1.2021年4月支付的道路排水等基礎設施工程款成本能否在2020年度企業(yè)所得稅匯算清繳中扣除?

答：根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號規(guī)定：“第三十二條除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。”

來源：安徽省稅務局

2.我是一家房地產企業(yè)，目前開發(fā)的一個樓盤已竣工。目前我們銷售房屋，和購房人簽訂的是現(xiàn)售合同。房地產企業(yè)在現(xiàn)售合同下取得的回款，是否需要預繳增值稅？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第18）規(guī)定：“第十條一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。”

請根據(jù)上述文件規(guī)定執(zhí)行。一般納稅人若是采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。

若你司在之后直接銷售房地產項目，則不需要先行預繳，直接進行納稅申報即可。

來源：廈門市稅務局

3.9月1日契稅法正式實行，契稅法稅率為3-5%，請問財稅201623號財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知的關于契稅的優(yōu)惠政策是否延續(xù)，繼續(xù)執(zhí)行？

答：《財政部國家稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》財稅〔2016〕23號目前全文有效，《中華人民共和國契稅法》中華人民共和國主席令第五十二號自2021年9月1日起施行。

4.我公司的房地產開發(fā)項目已在2020年度完成大部分的預售并收到預售款，預售款已預繳了增值稅、土地增值稅，并在季度所得稅申報時按照預計毛利預繳了企業(yè)所得稅。本項目2020年12月竣工備案，但由于2020年并未交付給購房者，因此會計未確認收入、未結轉成本。

1、實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額應在企業(yè)所得稅年度納稅申報表中哪一張表中的哪一行填報？

2、接上一個問題，如果我們就2020年度實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額在企業(yè)所得稅年度納稅申報表中納稅調增了，2021年二季度又在會計上確認收入并結轉成本，我們在申報2021年二季度企業(yè)所得稅時，是否應在企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）第4行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”中用負數(shù)沖回對應的實際毛利額？否則我們將重復繳納企業(yè)所得稅。

答：1、按描述情況，2020年年報應先做納稅調整，調增完工收入和成本，同時在A105010表第26行將預售收入轉完工收入。

2、可以在“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”沖回。

來源：深圳市稅務局

5.我公司為營利性醫(yī)療機構，現(xiàn)無租使用關聯(lián)單位的房產土地，可以享受3年的免稅政策嗎？

答：1.根據(jù)財稅〔2009〕128號規(guī)定：“一、關于無租使用其他單位房產的房產稅問題

無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。”

2.根據(jù)財稅〔2000〕42號規(guī)定：“二、關于營利性醫(yī)療機構的稅收政策

（一）對營利性醫(yī)療機構取得的收入，按規(guī)定征收各項稅收。但為了支持營利性醫(yī)療機構的發(fā)展，對營利性醫(yī)療機構取得的收入，直接用于改善醫(yī)療衛(wèi)生條件的，自其取得執(zhí)業(yè)登記之日起，3年內給予下列優(yōu)惠：……對營利性醫(yī)療機構自用的房產、土地、車船免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。3年免稅期滿后恢復征稅。”

來源：安徽省稅務局

6.我司是從事房地產開發(fā)企業(yè)，其中利用本公司開發(fā)的幾套商品房作為樣板房，主要用途是供客戶參觀。我司的主管稅務機關認為我司的樣板房是自用，要根據(jù)次月開始要交房產稅。我司的觀點是：

1、依據(jù)國稅發(fā)〔2003〕89號中第一、關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產稅問題：鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅。

2、樣板房是為銷售產品而定制的樣板，本身就是廣告、推廣的性質。

3、客戶在買房前，都是要參觀的，不僅是樣板房，其他的毛坯房的現(xiàn)房銷售，也會要參觀，如果把參觀也認定為使用的話，那幾乎所有待售已被參觀過房屋都可以認為是使用。

4、如樣板房的性質認定為使用，那么，無論是作為居住、辦公、商用質性，樣板房都是達不到交付標準的。房地產企業(yè)的樣板房是否要交房產稅？依據(jù)是什么，使用的范圍包括哪里？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條第四款規(guī)定，房地產企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。樣板房作為銷售展示用途供客戶參觀，屬于企業(yè)自用房產，應征收房產稅。

來源：陽江市江城區(qū)稅務局

7.以公允模式計量的投資性房地產，在會計上不計提折舊，在稅務處理時能否允許計算折舊或攤銷從稅前扣除？

答：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定：“在計算應納稅所得額時，企業(yè)財務、會計處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計算。”

《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號）第八條規(guī)定：“根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對企業(yè)依據(jù)財務會計制度規(guī)定，并實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過《企業(yè)所得稅法》和有關稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業(yè)實際會計處理確認的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計算其應納稅所得額。”

以公允價值模式計量的投資性房地產，在會計上不計提折舊，不屬于“實際在財務會計處理上已確認的支出”，因此，不得計提折舊在企業(yè)所得稅前扣除。

來源：12366北京中心

8.企業(yè)免費出租給職工居住的宿舍是否要繳納房產稅？注意我公司是免費出租。

答：如貴公司將自有房產“免費出租”給職工作為宿舍的，應按照房產余值計算繳納房產稅，稅率為1.2%。自2019年1月1日起，房產稅按房產原值減除30%后的余值計算繳納。

如貴公司是小規(guī)模納稅人，在2019年1月1日至2021年12月31日間可享受減按50%征收房產稅的優(yōu)惠政策。

文件依據(jù)：

根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）規(guī)定：“第四條 房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。”

二、根據(jù)《福建省財政廳 國家稅務總局福建省稅務局關于落實小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（閩財稅〔2019〕5號）規(guī)定：“一、對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

……

三、本通知執(zhí)行期限自2019年1月1日至2021年12月31日。”

來源：福建省稅務局

9.房地產開發(fā)企業(yè)燃氣初裝費是否可以列入開發(fā)成本？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定，……（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

來源：河南省稅務局

10.房地產開發(fā)企業(yè)在預售尾期，房子基本賣完，但尚未辦理竣工備案，也并未交房。此階段有客戶想要開帶稅點的發(fā)票以交契稅，我們是否能在交房前開具帶稅點的發(fā)票呢？

答：一、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定,附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第一條在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。……第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。……

二、根據(jù)《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條規(guī)定，……(十一)增加6‘未發(fā)生銷售行為的不征稅項目’，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形；‘未發(fā)生銷售行為的不征稅項目’下設601‘預付卡銷售和充值’、602‘銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款’、603‘已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票’；使用‘未發(fā)生銷售行為的不征稅項目’編碼，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

三、根據(jù)《國家稅務總局貨物和勞務稅司關于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導有關工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號）規(guī)定，附件：增值稅發(fā)票開具指南……第二章……第一節(jié)……四、納稅人應在發(fā)生增值稅納稅義務時開具發(fā)票。

四、根據(jù)《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規(guī)定，一、計征契稅的成交價格不含增值稅。六、在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。本通知自2016年5月1日起執(zhí)行。

五、根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）第八條規(guī)定，契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天

六、根據(jù)《河南省地方稅務局關于調整契稅納稅期限的公告》(河南省地方稅務局公告〔2013〕5號)規(guī)定，自2014年1月1日起，我省契稅納稅期限調整為納稅人依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續(xù)之日前。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，房地產企業(yè)銷售房地產項目納稅義務發(fā)生時間為交付房地產項目并取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為房地產項目產權屬變更的當天。如您單位采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時選擇“602銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”編碼，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”。當增值稅納稅義務發(fā)生時，給購買方全額開具帶有適用稅率或者征收率的發(fā)票。另外，納稅人的契稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，納稅人簽訂合同后即產生納稅義務，納稅人在簽訂合同后辦理房屋權屬登記前任何時間均可繳納契稅。具體事宜建議您聯(lián)系主管稅務機關進一步確認。

來源：河南省稅務局

11.根據(jù)《三明市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅管理的補充通知》（明地稅發(fā)[2008]31號）有關規(guī)定，對同一項目中包含不同類型房地產的，其扣除項目金額在不同類型房地產間的計算分攤方法原則上按閩地稅發(fā)〔2008〕64號文規(guī)定的按可售面積計算分攤，此外，也可采用土地成本及稅金按其銷售收入比例分攤、其它成本按其建筑面積占總建筑面積比例計算分攤。請問同一項目中包含不同類型房地產的，其土地成本及稅金按其銷售收入比例分攤，這條還有效嗎？

答：經(jīng)核實，《三明市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅管理的補充通知》（明地稅發(fā)〔2008〕31號）文件已失效。

來源：福建省稅務局

12.企業(yè)通過招拍掛方式取得了一塊土地，涉及的耕地占用稅能否由企業(yè)繳納？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第74號）規(guī)定：

通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

本公告自發(fā)布之日起施行。

根據(jù)《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第74號）解讀規(guī)定:

城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條第一款規(guī)定：新征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅。這是基于上世紀八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的規(guī)定。隨著我國土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步規(guī)范，目前土地出讓的主要方式是，由地方土地儲備中心征用土地，經(jīng)過前期開發(fā)，然后以招標、拍賣、掛牌等方式出讓給土地使用人。因此，財稅〔2006〕186號文件規(guī)定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

目前，地方土地儲備中心征用耕地后，對應繳納的耕地占用稅有兩種處理方式，一種方式是由地方土地儲備中心繳納，作為土地開發(fā)成本費用的一部分，體現(xiàn)在招拍掛的價格當中;另一種方式是由受讓土地者繳納耕地占用稅。對后一種情形，需要進一步明確納稅義務發(fā)生時間的政策適用問題。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)的有關規(guī)定，未利用的土地出讓前，應當完成必要的前期開發(fā)，經(jīng)過前期開發(fā)的土地，才能依法由市、縣人民政府國土資源部門統(tǒng)一組織出讓。因此，通過招拍掛方式取得的土地都是建設用地，不屬于直接取得耕地，無論耕地占用稅以何種方式繳納，都應當適用以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的納稅義務發(fā)生時間的政策規(guī)定。

因此，公告明確規(guī)定：通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人均應按照《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

來源：河北省稅務局

13.我公司（非房地產公司）以國有土地使用權作價入股，被投資公司為新設公司（非房地產公司），土地使用權以評估價確認為實收資本，請問要繳納增值稅，并開具增值稅專用發(fā)票嗎？

答：一、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，附件1……第一條在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。……第十條銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。第十一條有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。

二、根據(jù)《國家稅務總局貨物和勞務稅司關于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導有關工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號）規(guī)定，第二章增值稅發(fā)票開具基本規(guī)定第一節(jié)……二、銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票;特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。所有單位和從事生產、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務以及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應當向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。……五、單位和個人在開具發(fā)票時，必須做到按照號碼順序填開，填寫項目齊全，內容真實，字跡清楚，全部聯(lián)次一次打印，內容完全一致，并在發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章。……十一、屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費者個人銷售貨物、提供應稅勞務或者發(fā)生應稅行為的；（二）銷售貨物、提供應稅勞務或者發(fā)生應稅行為適用增值稅免稅規(guī)定的，法律、法規(guī)及國家稅務總局另有規(guī)定的除外；（三）部分適用增值稅簡易征收政策規(guī)定的：1.增值稅一般納稅人的單采血漿站銷售非臨床用人體血液選擇簡易計稅的。2.納稅人銷售舊貨，按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅的。3.納稅人銷售自己使用過的固定資產，適用按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的。納稅人銷售自己使用過的固定資產，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。（四）法律、法規(guī)及國家稅務總局規(guī)定的其他情形。十二、增值稅專用發(fā)票應按下列要求開具：(一)項目齊全，與實際交易相符;(二)字跡清楚，不得壓線、錯格;(三)發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章;(四)按照增值稅納稅義務的發(fā)生時間開具。不符合上列要求的增值稅專用發(fā)票，購買方有權拒收。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，對將無形資產投資入股換取股權行為屬于有償轉讓無形資產，按有償銷售無形資產行為征收增值稅。不在上述不得開具增值稅專用發(fā)票情形之內的，可以開具增值稅專用發(fā)票。具體事宜您可聯(lián)系主管稅務機關確認。

來源：河南省稅務局

14.請問2016年稅務總局14號公告中關于取得時間的條款，如果規(guī)定。這個取得是按照發(fā)票，合同，還是契稅完稅證明？

答：對于納稅人通過購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債取得的不動產其取得的時間，應按照房屋產權證明注明的時間計算，沒有產權證明的，按照合同約定時間計算。

來源：安徽省稅務局

15.房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，這里的房產原值是不是包括房產造價加土地成本，如果是這樣的話減除10%至30%是不是指土地成本也是減除10%至30%，是否正確？

答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅［2008］152號）第一條的規(guī)定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。

根據(jù)《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條的規(guī)定，關于將地價計入房產原值征收房產稅問題，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

來源：內蒙古自治區(qū)稅務局

16.我們公司A欠B公司貨款，商量后決定用A公司所有的“在建工程”（土地成本開發(fā)成本2200萬元，已經(jīng)投入600萬元）抵償所欠的4600萬元債務。不考慮增值稅這些情況，想咨詢以下問題：

1、性質。這種在建工程轉讓，在土增稅層面上講是按照“轉讓土地使用權”還是算“轉讓建筑物”？

2、土增稅扣除項目。我們認為這個“在建工程抵債”應視同銷售“建筑物”，其扣除項目應包含：（1）土地價；（2）開發(fā)成本；（3）開發(fā)費用；（4）加計扣除20%；（5）相關稅費。請問貴局認為我司的理解是否正確？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）六、具體計算增值額時應注意什么?

在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：

（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。

（二）對取得土地使用權后投入資金，將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發(fā)。

（三）對取得土地使用權后進行房地產開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發(fā)的積極性。

（四）轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉讓時交納的有關稅金。這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十九條?非直接銷售和自用房地產的收入確定:

（一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。

來源：四川省稅務局

17.房地產開發(fā)企業(yè)，與買受人簽訂了商品房買賣合同，合同中約定了交付期限，但是必須達到商品房經(jīng)驗收合格，否則解除合同或據(jù)實延期交付。去年由于新冠疫情、環(huán)保限產等不可抗因素使房屋延期半年多才達到單項驗收條件進行交付。請問增值稅、所得稅等納稅義務確認時間以哪個時間進行確認？

答：根據(jù)《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之二）》規(guī)定：

九、關于房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產納稅義務發(fā)生時間問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務發(fā)生時間為：“納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。”

可見，納稅人發(fā)生應稅行為是納稅義務發(fā)生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。

交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定：

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權利)之日，確認收入的實現(xiàn)。

(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

(四)采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

3.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

來源：河北省稅務局

18.我公司為房地產開發(fā)企業(yè)，目前開發(fā)的項目暫未交付業(yè)主，按實收款申報增值稅預交稅款，因公司資金周轉困難，難以按時繳納稅款，請問我司是否按照《國家稅務總局關于增值稅一般納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》（國稅發(fā)[2004]112號）規(guī)定，用進項留抵稅額抵減增值稅預交稅款欠稅？

答：根據(jù)目前的稅法規(guī)定用進項留抵稅額無法抵減增值稅預交稅款欠稅。

來源：安徽省稅務局貨物和勞務稅處

19.房地產開發(fā)企業(yè)支付給代建企業(yè)的代建服務費能計入開發(fā)成本嗎？土地增值稅清算時能扣除嗎？

答：一、根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，第十一條?企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。第十二條?企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣。……第十七條?企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：(一)屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。(二)屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。第十八條?企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。……第二十六條?成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：(一)可否銷售原則。……(二)分類歸集原則。……(三)功能區(qū)分原則。……(四)定價差異原則。……(五)成本差異原則。……(六)權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

三、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定，……（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。……開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

四、根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條規(guī)定，土地增值稅的扣除項目(一)房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。(二)房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。(三)房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理……

因此，建議您參考上述文件有關企業(yè)所得稅和土地增值稅相關成本的規(guī)定，并結合實際業(yè)務界定代建服務費是否屬于開發(fā)成本。另外，屬于上述土地增值稅扣除項目的，可按規(guī)定進行扣除。具體事宜您可聯(lián)系主管稅務機關進一步確認。

來源：河南省稅務局

20.法院依法拍賣個人的國有土地使用權，法院的《拍賣成交確認書》說明“其它所涉稅均由買受人承擔”，買受人應如何繳稅？相關依據(jù)是什么？

答：個人通過拍賣方式取得國有土地使用權，法院出具的《拍賣成交確認書》說明“其它所涉稅均由受買人承擔”。這是法院對該項拍賣所產生的稅由誰承擔的特別說明，并不是說所涉稅的納稅義務人均是受買人。通常經(jīng)過拍賣方式取得的國有土地使用權（或房產），受買人除了按規(guī)定繳納自己需承擔的稅費外，還需代繳轉讓方不配合繳納的相關稅費。

來源：茂名市稅務局

21.1.項目交付后給業(yè)主開具全款帶稅率的發(fā)票，原開具的預收款發(fā)票是否需要收回？收回后是否要開紅字發(fā)票重回？2.交付后開具的帶稅率的全款發(fā)票用于辦理產權證的是否需要添加“全額”的字樣，房號，項目名稱要寫在備注欄還是哪里？備注欄除了總局規(guī)定的要備注總局規(guī)定的詳細地址外，還有沒有其他要求？

答：納稅人銷售自行開發(fā)房地產項目先開具應稅發(fā)票的，增值稅納稅義務發(fā)生時間為開具發(fā)票的當天。納稅人把開發(fā)產品交付給購房者，才確認其應稅行為發(fā)生，故納稅義務發(fā)生時間為開發(fā)產品實際交付時間，按合同總價款開具應稅發(fā)票，但不需收回或紅字沖減預收款已開具的不征稅發(fā)票。另根據(jù)《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）相關規(guī)定：銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，應在發(fā)票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。