房地產(chǎn)行業(yè)與國家財政掛鉤的費用，主要有兩項：一是土地出讓金，二是與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅。

目前來看，土地出讓金是地方財政收入的主要來源，2020年全國土地出讓金8.4萬億，占地方本級財政收入的84%。不過，從長遠來看，隨著城鎮(zhèn)化進程放緩，新房成交逐步萎縮，未來的地方財政對土地出讓金的依賴勢必也會隨之減輕。

那么，與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅費，將成為財政要抓的重點。與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅，包括耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅等。其中，土地增值稅是最主要的稅費。

相比外國的房產(chǎn)類稅費占國家財政的比例，我國的占比還非常小，不足英美的一半，因此，在稅費上還有很大的上升空間。這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃，才能應(yīng)對激烈的競爭環(huán)境與嚴峻的政策環(huán)境。

房地產(chǎn)企業(yè)該如何做好稅收籌劃？今天給大家分享一些籌劃思路。

# 利用土地增值稅的臨界點 #

根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，如果企業(yè)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的話，免征土地增值稅。

普通標準住宅的標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0 以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。各省市可以根據(jù)自身情況適當浮動。

因此，企業(yè)建造普通標準住宅進行出售的話，如果增值額略超20%這一臨界點，就應(yīng)當適當降低銷售價格，以達到免稅標準。

# 增加可扣除項目 #

上一條說到，土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征。如果企業(yè)的增值率超過20%臨界點較多的話，可以通過增加扣除項目，使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

例如，將房屋進行簡單裝修，增加可扣除項目，并增加等額的銷售價格。企業(yè)不會有任何損失，而增值率降低了。

# 利用不同的利息扣除方式 #

雖然現(xiàn)行政策限制貸款流入房地產(chǎn)，但只要是房產(chǎn)開發(fā)，就肯定會涉及到大量貸款。關(guān)于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制。

根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

什么意思呢？就是說，要么提供金融機構(gòu)證明，在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除；要么與其他費用一起，按稅法規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種不同的扣除方式，給了企業(yè)稅收籌劃的空間。

一般來說，所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

# 政府代收費用的處理 #

根據(jù)財稅字〔1995〕48號規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業(yè)是否將該代收費用計入房價，對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響， 但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響房地產(chǎn)的增值率，進而影響土地增值稅的數(shù)額。

# 利用土地增值稅的優(yōu)惠政策 #

我國對土地增值稅規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要依法征收、征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（財稅〔2008〕137號）。

除了這些法定的政策以外，還有很多政策性的減免。

# 開發(fā)多處房地產(chǎn)時的核算方式 #

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算。這兩種方式所繳納的稅費是不同的。

一般來說，合并核算的稅收利益大一些。但如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，分別計算增值額的收益會更大。

# 分解房地產(chǎn)銷售價格降低稅率 #

房地產(chǎn)銷售所負擔的稅收主要是土地增值稅和所得稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。

因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。

由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業(yè)務(wù)獨立核算，以降低所適用的稅率。

# 轉(zhuǎn)換房產(chǎn)稅計稅方式 #

根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的稅率為12%。

兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異。企業(yè)可以適當將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)，從而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。