為了回應(yīng)社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)稅出臺(tái)的擔(dān)憂，本文以上海市為例，分析了房產(chǎn)稅試點(diǎn)的成效及影響，探討了房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)，并在不同情境下，對(duì)房地產(chǎn)稅出臺(tái)的影響進(jìn)行了實(shí)證分析。本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于突破了理論探討和國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒的局限，對(duì)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)進(jìn)行了具體的情景案例分析。主要結(jié)論有：

第一，上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)居民家庭負(fù)擔(dān)造成的影響較小，并未造成房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)，并在一定程度上促進(jìn)了收入再分配；

第二，目前持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的情況和模擬情形中窄稅基、低稅率的情況相近，而在寬稅基、高稅率的情況下，房地產(chǎn)稅收占總稅收收入的比重能夠達(dá)到20%的水平，也就是大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平；

第三，開(kāi)征房地產(chǎn)稅，有利于中低收入群體的住房自住需求的實(shí)現(xiàn)，但會(huì)抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求，如果實(shí)行較高稅率，還會(huì)對(duì)投資需求有一定的抑制作用，短期內(nèi)會(huì)有平抑房?jī)r(jià)的作用；

第四，在中低稅率的情況下，房地產(chǎn)稅帶給居民家庭的負(fù)擔(dān)在可接受范圍之內(nèi)。

一、引言

2020年5月11日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》明確，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。針對(duì)自住住房的房地產(chǎn)稅改革，從2011年滬、渝試點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)經(jīng)歷了近十年。十年來(lái)，房地產(chǎn)稅立法不斷在政府文件中被提及，學(xué)界的討論也十分熱烈，然而，房地產(chǎn)稅改革進(jìn)度卻比較緩慢。究其原因，是由于房地產(chǎn)稅出臺(tái)后的影響并不十分明確，導(dǎo)致決策部門(mén)遲遲無(wú)法下定論。

很多學(xué)者總結(jié)了社會(huì)上針對(duì)房地產(chǎn)稅出臺(tái)后的擔(dān)憂，集中于如下方面：一是征管風(fēng)險(xiǎn)方面，我國(guó)缺乏對(duì)個(gè)人征稅的經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)，征管面臨極大挑戰(zhàn)（張學(xué)誕，2018）；二是如果稅負(fù)過(guò)高，可能會(huì)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成不利影響（張平等，2016）；三是對(duì)房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的效果不明（況偉大等，2012）。也有很多學(xué)者針對(duì)上述問(wèn)題做出了回應(yīng)：如針對(duì)征管舉措，可根據(jù)房屋面積、地段、朝向、樓層和市場(chǎng)影子價(jià)格等多種因素，合理確立根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估值計(jì)征的制度框架（賈康等，2014）；針對(duì)稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題，可在扣除標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方面，貫徹不增加或少增價(jià)普通居民稅收負(fù)擔(dān)的原則（安體富，2015）；針對(duì)房?jī)r(jià)影響問(wèn)題，國(guó)外一些學(xué)者提出房地產(chǎn)稅有抑制房?jī)r(jià)的效果，但由于房地產(chǎn)稅有利于增加地方公共支出，由此帶來(lái)的地方公共服務(wù)改善會(huì)拉高房地產(chǎn)價(jià)格（Oates，1969；Rosen&Fullerton，1977；Hamilton，1975），況偉大等根據(jù)OECD國(guó)家的實(shí)證分析，指出房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用具有局限性（況偉大等，2012）。但這些回應(yīng)大多是理論探討或國(guó)外借鑒，針對(duì)我國(guó)的實(shí)證研究較少。本文將以上海為例，從試點(diǎn)的成效及影響、房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)以及在不同情境下房地產(chǎn)稅出臺(tái)的影響角度，對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行實(shí)證分析與探討。

二、上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的成效及影響分析

從2011年起，上海對(duì)新購(gòu)且屬于家庭第二套以上住房的滬籍居民家庭和新購(gòu)住房的非滬籍居民家庭試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。隨著房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的深入，其對(duì)上海市地方政府的收入形成、財(cái)政體制變革、地區(qū)財(cái)政能力以及居民收入狀況產(chǎn)生了一定的影響。

（一）上海市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的估算

根據(jù)公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和上海市房產(chǎn)稅細(xì)則，結(jié)合以下假設(shè)，通過(guò)新建商品房和二手住房均價(jià)、120平方米以上住房交易量，可對(duì)歷年房產(chǎn)稅的稅收規(guī)模進(jìn)行估算。估算結(jié)果如表1所示，對(duì)居民住房征收房產(chǎn)稅額從最初的1.44億元（2011年）逐年遞增，到2019年達(dá)到29.84億元的規(guī)模。

表1 2011—2019年上海市新建商品住房和二手住房房產(chǎn)稅收入估算表

數(shù)據(jù)來(lái)源：作者根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)計(jì)算

假設(shè)一：受中國(guó)傳統(tǒng)“家文化”影響，居民組建新家庭時(shí)大部分需要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，假設(shè)居民家庭購(gòu)房時(shí)家庭成員數(shù)為2個(gè)，則該家庭房產(chǎn)免稅面積為120平方米。

假設(shè)二：假設(shè)新購(gòu)住房均要征稅，新購(gòu)住房超過(guò)120平方米的房屋面積均為征收范圍（該假設(shè)沒(méi)有將購(gòu)房者擁有的存量住房計(jì)入稅基，存在低估征稅面積的可能性，但是沒(méi)有將滬籍家庭購(gòu)買(mǎi)的首套住房免稅，又將低估的征稅面積拉平）。

假設(shè)三：稅率均按0.6%計(jì)算，根據(jù)上海市房產(chǎn)稅細(xì)則，按照應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算計(jì)稅依據(jù)。

假設(shè)四：以2011年上海市房產(chǎn)稅最終征收率90%為年均房產(chǎn)稅最終征收率。

假設(shè)五：二手房成交戶型普遍小于新房成交戶型，假設(shè)二手房成交戶型中大于120平方米的戶型與新房成交戶型成比例（比例=二手房成交套均面積/新房成交套均面積），計(jì)算得出每年二手房120平方米以上的成交套數(shù)和成交面積。

假設(shè)六：同一套房子每年征收的房產(chǎn)稅額相同，則第t年房產(chǎn)稅收入的計(jì)算公式為：

其中， A N,120、 A O,120分別為新建商品住房和二手住房120平方米以上戶型的成交面積，Q N ,120、QO ,120為新建商品住房和二手住房120平米以上戶型的成交套數(shù)，PN,t、PO,t分別為新建商品住房、二手住房第t年的成交均價(jià)。

根據(jù)以上估算的房產(chǎn)稅規(guī)模，可從財(cái)政收入、房?jī)r(jià)和收入再分配的角度，分析房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)上海市的影響。

（二）房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)財(cái)政收入的影響

將各年上海市房產(chǎn)稅（居民住房）收入估計(jì)值與房產(chǎn)稅總額和一般公共財(cái)政收入比較，可以看出，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)施對(duì)財(cái)政收入影響較小。如表2所示，對(duì)居民住房課征房產(chǎn)稅的收入占一般公共財(cái)政收入的比重較小，即便是占比最大的2019年，也僅為0.42%。但其占一般公共財(cái)政收入和房產(chǎn)稅收入總額的比例均呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì)，如居民住房房產(chǎn)稅占房產(chǎn)稅總額的比例從2011年的1.95%增加到2019年的13.76%。

表2 2011—2019年上海市房產(chǎn)稅（居民住房）收入估計(jì)值以及其他重要收入

注：“上海市一般公共財(cái)政收入”不含中央財(cái)政收稅返還及補(bǔ)助收入、地方政府債券收入和基金預(yù)算收入等數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市財(cái)政局網(wǎng)站https://www.czj.sh.gov.cn/zys_8908/czsj_9054/zfyjs/zxqk

（三）房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的重要目的是鼓勵(lì)以普通市民居住為主的消費(fèi)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，抑制投資和投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。我們通過(guò)研究上海市開(kāi)征房產(chǎn)稅后的房?jī)r(jià)走勢(shì)變化，并與同時(shí)期北京、廣州、深圳、南京等三個(gè)一線城市和一個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)變化進(jìn)行比較分析，說(shuō)明房產(chǎn)稅試點(diǎn)的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)需求和房?jī)r(jià)的影響。

我們以中國(guó)指數(shù)研究院的新建商品住房成交均價(jià)作為主要參考指標(biāo)。從圖1可以看出，房產(chǎn)稅開(kāi)征后，上海市新建商品住房成交均價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2010年7月，上海市新建商品住房成交均價(jià)為19274元/平方米；至2010年12月，上海市新建商品住房成交均價(jià)為24346元/平方米，期間，月平均增長(zhǎng)率為4.4%。房產(chǎn)稅出臺(tái)當(dāng)月，上海市新建商品住房均價(jià)首次下降，降幅2.7%。此后，新建商品住房成交均價(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)。直到2013年1月，上海市房?jī)r(jià)恢復(fù)上漲趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

（一）稅基

盡管如此，這仍不能說(shuō)明上海市房?jī)r(jià)的短期回落完全歸功于房產(chǎn)稅政策的實(shí)施。就其他幾個(gè)一線城市來(lái)看，新建商品住房成交均價(jià)在上海市房產(chǎn)稅出臺(tái)后的幾個(gè)月里同樣也呈現(xiàn)了先降后穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，2013年后，除廣州房?jī)r(jià)保持較為平穩(wěn)之外，北京、深圳新建商品住房成交均價(jià)走勢(shì)與上海市極為相似，呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。這說(shuō)明，在整個(gè)住房市場(chǎng)政策調(diào)控和住房市場(chǎng)自身周期運(yùn)行走勢(shì)的大背景下，居民和住房投資者對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期大大減弱。上海市住房?jī)r(jià)格的回落并非房產(chǎn)稅政策實(shí)施的單一結(jié)果。

（四）房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)收入分配的影響

1.市場(chǎng)行為與收入分配

微觀主體總是能夠?qū)唧w的稅收政策作出具體的行為反應(yīng)，如果這種行為不僅能夠保證消費(fèi)者效用的約束最大，還能夠促進(jìn)商品平均主義收入分配目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，則認(rèn)為這樣的稅收政策在商品平均主義的意義上具有收入分配效應(yīng)。如果房產(chǎn)稅導(dǎo)致居民選擇更小的住房，則市場(chǎng)對(duì)較小住房的需求就會(huì)增加，為適應(yīng)市場(chǎng)變化，開(kāi)發(fā)商會(huì)建造更多小戶型的住房，從而使一定的土地上建造更多的住房。開(kāi)發(fā)商的這種適應(yīng)性變化一方面增加市場(chǎng)的供應(yīng)套數(shù)，另一方面降低單套住房的單價(jià)，進(jìn)而使更多居民有購(gòu)買(mǎi)住房的機(jī)會(huì)，促進(jìn)在商品平均主義意義上公平收入分配的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)上海市房產(chǎn)稅細(xì)則，人均免稅面積為60平方米，另?yè)?jù)2019年上海市統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算，上海市戶均人口數(shù)量為2.65人。故我們以140（2.6560=159，與140相近）平方米為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，假設(shè)140平方米以上的住房需要繳納房產(chǎn)稅。從表4可以看出，房產(chǎn)稅出臺(tái)后（2010、2011年數(shù)據(jù)缺失），140平方米以上新建商品住房供應(yīng)在供應(yīng)總量中占比除2018年以外逐年降低，年均下跌1.3個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，房產(chǎn)稅在“開(kāi)發(fā)供應(yīng)約束”方面對(duì)高檔住房的開(kāi)發(fā)形成了控制，有助于讓更多人擁有住房。但是，140平方米以下的新建商品住宅成交在成交總量中占比卻變化不大，甚至在2016年以前出現(xiàn)震蕩下行，說(shuō)明上海市試點(diǎn)房產(chǎn)稅在商品平均主義意義上的收入分配效應(yīng)有限。

表3 2011—2019年上海市140平方米上下新建商品住房成交和供應(yīng)情況表

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

2.稅收用途與收入分配

稅收收入用于保障性住房支出，有利于解決低收入群體住房困難問(wèn)題，調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào)）明確規(guī)定房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，專項(xiàng)用于保障性安居工程。2011—2019年，上海市財(cái)政支出中住房保障支出總計(jì)達(dá)到1587.07億元，前文估算的房產(chǎn)稅稅收收入僅為135.29億元，占住房保障支出的8.52%（見(jiàn)表4）。可見(jiàn)，目前上海市試點(diǎn)房產(chǎn)稅在促進(jìn)收入再分配方面有一定的作用，但其促進(jìn)作用仍有待加強(qiáng)。

表4 2011—2016年上海市房產(chǎn)稅收入估計(jì)值及住房保障支出

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市財(cái)政局網(wǎng)站，https://www.czj.sh.gov.cn/zys_8908/czsj_9054/zfyjs/zxqk

（五）房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

上海市房產(chǎn)稅開(kāi)始試點(diǎn)至今已歷經(jīng)近十年的時(shí)間，其經(jīng)驗(yàn)對(duì)全國(guó)開(kāi)征房地產(chǎn)稅有著重要參考和實(shí)踐意義。首先，上海市對(duì)滬籍家庭首套房免稅且扣除了人均60平方米的免稅面積，對(duì)居民家庭負(fù)擔(dān)影響較??；其次，上海市開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小，并未造成房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)；再次，房產(chǎn)稅征收在一定程度上促進(jìn)了收入再分配，有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

三、房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅屬于分離型，在保有環(huán)節(jié)分別征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及我國(guó)實(shí)際情況來(lái)看，將房屋和土地合并課征符合“房地一體化”的轉(zhuǎn)讓制度，而且房屋和土地的價(jià)值密不可分，合并課征易于評(píng)估和征收。本文討論的房地產(chǎn)稅是指居住性房地產(chǎn)稅，也就是現(xiàn)有的對(duì)居住性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的合并，即持有環(huán)節(jié)的稅，并且重點(diǎn)考慮在經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的稅收和稅制不變的情況下，對(duì)房地產(chǎn)稅的稅率和稅基方案選擇的探討。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的國(guó)情，我國(guó)的房地產(chǎn)稅的稅率和稅基應(yīng)作如下考慮：

（一）稅基

目前，我國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有按房產(chǎn)余值和按租金收入計(jì)征兩種。上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)的計(jì)稅依據(jù)為按照房產(chǎn)的交易價(jià)格或其一定比例（70%）計(jì)征。我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外主流做法，采取統(tǒng)一的房屋價(jià)值計(jì)征法，待條件成熟時(shí)，采用房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，即房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣除一定比例的面積的價(jià)值1目前國(guó)內(nèi)的研究對(duì)于免稅衡量有三種意見(jiàn)，分別為“家庭首套減免”“按人均面積減免”和“按人均價(jià)值減免”。前兩種方案存在著如何定義家庭和對(duì)房產(chǎn)的檔次、區(qū)位缺乏考慮等問(wèn)題，而后一種方案可以避免這些問(wèn)題還兼顧稅收充足。人均免除價(jià)值根據(jù)家庭所在省份而異，免除額為各省住房銷(xiāo)售平均價(jià)格乘以家庭減免面積所得（張平、侯一麟，2016）。之后的房地產(chǎn)價(jià)值。建設(shè)部政策研究中心發(fā)布的《2020我們住什么樣的房子——中國(guó)全面小康社會(huì)居住目標(biāo)研究》中提出小康水平城鎮(zhèn)人均居住面積應(yīng)達(dá)到35平方米。根據(jù)《2019年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，上海市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為37.2平方米。相關(guān)研究也表明，35平方米的人均扣減面積能保證房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)財(cái)富分配的公平職能發(fā)揮最大效應(yīng)，所以，在寬稅基的情況下考慮“扣除人均35平方米的住房?jī)r(jià)值”的情況。而上海市目前征收房產(chǎn)稅的稅基是扣除人均60平方米以后的價(jià)值，因此，窄稅基的情況下應(yīng)該考慮“扣除人均60平方米的住房?jī)r(jià)值”的情況。

（二）稅率

根據(jù)地方財(cái)政支出來(lái)確定每年的稅率的做法（美國(guó)、加拿大）能夠很好地體現(xiàn)以支定收的原則，但是前提是地方政府具有較高的地方稅立法權(quán)，這顯然不適合目前我國(guó)的國(guó)情，所以考慮固定稅率（我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的年稅率為1.2%）。因此，房地產(chǎn)稅的稅率可以采用累進(jìn)稅率，且不高于1.2%，另外考慮到各地經(jīng)濟(jì)水平不一致，可以設(shè)定幅度稅率，賦予地方部分決定權(quán)。由于我國(guó)在房地產(chǎn)稅改革初期，考慮到民眾的接受度和執(zhí)行難度，應(yīng)當(dāng)先實(shí)行比例稅率和較低水平的稅率。所以探討低稅率0.1%、中稅率0.5%、高稅率1%三種情況。

（三）稅制方案

綜上所述，根據(jù)稅基的寬、窄，稅率的高、低，共有如下表5所示六種情況。這樣的稅制設(shè)計(jì)有利于促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。試點(diǎn)期間，房產(chǎn)稅只對(duì)增量房征收，沒(méi)有考慮存量房，導(dǎo)致稅基過(guò)窄，稅收收入水平低，納稅不公平，難以對(duì)居民收入分配進(jìn)行實(shí)質(zhì)性調(diào)節(jié)。本方案把存量房也納入征收范圍，彌補(bǔ)了試點(diǎn)期間稅制設(shè)計(jì)的不足，也有利于今后解決地方政府的“土地財(cái)政”問(wèn)題。本方案著重關(guān)注保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，是為了解決房地產(chǎn)業(yè)稅收重流轉(zhuǎn)輕持有的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅增加，會(huì)有效抑制房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。一直以來(lái)，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段多以行政手段為主，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅可以為政府提供一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)效可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)手段，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

表5 六種房地產(chǎn)稅方案

數(shù)據(jù)來(lái)源：作者自制

計(jì)稅公式為：

四、不同情境下房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）房地產(chǎn)稅對(duì)上海市財(cái)政收入狀況的影響

要研究房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，首先要估算出不同方案下能夠征收的房地產(chǎn)稅數(shù)量。房產(chǎn)稅是2011年以來(lái)作為試點(diǎn)在上海實(shí)行的，所以模擬在六種情形下2011—2019年能夠征收的房地產(chǎn)稅的數(shù)量，并與原試行方案對(duì)比，考察新的方案對(duì)財(cái)政稅收的影響。模擬情形下房地產(chǎn)稅收數(shù)量的計(jì)算公式如下式（3）～式（6）所示，數(shù)據(jù)說(shuō)明如表6所示。

表6 數(shù)據(jù)及說(shuō)明

數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明：

城鎮(zhèn)人口數(shù)：2011—2018年的數(shù)據(jù)出自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，由于沒(méi)有2019年的數(shù)據(jù)，所以2019年的數(shù)值用2018年的情況進(jìn)行了模擬，由“2019年上海市總?cè)丝?times;2018年上海市城鎮(zhèn)人口比例”算出，其中上海市總?cè)丝诔鲎浴?019年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。

住房人均建筑面積：各年《上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，由于2018年沒(méi)有數(shù)據(jù)，所以取2017年和2019年的均值

商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)：出自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，在上海有產(chǎn)權(quán)且有買(mǎi)賣(mài)交易價(jià)格的保障房類型為共有產(chǎn)權(quán)房，而共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差距很大，如果算入均價(jià)會(huì)大幅拉低均價(jià)，而共有產(chǎn)權(quán)房數(shù)量又比較少，因此在價(jià)格上除去保障房，而在供應(yīng)面積上忽略不計(jì)。

城鎮(zhèn)居民有房者比例：根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)資料（2010年）算出。

其中：

根據(jù)以上公式和數(shù)據(jù)模擬的不同稅基和不同稅率的六種情況，2011—2019年擬征收房地產(chǎn)稅的稅額如下表7所示，跟前面估算的實(shí)際房產(chǎn)稅征收額相比，由于考慮了存量房，在稅基為扣除人均35平方米的住房?jī)r(jià)值的情況下，稅收大幅度增加；現(xiàn)在房產(chǎn)稅的情況，與稅基為扣除人均60平方米的住房?jī)r(jià)值、稅率為0.1%的情況，最為相似。

表7 不同稅基、稅率下擬征收房地產(chǎn)稅額以及與估算實(shí)際征收房產(chǎn)稅額的比較

注：2011、2012、2013年以扣除60平方米房地產(chǎn)價(jià)值的情況下，房地產(chǎn)稅計(jì)算出來(lái)是負(fù)數(shù)，因此用符號(hào)“-”表示。

數(shù)據(jù)來(lái)源：作者計(jì)算

要考察房地產(chǎn)稅對(duì)上海市財(cái)政收入狀況的影響，就要看各種情況下房地產(chǎn)稅占總稅收收入的比重，并與實(shí)際情況相比較。如表8所示，房產(chǎn)稅和土地增值稅占每年稅收收入的比重在3%～5%左右，可以說(shuō)占比非常小，跟發(fā)達(dá)國(guó)家20%以上的水平相比較差距很大。

表8 2011—2019年房產(chǎn)稅和土地增值稅稅收情況

表10 問(wèn)卷被調(diào)查者基本信息

下面對(duì)討論的六種情況進(jìn)行模擬，看在這六種情況下持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收占財(cái)政稅收的比重情況。因此要對(duì)模擬情形下的稅收總收入和持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)相關(guān)稅收作如下相應(yīng)調(diào)整。

如表9所示，目前持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的情況和模擬情形中免征面積60平方米，稅率0.1%的情況相近。而在免征面積35平方米，稅率1%的情況下，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占總稅收收入的比重能夠達(dá)到20%的水平，也就是大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

表9 2011—2019年不同房地產(chǎn)稅率、稅基下持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：作者計(jì)算

（二）房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要在于需求和供給方面，本文結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果、住房需求分析和投資收益分析闡述房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。問(wèn)卷重點(diǎn)調(diào)查保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，可能對(duì)居民購(gòu)房意愿、房?jī)r(jià)預(yù)期等因素的影響。問(wèn)卷通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)放，被調(diào)查對(duì)象大多處于我國(guó)的東部和中部地區(qū)，一線城市居民占比60%，其他城市居民占比40%，共計(jì)收集有效問(wèn)卷271份。被調(diào)查者的基本情況如表10所示。

表10 問(wèn)卷被調(diào)查者基本信息

數(shù)據(jù)來(lái)源：?jiǎn)柧碚{(diào)查結(jié)果

1.需求分析

房地產(chǎn)的需求可分為消費(fèi)需求（自住需求）、投資需求和投機(jī)需求。下面我們分別討論開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)這幾類需求的影響：

第一類：自住需求

房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想是體現(xiàn)國(guó)家保障居民基本居住需求的政策導(dǎo)向，因此設(shè)計(jì)稅制時(shí)會(huì)設(shè)定一定的免征額，對(duì)于各地處于平均居住水平以下的居民，一般不需要繳納房地產(chǎn)稅或僅需繳納很少量的稅?？紤]到房地產(chǎn)稅的開(kāi)征將伴隨著流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅賦的減輕，這將會(huì)在一定程度上降低居民的購(gòu)房門(mén)檻。對(duì)于中低收入階層來(lái)講，選擇免征額以下面積的房屋，可同時(shí)享受到交易稅費(fèi)的減少和不需繳納房產(chǎn)稅的雙重優(yōu)惠，有利于實(shí)現(xiàn)其自住型需求。

對(duì)于改善型需求的購(gòu)房者，所購(gòu)房屋雖用于自住，但他們一般已經(jīng)擁有必需的住房，買(mǎi)房一般是為了獲得更寬敞更舒適的體驗(yàn)或者更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，再次購(gòu)買(mǎi)的房屋一般面積較大，檔次較高。對(duì)于這部分購(gòu)房者，開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)他們的影響取決于自身的財(cái)富水平和改善性需求的強(qiáng)度。若購(gòu)房者擁有足夠的財(cái)富，且對(duì)個(gè)人享受擁有較大偏好，則繳納房地產(chǎn)稅對(duì)他們的影響很小；若購(gòu)房者財(cái)富不夠充足，為改善性需求而支付的房地產(chǎn)稅還在其權(quán)衡范疇之內(nèi)，則開(kāi)征房地產(chǎn)稅很可能推遲其購(gòu)房需求。

從問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果來(lái)看，74.54%的認(rèn)為開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)其住房需求有影響，其中有房者占比61.88%，無(wú)房者占比38.12%。有房者中受房地產(chǎn)稅影響選擇暫緩購(gòu)房的占比62.40%，選擇不再買(mǎi)房的占比37.60%。無(wú)房者中選擇暫緩購(gòu)房的占比58.44%，選擇買(mǎi)更小的房子的占比19.48%，選擇租房居住的占比22.08%。25.46%的人認(rèn)為開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)其住房需求沒(méi)有影響（表11）。

表11 房地產(chǎn)稅對(duì)被調(diào)查者的影響及其影響結(jié)果

數(shù)據(jù)來(lái)源：?jiǎn)柧碚{(diào)查結(jié)果

總體而言，對(duì)于基本自住需求的購(gòu)房者，開(kāi)征房地產(chǎn)稅有利于其自住需求的實(shí)現(xiàn)。而對(duì)改善型需求的購(gòu)房者，開(kāi)征房產(chǎn)稅很可能影響其購(gòu)買(mǎi)決策。

第二類：投機(jī)需求

投機(jī)需求是指投資者基于房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)機(jī)持有房地產(chǎn)，待價(jià)而沽，待房?jī)r(jià)上漲到期望程度后立即出售，以獲得房地產(chǎn)升值收益的需求。對(duì)于這部分投機(jī)者，開(kāi)征房地產(chǎn)稅的影響可能體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是開(kāi)征房地產(chǎn)稅將增加其待價(jià)而沽階段的持有成本，降低投資收益；二是開(kāi)征房地產(chǎn)稅可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生遏制作用，改變過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，使得投機(jī)住房因時(shí)間產(chǎn)生的利差會(huì)降低，轉(zhuǎn)而投資其他資產(chǎn)。

投機(jī)購(gòu)房者一般財(cái)富比較充足，我們姑且假設(shè)投機(jī)購(gòu)房者已有房產(chǎn)面積大于免稅面積，新購(gòu)住房全部面積均要繳納房產(chǎn)稅。通過(guò)選取2017年6月新建商品住房成交均價(jià)，分別按照1%、0.5%、0.1%的稅率對(duì)開(kāi)征房地產(chǎn)稅前后的房地產(chǎn)投資收益進(jìn)行測(cè)算和對(duì)比。測(cè)算結(jié)果如表12所示：

表12 開(kāi)征房地產(chǎn)稅前后的房地產(chǎn)投資收益情況對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院、中國(guó)人民銀行

表12計(jì)算的邏輯過(guò)程為：假設(shè)在開(kāi)征房地產(chǎn)稅前后購(gòu)買(mǎi)相同價(jià)值的房地產(chǎn)用于投資并一年后基于價(jià)格上漲而將其出售。對(duì)于開(kāi)征房地產(chǎn)稅后，一年內(nèi)所需支付的房地產(chǎn)稅成本分別按照假定的房地產(chǎn)稅方案，在1%、0.5%、0.1%的稅率情況下進(jìn)行，結(jié)果顯示房地產(chǎn)稅將導(dǎo)致每年負(fù)擔(dān)成本分別增加50401、25200.5、5040.1元。同時(shí)，考慮開(kāi)征房地產(chǎn)稅后，房地產(chǎn)持有成本的增加將在一定程度上改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，使得房?jī)r(jià)在2011—2016年年均12%的增速放緩，并且假設(shè)開(kāi)征房地產(chǎn)稅會(huì)影響社會(huì)預(yù)期，房地產(chǎn)供需雙方均會(huì)謹(jǐn)慎操作，使得房?jī)r(jià)在1%、0.5%、0.1%的稅率情況下分別下降至6%、8%、10%。貼現(xiàn)率按2017年6月一年期存款利率1.5%來(lái)計(jì)算。一年后的投資收益主要體現(xiàn)在由房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的投資收益，而投資成本為當(dāng)年房地產(chǎn)稅及所支付的本息和的貼現(xiàn)值，二者差值為房地產(chǎn)最終實(shí)際投資收益。

根據(jù)測(cè)算，若僅考慮房地產(chǎn)稅稅負(fù)的增加，房地產(chǎn)投資者在1%、0.5%、0.1%的稅率下，每月增加的房地產(chǎn)成本分別占原月供支出的29.7%、17.4%、4.05%；若同時(shí)考慮房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增速的抑制作用，開(kāi)征房地產(chǎn)稅后使房?jī)r(jià)增速放緩，使得房地產(chǎn)價(jià)差收益從40.36萬(wàn)元分別下降至5.6萬(wàn)元、18.2萬(wàn)元、29.93萬(wàn)元，同比分別減少86.1%、54.9%、25.8%，因此，按照1%、0.5%、0.1%三種稅率，開(kāi)征房地產(chǎn)稅后收益率只能實(shí)現(xiàn)1.59%、5.11%、8.48%，相較于開(kāi)征房地產(chǎn)稅之前11.44%的收益率，下降幅度較大。稅率為1%時(shí)，收益率幾乎與一年期存款利率1.5%持平，綜合考慮到房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，房地產(chǎn)對(duì)于投資者及購(gòu)房者的吸引力大大減弱。

綜上所述，通過(guò)對(duì)開(kāi)征房地產(chǎn)稅前后年度的情況對(duì)比，房地產(chǎn)稅將在較大程度上降低房地產(chǎn)投機(jī)者的投資收益率，從而影響投機(jī)者的投資選擇。也就是說(shuō)，至少在短期內(nèi)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅能在一定程度上有效抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求。

第三類：投資需求

以房地產(chǎn)作為投資的目的是出租收取租金收入或待其升值出售以獲取差價(jià)。本小節(jié)僅討論長(zhǎng)期擁有兩套及兩套以上住房，并以出租為目的的普通投資者。

以表12中的房屋為例，若該房屋用于出租，根據(jù)我們前期租賃指數(shù)課題測(cè)算，上海市目前月平均租金為98元/平方米，則一套成交均價(jià)為50401元，面積為100平方米的住房租金為9800元/月。分別按1%，0.5%，0.1%的稅率開(kāi)征房地產(chǎn)稅后，則每月業(yè)主需要繳納房地產(chǎn)稅分別為4200元、2100元、420元，分別占租金收益的42.8%、21.4%、4.28%。另一方面，考慮不同的市場(chǎng)環(huán)境下稅負(fù)歸宿不同，可能出現(xiàn)三種情況：租房者支付全部房地產(chǎn)稅成本、購(gòu)房者支付全部房地產(chǎn)稅成本、以及租房者和購(gòu)房者分別支付一部分房地產(chǎn)稅成本，這取決于租賃市場(chǎng)的供給是否充足。上海市“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中提到著力建設(shè)購(gòu)租并舉的住房體系，“十三五”期間新增租賃住房供應(yīng)約70萬(wàn)套，對(duì)租賃市場(chǎng)的大力培育很可能在短時(shí)間內(nèi)使上海市租賃供應(yīng)大幅增加，因此，目前來(lái)看，房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租房者的可能性不高。那么假設(shè)短期內(nèi)租賃市場(chǎng)為買(mǎi)方市場(chǎng)，則當(dāng)稅率分別為1%、0.5%、0.1%時(shí)，業(yè)主投資住房出租分別需要75年、59年、45年才能收回成本，對(duì)于我國(guó)住房70年的土地使用權(quán)來(lái)說(shuō)，顯然稅率在1%、0.5%時(shí)，住房投資者的成本回收期過(guò)長(zhǎng)。

綜上所述，當(dāng)稅率為1%和0.5%時(shí)，房地產(chǎn)稅對(duì)業(yè)主的投資收益影響很大，對(duì)其投資需求有很大影響。而稅率為0.1%時(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)業(yè)主影響較小。

2.供給分析

開(kāi)征房地產(chǎn)稅后，流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)減輕，但保有環(huán)節(jié)需繳納一定數(shù)量的房地產(chǎn)稅，這使得房地產(chǎn)的持有成本大幅增加。正如前文中詳細(xì)分析，開(kāi)征房地產(chǎn)稅可以有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，這將釋放出大量土地和房源。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，由于土地持有成本的增加，在未來(lái)收益增長(zhǎng)不大的情況下，企業(yè)必然重新權(quán)衡“囤地”行為，減少對(duì)土地的持有，這可以使一部分企業(yè)庫(kù)存土地重新上市流通。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)講，投資目的是為了獲取較高的投資回報(bào)。由于房地產(chǎn)持有成本的增加，若未來(lái)預(yù)期收益率沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有水平（見(jiàn)表14），投資者必然放棄該投資途徑，轉(zhuǎn)而投資其他收益率更高的投資品，促使一部分房源進(jìn)入二手存量住房市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供應(yīng)量。問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)被問(wèn)及如果有多套房源，房地產(chǎn)稅的實(shí)施推廣是否會(huì)促使您考慮出售多余房屋時(shí)，約37%的人表示會(huì)賣(mài)出，約48%的人表示視情況而定，僅有15%不到的人表示不會(huì)售出（表13）?？梢?jiàn)，二手房市場(chǎng)的出售房源數(shù)量與房地產(chǎn)稅實(shí)施方案對(duì)多套房居民的影響程度有關(guān)，累進(jìn)稅率可能更有利于二手存量市場(chǎng)房源的盤(pán)活，增加供應(yīng)。

表13 房地產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)擁有多套房屋者的影響

五、結(jié)論與政策建議

表14 被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

數(shù)據(jù)來(lái)源：?jiǎn)柧碚{(diào)查結(jié)果

3.預(yù)期分析

從社會(huì)預(yù)期來(lái)看，問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，32.10%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制作用，有14.39%的人認(rèn)為房地產(chǎn)稅會(huì)令房?jī)r(jià)上漲，26.57%的人認(rèn)為房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，另外26.94%的人無(wú)法預(yù)測(cè)其影響（表14）。征收房地產(chǎn)稅在一定程度上影響了社會(huì)預(yù)期，總體來(lái)看有利于平抑房?jī)r(jià)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的情況來(lái)看，盡管短期內(nèi)房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，但房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期影響是有限的。

綜上所述，開(kāi)征房地產(chǎn)稅能抑制投機(jī)和投資需求，同時(shí)釋放大量土地和房源，增加新建商品住房和二手存量住房市場(chǎng)供應(yīng)，在短期內(nèi)有可能會(huì)降低房?jī)r(jià)。但同時(shí)，也有可能通過(guò)成本轉(zhuǎn)移進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，這取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)是否充足。

（三）房地產(chǎn)稅對(duì)居民家庭負(fù)擔(dān)的影響

大多數(shù)被調(diào)查者能夠承受的房地產(chǎn)稅占家庭年可支配收入的比例在1%以內(nèi)。如表15所示，71.22%的被調(diào)查者表示能承擔(dān)的房地產(chǎn)稅占家庭年可支配收入的比例在1%以下，23.62%的被調(diào)查者表示能承擔(dān)的比例在1%～3%，僅有5.16%的被調(diào)查者表示能承擔(dān)的比例在3%以上。

表15 被調(diào)查者能承擔(dān)的房地產(chǎn)稅占家庭年支配收入的比例

數(shù)據(jù)來(lái)源：?jiǎn)柧碚{(diào)查結(jié)果

我們以一個(gè)達(dá)到上海城鎮(zhèn)居民人均建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的三口之家作為典型家庭，測(cè)算其在不同情境下近5年的房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)[式（8）～式（12）]。其中，

計(jì)算結(jié)果如表16所示。

表16 上海市典型家庭的房地產(chǎn)稅情況和家庭負(fù)擔(dān)

注：作為擁有一套滿足人均建筑面積的住房，家庭可支配收入在平均水平的典型家庭來(lái)說(shuō)，在免征額在35平方米乘以均價(jià)的情況下要交房地產(chǎn)稅，而在免征額在60平方米乘以均價(jià)的情況下不用交房地產(chǎn)稅。

數(shù)據(jù)來(lái)源：作者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院等數(shù)據(jù)計(jì)算

在免除面積在人均60平方米的情況下，擁有一套中等價(jià)位住房的家庭不需要繳納房地產(chǎn)稅；在免除面積在人均35平方米的情況下，擁有一套中等價(jià)位住房的普通家庭需要交房地產(chǎn)稅。從表16可以看出，在交房地產(chǎn)稅的情況下，房地產(chǎn)稅帶來(lái)的家庭負(fù)擔(dān)率根據(jù)稅率不同在0.03%到1.62%之間，其中，0.1%和0.5%的稅率水平下，家庭負(fù)擔(dān)率均為1%以下，在大多數(shù)被調(diào)查者能夠承擔(dān)的范圍之內(nèi)。

五、結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論

房地產(chǎn)稅的改革方向，主要目的還是在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅種和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，本著寬稅基、低稅率的原則，合理開(kāi)征。最終目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，合理有效地調(diào)節(jié)資源分配。對(duì)于房地產(chǎn)稅開(kāi)征的影響，本文有如下結(jié)論：

第一，上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)表明，由于免稅面積較大且僅對(duì)增量征稅，對(duì)居民家庭負(fù)擔(dān)造成的影響較小，且房產(chǎn)稅的開(kāi)征并未造成房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)，并在一定程度上促進(jìn)了收入再分配。

第二，目前持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的情況和模擬情形中窄稅基、低稅率（免征面積60平方米，稅率0.1%）的情況相近。而在寬稅基、高稅率（免征面積35平方米，稅率1%）的情況下，房地產(chǎn)稅收占總稅收收入的比重能夠達(dá)到20%的水平，也就是大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

第三，開(kāi)征房地產(chǎn)稅，有利于居民特別是中低收入群體的住房自住需求的實(shí)現(xiàn)，但會(huì)抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求；如果實(shí)行較高稅率，還會(huì)對(duì)投資需求有一定的抑制作用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅會(huì)促使一部分房源進(jìn)入二手存量住房市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供應(yīng)量。短期內(nèi)，可能會(huì)有平抑房?jī)r(jià)的作用。

第四，在窄稅基（免除面積在人均60平方米）、寬稅基（免除面積在人均35平方米）且中低稅率（0.1%、0.5%）的情況下，房地產(chǎn)稅帶給居民家庭的負(fù)擔(dān)都在可接受范圍之內(nèi)。

（二）政策建議

1.調(diào)控政策與房地產(chǎn)稅相配合，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

短期來(lái)看，不管是國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)還是上海市的試點(diǎn)結(jié)果，都表明征收房地產(chǎn)稅并不能起到平抑房?jī)r(jià)的作用。因此，要想短期內(nèi)抑制投機(jī)、緩和過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須堅(jiān)持限價(jià)、限購(gòu)、限貸和限售等調(diào)控政策不動(dòng)搖。長(zhǎng)期來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)比較充足的情況下，房地產(chǎn)稅會(huì)增加購(gòu)房者的持有成本，一定程度上改變房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的社會(huì)預(yù)期，釋放土地和房源，增加新建商品住房和二手存量住房的市場(chǎng)供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性與活力。因此，短期內(nèi)要堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖，待房地產(chǎn)稅出臺(tái)以后再視情況慢慢放開(kāi)，兩者相互配合，有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2.賦予地方政府一定的房地產(chǎn)稅制自主選擇權(quán)，根據(jù)不同需求確定稅基與稅率

目前，我國(guó)正處于房地產(chǎn)稅征收的初期階段，稅率方面不宜過(guò)高，應(yīng)該在1%以內(nèi)?？紤]到各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異較大，應(yīng)該在稅基與稅率的選擇上，賦予地方政府一定程度的自主選擇權(quán)。以上海為例，如果想維持目前的征收額，那么應(yīng)該考慮低稅率窄稅基的方案，即扣除60m2/人*均價(jià)的金額之后的市場(chǎng)價(jià)格為稅基，稅率0.1%；如果想達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅收入占地方稅收20%以上的水平，讓房地產(chǎn)稅作為地方稅收的主體稅種，就應(yīng)該考慮高稅率寬稅基的方案，即扣除35m2/人*均價(jià)的金額之后的市場(chǎng)價(jià)格為稅基，稅率1%。

3.減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦，增加持有環(huán)節(jié)稅賦，平衡改革前后總稅收

房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度存在著重流轉(zhuǎn)、輕持有、重復(fù)征稅、稅制設(shè)計(jì)不合理等問(wèn)題。土地增值稅稅制設(shè)計(jì)不合理，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課稅環(huán)節(jié)過(guò)多，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅和契稅存在重復(fù)征稅問(wèn)題。各稅收環(huán)節(jié)的改革建議為：土地增值稅稅制變?yōu)橹苯影幢壤龑?duì)土地出讓金征收土地增值稅；廢除房地產(chǎn)業(yè)印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅；城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅合并為“房地產(chǎn)稅”?？偟脑瓌t要與“營(yíng)改增”配合，使地方政府改革前后稅收基本持平。

4.合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅征收制度，優(yōu)化資源再分配效果

通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，65.2%的被訪者認(rèn)為應(yīng)該按套數(shù)或面積劃定檔次，實(shí)行逐級(jí)提高的累進(jìn)稅率。這樣，對(duì)多套房、別墅和高價(jià)房征的房地產(chǎn)稅會(huì)大幅增加，從而抑制對(duì)這些房屋的需求，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，增加中小套型房屋的供給。房地產(chǎn)稅出臺(tái)后可以設(shè)計(jì)一些措施減輕居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，比如對(duì)居民貸款購(gòu)買(mǎi)自住房的貸款利息支出在個(gè)人所得稅中扣除等等。為了促進(jìn)保障性住房的供應(yīng)，對(duì)公共租賃住房、廉租住房和共有產(chǎn)權(quán)保障住房等保障性住房免征或減免房地產(chǎn)稅。

5.加大住房供給力度，從根本上達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的

從前面的分析可以看到，征收房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用具有局限性，長(zhǎng)期看來(lái)，想要穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，主要還是得通過(guò)住房供給側(cè)的調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)。政府可以通過(guò)加大對(duì)閑置土地的清理和盤(pán)活力度，重新整合低效利用的農(nóng)村建設(shè)用地、城市工業(yè)用地與商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)規(guī)劃更多的住宅用地，提高住宅用地占建設(shè)用地的比重，并增加中小套型住房供應(yīng)比例。此外，在有條件的地方可以適當(dāng)提高容積率以增加住房供應(yīng)。

6.培養(yǎng)第三方機(jī)構(gòu)，提高房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)

目前試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅時(shí)使用的還是以房地產(chǎn)的交易價(jià)格為基礎(chǔ)作為房地產(chǎn)的價(jià)值，今后房地產(chǎn)稅擴(kuò)大到存量住房，評(píng)估時(shí)還必須考慮房產(chǎn)折舊、區(qū)位及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等等。房地產(chǎn)涉稅信息的初始搜集和網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建需要投入巨大的成本和人力、物力，因此有必要建立起政府部門(mén)間的涉稅信息共享平臺(tái)，加快不動(dòng)產(chǎn)登記制度與信息平臺(tái)建設(shè)，可以考慮建立一個(gè)專門(mén)的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或部門(mén)，采用信息化手段，建立統(tǒng)一的稅收征管信息系統(tǒng)，以節(jié)約征管資源，降低征管成本，提高征管效率。

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