè)人所得稅采用核定征收方式時(shí)：

納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

政策依據(jù)：(《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個(gè)人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào))、《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2018年第2號(hào))）

自然人出租住房，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；自然人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

說明：

（1）當(dāng)按核定征收申報(bào)轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時(shí)，不允許扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金。

（2）如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入+各項(xiàng)稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。

（3）公式中的個(gè)人所得稅稅率根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅，對個(gè)人出租其他房屋按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。

當(dāng)私房出租個(gè)人所得稅采用據(jù)實(shí)征收方式時(shí)：

1、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)）小于等于4000元的（修繕費(fèi)必須<=800元）：

應(yīng)納個(gè)人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)-800元】×稅率×人次；

2、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)）大于4000元的（修繕費(fèi)必須<=800元）：

應(yīng)納個(gè)人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)】×（1-20%）×稅率。

說明：

（1）修繕費(fèi)每月最高可扣除800元，不足800的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。

（2）當(dāng)按據(jù)實(shí)征收方式申報(bào)轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時(shí)，允許增加扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金（憑發(fā)票扣除，允許扣除的租金費(fèi)用為增值稅含稅額）。

（3）“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費(fèi)。

（4）如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入+各項(xiàng)稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。

（5）公式中的個(gè)人所得稅稅率根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅，對個(gè)人出租其他房屋按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。

（6）房產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次，納稅人同一個(gè)月多次取得房產(chǎn)租賃所得應(yīng)合并計(jì)算納稅。

當(dāng)納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實(shí)或明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用核定計(jì)稅租金征收的方式，納入定稅管理。

采用此方式征收，其中以核定的最低月租金為月租金收入，各稅種的計(jì)算方式與按實(shí)征收一致。

由于私房出租計(jì)算較為復(fù)雜，為便于納稅人自助計(jì)算稅收，網(wǎng)站有提供私房出租稅收計(jì)算器功能（適用住房類型）。

六、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等稅費(fèi)，分別按應(yīng)繳增值稅稅額的7%（5%、1%）、3%、2%等稅（費(fèi)）率征收。

計(jì)算公式=應(yīng)繳增值稅×稅（費(fèi)）率

溫馨提醒：

對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

政策依據(jù)：財(cái)稅[2019]13號(hào)

三、企業(yè)二手房交易

一、稅收政策

1.增值稅

【納稅義務(wù)人】銷售方

【稅率】9%

【計(jì)稅依據(jù)】增值額（合同金額-取得成本金額）

2.城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

【納稅義務(wù)人】銷售方

【稅率】城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）

教育費(fèi)附加：3%

地方教育附加：2%

【計(jì)稅依據(jù)】增值稅稅額

3.企業(yè)所得稅

【納稅義務(wù)人】銷售方

匯總繳納

4.土地增值稅

【納稅義務(wù)人】銷售方

（1）計(jì)算征收

【稅率】30%-60%（超率累進(jìn)稅率）

【計(jì)稅依據(jù)】增值額（合同金額-扣除項(xiàng)目金額）

（2）核定征收

【稅率】5%（普通住房、車位）、7%（非普通住房）、8%（其他類型）

【計(jì)稅依據(jù)】合同金額

5.印花稅

（1）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

【納稅義務(wù)人】銷售方、購買方

【稅率】0.05%

【計(jì)稅依據(jù)】合同金額

（2）權(quán)利、許可證照

【納稅義務(wù)人】購買方

【稅率】5元/件

6.契稅

【納稅義務(wù)人】購買方

【稅率】3%

【計(jì)稅依據(jù)】合同金額

二、優(yōu)惠政策

對增值稅小規(guī)模納稅人按照50%減征印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加

三、辦理資料

1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房屋產(chǎn)權(quán)證）

2.交易雙方身份證件（營業(yè)執(zhí)照等）

3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同（房產(chǎn)買賣合同）

4.銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票（銷售方自開或現(xiàn)場申請稅務(wù)機(jī)關(guān)代開）

5.增值稅扣除憑證（進(jìn)項(xiàng)發(fā)票等憑證）

6.土地增值稅扣除憑證（房地產(chǎn)評估報(bào)告或發(fā)票等憑證，核定征收的無需提供）

四、辦理地點(diǎn)

房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)

五、辦理時(shí)限

資料齊全、符合法定形式、填寫內(nèi)容完整的，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后即時(shí)辦結(jié)

六、政策依據(jù)

1. 《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

2.《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》

3.《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》（國發(fā)〔1986〕50號(hào)）

4.《四川省地方教育附加征收使用管理辦法》川府函〔2011〕68號(hào)

5.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》

6.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

7.《成都市地方稅務(wù)局 成都市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告》（成都市地方稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2016年第3號(hào)）

8.《中華人民共和國印花稅暫行條例》

9.《四川省財(cái)政廳 四川省地方稅務(wù)局關(guān)于對成都市契稅適用稅率的函》（川財(cái)稅政函〔1999〕2號(hào)）

10.《四川省財(cái)政廳 國家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減征相關(guān)稅費(fèi)的通知》（川財(cái)規(guī)〔2019〕1號(hào)）

四、個(gè)人二手房交易

一、稅收政策

（1）增值稅

【納稅義務(wù)人】銷售方

【稅率】5%

【計(jì)稅依據(jù)】住房：合同金額（住房）

非住房：增值額（合同金額-取得成本金額）

1.個(gè)人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)(不含其自建自用住房)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3.個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。

4.個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

5.個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。【溫馨提示：廣州、深圳、沈陽、成都 個(gè)人銷售住房增值稅征免年限由兩年提高至五年】

6.涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割;無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

（2）城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

【納稅義務(wù)人】銷售方

【稅率】城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）

教育費(fèi)附加：3%

地方教育附加：2%

【計(jì)稅依據(jù)】增值稅稅額

（3）個(gè)人所得稅

【納稅義務(wù)人】銷售方

（1）計(jì)算征收

【稅率】20%

【計(jì)稅依據(jù)】所得額（合同金額-取得成本金額）

（2）核定征收

【稅率】1%-3%

【計(jì)稅依據(jù)】合同金額

1.個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。對轉(zhuǎn)讓二手房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第三條規(guī)定：“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。”

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

3.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

4.通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。

（4）土地增值稅

【納稅義務(wù)人】銷售方

（1）計(jì)算征收

【稅率】30%-60%（超率累進(jìn)稅率）

【計(jì)稅依據(jù)】增值額（合同金額-扣除項(xiàng)目金額）

（2）核定征收

【稅率】5%（車位）、8%（其他類型，不含住宅）

【計(jì)稅依據(jù)】合同金額

1.對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2.以下繼承及贈(zèng)與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅：

(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

(二)房產(chǎn)所有人、土地作用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

（5）印花稅

（1）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

【納稅義務(wù)人】銷售方、購買方

【稅率】0.05%

【計(jì)稅依據(jù)】合同金額

（2）權(quán)利、許可證照

【納稅義務(wù)人】購買方

【稅率】5元/件

對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

（6）契稅

【納稅義務(wù)人】購買方

【稅率】3%—5%

【計(jì)稅依據(jù)】合同金額

1.契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。

對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

2.自2016年2月22日起，對個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

3.自2016年2月22日起，對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施)

4.對于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)對受贈(zèng)人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的情況。

5.在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

二、優(yōu)惠政策

1.個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅

【溫馨提示：廣州、深圳、沈陽、成都 個(gè)人銷售住房增值稅征免年限由兩年提高至五年】

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅

3.個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅

4.個(gè)人銷售、購買住房暫免征收印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

5.個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅

6.對增值稅小規(guī)模納稅人按照50%減征印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加

三、辦理資料

1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房屋產(chǎn)權(quán)證）

2.交易雙方身份證件

3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同（房產(chǎn)買賣合同）

4.土地增值稅扣除憑證（房地產(chǎn)評估報(bào)告或發(fā)票等憑證，核定征收的無需提供）

5.享受個(gè)人所得稅、契稅優(yōu)惠政策的還需提交：

（1）本人戶口本

（2）家庭成員（配偶、未成年子女）身份證、戶口本

（3）結(jié)（離）婚證、配偶死亡證明等婚姻情況證明材料

四、辦理地點(diǎn)

高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)個(gè)人銷售房屋，辦理地點(diǎn)為國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局第二稅務(wù)分局（西華門街32號(hào)、錦城大道999號(hào)、匯泉北路323號(hào)）。其他區(qū)域個(gè)人銷售房屋，辦理地點(diǎn)為房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)。

購買房屋，辦理地點(diǎn)與銷售方辦理地址（企業(yè)銷售房屋辦理地址為房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)）保持一致。

五、辦理時(shí)限

資料齊全、符合法定形式、填寫內(nèi)容完整的，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后即時(shí)辦結(jié)；

與不動(dòng)產(chǎn)登記部門聯(lián)合辦理的，辦理時(shí)限另行規(guī)定。

六、政策依據(jù)

1.《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

2.《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

3.《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》

4.《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》（國發(fā)〔1986〕50號(hào)）

5.《四川省地方教育附加征收使用管理辦法》（川府函〔2011〕68號(hào)）

6.《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》

7.《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）

8.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

9.《成都市地方稅務(wù)局成都市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告》（成都市地方稅務(wù)局成都市財(cái)政局公告2016年第3號(hào)）

10.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào) ）

11.《中華人民共和國印花稅暫行條例》

12.《四川省財(cái)政廳四川省地方稅務(wù)局關(guān)于對成都市契稅適用稅率的函》（川財(cái)稅政函〔1999〕2號(hào)）

13.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）

14.《四川省財(cái)政廳國家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減征相關(guān)稅費(fèi)的通知》（川財(cái)規(guī)〔2019〕1號(hào)）