隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足融資監(jiān)管要求以及財務報告核心指標披露，隨即產(chǎn)生了明股實債的融資形式，此類融資工具結構兼具股權及債權的雙重屬性，該融資模式實質(zhì)為投資模式創(chuàng)新的產(chǎn)物。但由于該資金融通行為復雜性以及法規(guī)制約因素的影響，明股實債融資模式存在著較大的涉稅風險。在房地產(chǎn)行業(yè)中，增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅作為主要稅種，通過對明股實債交易模式下的涉稅風險進行深入探索與分析，房地產(chǎn)企業(yè)才能高效且合規(guī)運轉(zhuǎn)。

在社會主義經(jīng)濟建設不斷發(fā)展的基礎上，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展愈發(fā)重視，不僅要求房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部結構進行優(yōu)化管理，使其正常有序運行。特別加強對稅務問題的管理，因為房地產(chǎn)行業(yè)所接觸到的業(yè)務涉稅類型較為廣泛，涉稅環(huán)節(jié)也較為繁瑣，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中存在涉稅風險。為控制涉稅風險的進一步惡化，房地產(chǎn)企業(yè)需要對稅務問題進行嚴格的管控，科學使用明股實債融資模式，保證房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅，使企業(yè)正常有序運行，從而滿足社會發(fā)展的需求。

明股實債的內(nèi)涵

1.名股實債的產(chǎn)生背景

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金高度密集型企業(yè)，資金需求非常高，除了股東原始投資款之外，需要大量融資。而房地產(chǎn)企業(yè)通常會通過銀行開發(fā)貸款、信托貸款、保險資金、資產(chǎn)支持證券等作為資金融通的手段。國家為了保障房地產(chǎn)企業(yè)運行健康發(fā)展，減少產(chǎn)業(yè)泡沫，近年來陸續(xù)采用了限購限貸措施。企業(yè)為了能夠獲得足額的發(fā)展資金，同時要滿足金融監(jiān)管要求，催生出以信托公司為代表的明股實債交易方式。該融資模式的優(yōu)點是項目公司可以繞開“四證”及二級開發(fā)資質(zhì)的嚴苛監(jiān)管標準提前獲取融資款，支持企業(yè)在整個行業(yè)毛利下滑周期得到穩(wěn)定資金流。另外該交易方式能夠滿足企業(yè)降低財務杠桿、優(yōu)化財務指標的披露需求。

2.名股實債的定義

明股實債是一種在實務中加以改革優(yōu)化的新型投資交易模式。明股實債在理論學術中可以看做是階段性股權轉(zhuǎn)讓，這一理念并不是相關法條規(guī)范的概述，而是在實踐操作中所引發(fā)的概念。明股實債是指企業(yè)流動資金以股權投資的方法轉(zhuǎn)讓或以增加資金的方法進入到相關企業(yè)，但需要簽署附帶回購協(xié)議，在合約到期后，房地產(chǎn)企業(yè)或是企業(yè)股東有權將股權收回。明股實債的融資方法與傳統(tǒng)投資方法的的差異在于投資方是以股權形式進行的投資，但實際是通過交易結構的設計才使債權回款。所以，明股實債是實際操作概念，而不在法律范疇內(nèi)，這種股債融合的交易模式從交易層面上來看屬于債權投資關系，當涉及到交易第三方時，就會從債權投資關系轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹嗤顿Y關系，投資性質(zhì)發(fā)生了變化。

3.名股實債交易結構

明股實債是一種以私募形式發(fā)行的非標準化融資方法，明股實債能夠借助股權投資規(guī)劃等具有管控能力的計劃當做是專屬形式，會對項目股權投資的整體過程產(chǎn)生嚴重的影響，也能夠利用私募股權基金份額方法對股權進行投資，從而滿足監(jiān)管與資源配置的需求。此外，將非項目主體形式的遠期回購以股權或是擔負差價支付當成配套增信，從而實現(xiàn)對明股實債的架構規(guī)劃。從整體層面來講，明股實債的交易流程較為繁瑣，主要涉及到認購、投資入股與退出三個方面?，F(xiàn)階段，明股實債的投資主體分為三種形式，分別是銀行理財、集合信托與保險資金。股權投資者以認購方法稱為目標地產(chǎn)公司的投資方， 在雙方達成一定合作意識的基礎上，還應該為投資者的退出提供便利保障。

房地產(chǎn)企業(yè)明股實債法律的風險的防范

在房地產(chǎn)企業(yè)中，明股實債主要分為兩種表達形式， 一種是股，另一種是債，但對于投資者來講無論是哪種形式存在一定的風險，很容易導致投資者的利潤或是本金流失，所以應該對投資者提供風險防范措施。第一，投資者在挑選投資項目時應該審慎考慮，對相關企業(yè)的資金與信譽情況應該要系統(tǒng)性掌握，在簽訂合同時，需要對條款信息嚴格的檢查，對股權回購事項需要格外注意。此外，在明股實債的具體投資中，股權回購義務者不需要一定為項目企業(yè)，項目企業(yè)的股東也可能會是義務承擔者。所以，投資者在選擇的過程中，應該對相關企業(yè)的資信情況與債務償還能力進行嚴格的考察，將投資風險降到最低限額。

第二，作為企業(yè)項目的債權人，投資者需要整理與保留能夠證明債權債務關系的相關證據(jù)。從法律層面分析， 法院在審理關于房地產(chǎn)企業(yè)相關案件時，應該充分尊重當事人的想法及意愿。由于當事人雙方所簽訂的合同或是具有法律效益的約定是證明債權融資的主要根據(jù)。如果當事人想要以債權人的身份退出，在簽訂協(xié)議時，投資者應該將所想要表達的意思進行詳細的論述并整理為條款落實到合同中。作為項目企業(yè)名譽股東來講應該積極， 行使股東所具備的權利參與企業(yè)項目管理，也能夠有效的控制明股實債法律風險的發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)明股實債主要交易模式

1.直接增資模式

以信托公司作為出資方為例，信托公司直接給房地產(chǎn)企業(yè)標的項目主體公司進行增資，按照協(xié)議規(guī)定獲取項目公司相應股權。房地產(chǎn)企業(yè)同時需要提供增信措施以及與信托公司簽訂股權回購協(xié)議。

2.股權轉(zhuǎn)讓模式

同樣以信托公司作為出資方為例，由房地產(chǎn)企業(yè)標的項目主體公司的上級公司或者母公司轉(zhuǎn)讓其持有相應股權，同時由母公司提供差額補足或者擔保等措施作為增信手段。項目主體公司的母公司與信托公司簽訂固定回報的回購協(xié)議，約定于固定時點支付收益。

在實踐中，信托計劃一般為 2-3 年固定期限，因此在增資或者轉(zhuǎn)股之后，信托計劃存續(xù)期間，房地產(chǎn)企業(yè)標的項目主體公司在核算中由投資人的并表公司變更為表外公司，增加融資額并未同時增加企業(yè)的資產(chǎn)負債率，因此明股實債業(yè)務模式不僅能滿足企業(yè)做大規(guī)模的經(jīng)營目標，而且還能滿足企業(yè)在財報管理的核心指標披露要求。

房地產(chǎn)企業(yè)明股實債業(yè)務涉稅風險管控措施

1.增值稅涉稅風險管控

房地產(chǎn)企業(yè)應該嚴格按照相關規(guī)定確認銷售所獲取的實際收入，房地產(chǎn)企業(yè)在確認銷售收入時應該進行反復多次的審核，保證銷售所得輸入數(shù)值準確。在房地產(chǎn)銷售中，例如額外的面積、車庫以及公共配套面積等，都應該算為銷售的整體收入中。在對商品房進行預售時，應該按照規(guī)定繳納預收賬款的 3%作為增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)還應該加派專業(yè)人員對增值稅專用發(fā)票進行嚴格的管控。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程中，應該選擇具有納稅資格的企業(yè)達成長期合作意識。

2.土地增值稅涉稅風險管控

房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅核算時，應該要對合同與發(fā)票進行嚴格的審視與管理，應該要在扣除企業(yè)項目真實票據(jù)的前提下，對相關資料與憑證進行整理，切忌重復記錄成本預算的現(xiàn)象發(fā)生，以此來規(guī)范與限制房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不必要的偷稅漏稅風險。在房地產(chǎn)項目開發(fā)實施過程中，應該要在企業(yè)建造合同上明確標記審計確認書，從而保證所開發(fā)票的真實有效性，也為地產(chǎn)工程結束后對成本的有效結算提供便利。

明股實債交易模式在房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過程中可能產(chǎn)生相關融資費用無法稅前扣除情況，主要原因是該業(yè)務可能被界定股權投資，因為信托機構等出資方往往是以股權贖回溢價等方式實現(xiàn)投資收益。房地產(chǎn)企業(yè)需要證明所融通的資金用于企業(yè)開發(fā)建設，因此很難滿足財務費用相關扣除標準。

3.企業(yè)所得稅涉稅風險管控

房地產(chǎn)企業(yè)應該要保證對預售收入進行及時處理， 根據(jù)相關規(guī)定對銷售成本進行審核確認，根據(jù)稅法條款， 在取得金融合法憑證的基礎上才能夠在地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅前抵扣借款利息。對于明股實債類交易結構產(chǎn)生的融資費用需要判斷是否滿足《關于企業(yè)混合性投資業(yè)務企業(yè)所得稅處理問題的公告》規(guī)定及要求，需要房地產(chǎn)企業(yè)判斷其業(yè)務實質(zhì)是股權還是債權，針對不同認定進行不同的賬務處理，關注納稅中所存在的差異并進行妥善涉稅處理，從而避免企業(yè)與稅務機關對稅法政策看法不一致所產(chǎn)生的涉稅風險。同時房地產(chǎn)企業(yè)應該對于此類復雜業(yè)務進行有效的稅務咨詢，內(nèi)部還應該建立健全完善的納稅預警體系，定期對地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅負水平與地產(chǎn)企業(yè)的平均賦稅水平進行比較與分析，并采取相應的解決措施，保證地產(chǎn)企業(yè)正常運行。

房地產(chǎn)企業(yè)應該嚴格按照法律所規(guī)定的稅收條款及政策，對企業(yè)的稅收工作進行嚴格的審核與申報，堅決杜絕出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)中，應該在合法范圍內(nèi)對稅收工作進行嚴格的管控，結合稅收與企業(yè)會計準則之間存在的差異性特征，對其項目運轉(zhuǎn)金額進行及時的調(diào)控，使地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務，嚴控復雜交易事項中存在涉稅風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)高效發(fā)展。