土地增值稅稅務(wù)咨詢關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營及發(fā)展，影響著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展及建設(shè)。文章從房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢的意義入手展開闡述，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢時存在的模式落后問題、籌劃過程缺乏規(guī)范問題以及未充分結(jié)合地方政策問題展開分析，提出合理借助土地增值稅利息支出、土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移、整體統(tǒng)籌與建房方式來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢成效提升，在幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅的同時促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營與穩(wěn)健發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢的重要意義

1.1有利于適應(yīng)日趨激烈的市場競爭

開展房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢的意義之一是可幫助房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場競爭環(huán)境，具體情況如下:第一，結(jié)合實際情況來看，近年來房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)、稅務(wù)風(fēng)險持續(xù)上升，這對房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益實現(xiàn)十分不利，此背景下做好土地增值稅稅務(wù)咨詢有助于房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力提升，可在一定程度上改善房地產(chǎn)企業(yè)的不利處境，令房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前激烈的市場競爭;第二，在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，通過土地增值稅稅務(wù)咨詢，可進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)與當(dāng)?shù)卣g的稅務(wù)關(guān)系和諧，為房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

1.2有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平與創(chuàng)新

開展房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢的意義之一是有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平與創(chuàng)新，具體情況如下:第一，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)有較大影響，為保障整體效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋找降低自身風(fēng)險、增長自身效益的辦法，而做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢恰好是房地產(chǎn)企業(yè)降低自身風(fēng)險、增長自身效益的辦法之一;第二，通過有效的土地增值稅稅務(wù)咨詢，房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率上升、對應(yīng)的資金風(fēng)險降低，在優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)的同時可令財務(wù)管理水平有一個整體性上升，這對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及發(fā)展較為有利。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)咨詢工作中的問題分析

2.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢工作模式較為落后

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢工作模式較為落后，表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅稅務(wù)咨詢工作時沒有持續(xù)進(jìn)行工作模式優(yōu)化及創(chuàng)新，稅務(wù)咨詢難以取得較好節(jié)稅效果，增大了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢風(fēng)險，可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失，比如因土地增值稅稅務(wù)咨詢工作不到位，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)觸及紅線出現(xiàn)偷稅漏稅并面臨罰款。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢工作缺乏規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢工作缺乏規(guī)范，表現(xiàn)為稅務(wù)咨詢過程較為混亂，未嚴(yán)格按照籌劃流程開展土地增值稅稅務(wù)咨詢工作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以通過稅務(wù)咨詢?nèi)〉幂^

好的節(jié)稅效果，且稅務(wù)咨詢工作難以為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略金、發(fā)展策略的制定提供有效參考。例如，未按照稅務(wù)咨詢流程的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)開展工作，沒有考慮到房地產(chǎn)企業(yè)涉及的多個稅種，或沒有考慮到房地產(chǎn)企業(yè)涉及的多個項目，就很可能無法得到最優(yōu)的土地增值稅稅務(wù)咨詢方案。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢工作的開展未充分結(jié)合地方政策

土地增值稅稅務(wù)咨詢工作的開展未充分結(jié)合地方政策，是部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展相關(guān)工作時存在的問題之一，該問題可能導(dǎo)致土地增值稅稅務(wù)咨詢面臨政策風(fēng)險并導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)損失。其實，不僅稅收政策會對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢造成影響，地方政府相關(guān)規(guī)劃等也可能對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢造成影響，比如某城市因發(fā)展需要，需提高城南土地使用率，于是當(dāng)?shù)卣槍Τ悄项C布了相關(guān)優(yōu)惠政策，希望借助優(yōu)惠政策來促進(jìn)土地使用率提升，那么房地產(chǎn)企業(yè)在針對城南房屋開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅籌劃時就必須聯(lián)系該優(yōu)惠穗政策，然而某些房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點，增大了自身在稅務(wù)咨詢過程中的風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)咨詢方法

3.1土地增值稅利息支出籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營及發(fā)展過程中時常會因為借款進(jìn)行房屋開發(fā)而產(chǎn)生借款利息，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)咨詢時務(wù)必要考慮到這一點，對土地增值稅利息支出進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅利息支出籌劃的兩種情況如下所示。

情況1:房地產(chǎn)企業(yè)能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目來計算利息的支出費(fèi)用，能提供相應(yīng)的機(jī)構(gòu)貸款證明?？煽鄢亩愘M(fèi):扣除稅率=5%，土地所支付的費(fèi)用+房地產(chǎn)項目開發(fā)成本=x，借款產(chǎn)生的利息支出=y，可扣除稅費(fèi)=5%×x+y。

情況2:房地產(chǎn)企業(yè)不能照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目來計算利息的支出費(fèi)用，不能提供相應(yīng)的機(jī)構(gòu)貸款證明。可扣除的稅費(fèi):扣除稅率=10%，土地所支付的費(fèi)用+房地產(chǎn)項目開發(fā)成本=x，借款產(chǎn)生的利息支出=y，可扣除稅費(fèi)=10%×x。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋開發(fā)時可根據(jù)利息的多少來考慮如何將利息計入費(fèi)用支出，換言之，借款少、利息少，可不對其進(jìn)行單獨(dú)項目扣除。

3.2土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃方法

土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃方法，其實就是在合理、合法的基礎(chǔ)上通過某些手段將某部分支出費(fèi)用納入扣除項目費(fèi)用，從而達(dá)到避稅的目的。結(jié)合我國稅收相關(guān)政策來看，房地產(chǎn)企業(yè)中的某些支出費(fèi)用(比如企業(yè)內(nèi)部管理費(fèi)用)是不能納入扣除項目費(fèi)用的，不過，在土地增值稅稅務(wù)咨詢過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可通過優(yōu)化人員分配等方式來進(jìn)行費(fèi)用轉(zhuǎn)移并達(dá)到節(jié)稅目的。下面就“土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃方法”進(jìn)行舉例說明。

例1:采用優(yōu)化人員分配的方法來進(jìn)行土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃，將房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員下放到項目中擔(dān)任房地產(chǎn)企業(yè)房屋開發(fā)項目負(fù)責(zé)人，該管理人員涉及的某部分和房屋開發(fā)項目有關(guān)的支出即可源納入土地增值稅扣除項目，從而就達(dá)到了合理、合法節(jié)稅的目的。

例2:采用其他合理組織管理方法來進(jìn)行土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃，在設(shè)置企業(yè)組織機(jī)構(gòu)時向開發(fā)項目傾斜，把房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)能納入開發(fā)項目編制的人員如數(shù)納入開發(fā)項目編制，那么這部分人員產(chǎn)生的費(fèi)用就可納入土地增值稅扣除項目。

3.3利用統(tǒng)籌的手段開展土地增值稅稅務(wù)咨詢

利用統(tǒng)籌的手段開展土地增值稅稅務(wù)咨詢，有助于房地產(chǎn)企業(yè)從整體上減輕自身的土地增值稅納稅壓力。在利用統(tǒng)籌手段開展土地增值稅稅務(wù)咨詢時，主要做法可歸納為以下兩點。第一點，綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)參與的所有開發(fā)項目，針對各個項目進(jìn)行項目信息收集、整理與分析，以此為統(tǒng)籌手段下的土地增值稅稅務(wù)咨詢提供充足的信息支持。另外，在進(jìn)行項目信息收集整理與分析時，要尤其注重財務(wù)信息的

務(wù)情況上報，在對房地產(chǎn)企業(yè)所有開發(fā)項目進(jìn)行有效整合后采取集體上報的做法來降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅整體納稅壓力。

3.4利用建房方式進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)咨詢

利用建房方式進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)咨詢可在一定程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅款繳納金額。利用建房方式進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)咨詢的政策依據(jù)為:土地增值稅稅收范圍不包括某些建房行為。簡單來講就是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，可利用 “土地增值稅稅收范圍不包括某些建房行為”這一點，通過某些辦法令此項目涉及的建房行為不在土地增值稅稅收范圍內(nèi)，從而達(dá)到合理、合法節(jié)稅的目的，比如房地產(chǎn)企業(yè)可與客戶達(dá)成合作，在土地使用權(quán)歸該客戶的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)代客戶在該土地上建房，此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就不必承擔(dān)對應(yīng)的部分土地增值稅納稅壓力。

結(jié)論

綜上所述，土地增值稅稅務(wù)咨詢關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視并不斷提高自身的土地增值稅稅務(wù)咨詢水平，在采取土地增值稅利息支出籌劃方法、土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃方法來進(jìn)行稅務(wù)咨詢的同時，還可借助統(tǒng)籌手段、建房方式來進(jìn)一步提高土地增值稅稅務(wù)咨詢方案的質(zhì)量，在合理、合法節(jié)稅的同時保障房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化。