咨詢對象：河南省稅務局

留言時間：2021-07-28

問題內(nèi)容：

1、地下無產(chǎn)權車位，以長期租賃的方式出讓使用權給客戶，其收入是否需要交納土地增值稅，是否屬于土地增稅清算的范圍？

2、站在稅局的角度，在統(tǒng)計已售面積占可售面積的時，地下無產(chǎn)權車位的面積是否計入可售面積？

答復機構：河南省稅務局

答復時間：2021-07-29

答復內(nèi)容：

您好！您所咨詢的問題收悉?，F(xiàn)針對您所提供的信息回復如下：

一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號) 第二條規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號) 第二條規(guī)定， 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。……第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。

三、根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第二條規(guī)定，土地增值稅的清算條件 (一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;3.直接轉讓土地使用權的。

四、根據(jù)《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）規(guī)定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納……土地增值稅……等相關稅收。

五、根據(jù)《河南省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告》（河南省地方稅務局公告 2011年第10號）第三條規(guī)定，關于車庫、地下室歸屬問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預征收土地增值稅時，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標準住宅的，地下室、車庫按照普通標準住宅確定;銷售房屋為非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目的，地下室、車庫按照非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目確定。待清算時，應將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目。

六、根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，關于土地增值稅清算時收入確認的問題……銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，土地增值稅清算中，對于地下人防設施及地下車位，僅出租車位或出租地下人防設施，不發(fā)生權屬轉移的，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用；發(fā)生產(chǎn)權轉移的，應按規(guī)定征收土地增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，待清算時，應將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目。對于地下車位面積的確認，政策中并無具體規(guī)定，建議您向住建部門核實確認。具體涉稅事宜建議您咨詢主管稅務機關進一步核實確認。