房地產企業(yè)是我國經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，對于促進我國的經濟增長，提升居民生活水平具有重要的影響作用。近年來， 房地產的有關政策的出臺以及落實，調控價格趨勢愈發(fā)明顯，市場競爭愈發(fā)激烈，在激烈的市場競爭中，如何做好成本控制至關重 要，因此，對土地增值稅進行科學的稅務咨詢成為值得研究的問題。本文正是基于這種背景下，首先闡述了稅務咨詢的相關概念及 特點，其次闡述房地產企業(yè)土地增值稅稅務咨詢的重要意義，最后闡述針對房地產企業(yè)而言，提升土地增值稅稅務咨詢水平的建議 措施，以求促進房地產企業(yè)的發(fā)展。

稅務咨詢屬于財務管理的重要內容，是指在稅法規(guī)定的范圍內，通過對企業(yè)的經營、投資、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃與安排， 盡可能獲得“節(jié)稅”的利益，稅務咨詢具有以下特點，首先，具有合法性，在進行稅務咨詢的過程中，必須遵守有關稅法的規(guī)定，對企業(yè)的有關經濟活動做出安排。其次，具有籌劃性，它更加強調了事先做出的經濟活動的安排，并且通過提前安排，實現(xiàn)節(jié)稅的目的，再次，具有專業(yè)性，是指必須有專業(yè)的稅務咨詢人員根據稅務政策合理安排各種經濟活動。最后，具有目的性，是指稅務咨詢的目的是降低企業(yè)的稅務負擔，通過合理安排各種經濟活動提升企業(yè)的經濟收益，以實現(xiàn)企業(yè)的進步與發(fā)展。

一、房企土地增值稅稅務咨詢必要性分析

對于房地產企業(yè)來說，土地增值稅是一種常見的稅種，因此，在企業(yè)內部開展土地增值稅稅務咨詢至關重要，主要表現(xiàn)在能夠降低企業(yè)成本，合理規(guī)劃經濟活動、提升房地產企業(yè)的競爭實力等方面。

（一）合理規(guī)劃各種經濟活動，提升決策科學性

房地產企業(yè)的業(yè)務眾多，經濟活動較為復雜，可以分為項目開發(fā)建設階段、項目銷售階段、項目合同管理等三個方面，每一方面都包含著較多的經濟業(yè)務，在每項經濟業(yè)務中，都摻雜著土地增值稅的計算與繳納，例如，在項目開發(fā)階段，企業(yè)獲取土地使用權的方式不同，計算繳納的土地增值稅金額不同，如果用原價購買政府收購后拍賣的土地就可以免除企業(yè)的土地增值稅，因此，通過對土地增值稅進行合理的稅務咨詢，一方面可以對各個經濟活動進行合理的規(guī)劃，經濟活動的時間跨度、先后次序、選擇何種方式等都有一個科學的指導作用金，根本目的就是通過合理的規(guī)劃合法地減免稅務負擔，幫助房地產企業(yè)降低成本，另一方面通過合理的稅務咨詢，也可以提升管理層的決策科學性，對于經濟活動的順利進行起到了一定的指導意義。

（二）降低企業(yè)成本，實現(xiàn)利潤最大化

房地產企業(yè)在經營過程中具有以下特點，首先，開發(fā)的產品涉及金額較大、不可移動。其次，開發(fā)建設周期較長、經營風險較高。最后，開發(fā)經營業(yè)務較為復雜，涉及面較廣，近年來，為了防止房價過高，投資過熱等問題，國家出臺了一系列關于房地產企業(yè)調控的有關政策，房地產企業(yè)的市場環(huán)境有所轉變，市場競爭愈發(fā)激烈，因此，如何做好企業(yè)的成本控制具有重要意義， 土地增值稅是房地產企業(yè)成本中的重要一環(huán)，通過對土地增值稅進行科學的稅務咨詢，一方面可以在有限的納稅空間內降低納稅成本，增加房地產企業(yè)的經濟利潤，另一方面，可以對各項經濟活動進行分析，提前判斷稅務風險，制定切實可行的稅務風險控制辦法，對于房地產企業(yè)的長遠發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

（三）優(yōu)化行業(yè)結構，實現(xiàn)行業(yè)規(guī)范性發(fā)展

目前，由于房地產的政策還未落實到位，房地產行業(yè)亂象叢生，稅務風險頻發(fā)，給企業(yè)的發(fā)展帶來了很大的隱患，因此，企業(yè)的內部控制管理、財務管理水平的提升對于規(guī)避相關風險，實現(xiàn)整個行業(yè)的健康發(fā)展較為重要，通過進行科學的稅務咨詢，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)以下目標，首先，企業(yè)的內部控制、稅務管理、財務控制得以加強，組織得以優(yōu)化，更具柔性，在激烈的市場競爭中這是十分必要的。其次，與上下游企業(yè)、稅務機關等聯(lián)系相對加強，對于企業(yè)有效的開展活動，規(guī)避稅務風險是至關重要的。最后，企業(yè)的財務人員、稅務咨詢穗人員的業(yè)務水平有所提升，職業(yè)素養(yǎng)有所提高，避免了土地增值稅稅務政策貫徹不到位、核算不準確、繳稅不及時等風險，提升了房地產企業(yè)在社會上的公信力，有利于其長遠發(fā)展。

二、針對房企土增稅務咨詢提出的建議措施

通過以上分析可知，房地產企業(yè)進行土地增值稅稅務咨詢可以幫助管理層合理規(guī)劃各種經濟活動，實現(xiàn)科學決策，降低企業(yè)的經濟成本，因此，本文認為，對房地產企業(yè)進行土地增值稅稅務咨詢一方面要結合房地產企業(yè)的自身的業(yè)務特點，另外房地產企業(yè)也應該樹立正確的稅務咨詢觀念，堅持依法的原則，在不違背國家的各項法律政策的前提下，結合自身的情況進行合理的籌劃。

（一）項目開發(fā)建設階段

項目開發(fā)建設階段是房地產企業(yè)進行房產建設的首要環(huán)節(jié)， 在這一環(huán)節(jié)中，獲取土地的方式與房地產企業(yè)項目開發(fā)階段成本的認定是值得關注的問題，因為獲取土地的方式與開發(fā)成本不同，房地產企業(yè)的土地增值稅的繳納金額不同，例如，如果房地產企業(yè)是通過原價購入的方式收購政府的拍賣用地，那么政府部門就可以減免房地產企業(yè)的土地增值稅，另外，由于房地產企業(yè)繳納土地增值稅是累進的四級稅率。因此，房地產企業(yè)可以選擇增加開發(fā)成本來降低增值稅的稅率，比如可以增加綠化面積、增加體育設施、擴大綠化面積等，這些都可以增加開發(fā)成本，從而實現(xiàn)房地產企業(yè)降低稅率的目的。

（二）項目銷售階段

項目銷售階段是房地產企業(yè)進行納稅籌劃的重要環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)的稅務人員可以根據稅務政策，結合自身的經驗，對各項經濟業(yè)務活動進行稅務咨詢，分為以下幾種情況進行：

首先，可以利用征稅范圍或者代建的方式進行稅務咨詢，根據稅務規(guī)定， 如果房地產企業(yè)與其他企業(yè)合作建造房屋，建成之后按照一定的比例使用，那么就不屬于商品房的范疇，不予以征收土地增值稅源，因此，房地產企業(yè)可以根據自身的需要與其他企業(yè)合作建造房屋，另外，房地產企業(yè)也可以通過代建服務為客戶建造房屋， 這種情況也不屬于商品房的范疇，可以免征土地增值稅。

其次， 可以確定銷售收入進行稅務咨詢，例如，科學定價法，根據稅法規(guī)定，納稅人建造、出售標準住宅時，增值額沒有超過扣除項目金額的 20%，應該免交土地增值稅，反之，應該按照有關規(guī)定進行繳稅，房地產企業(yè)可以根據這項內容科學地確定房地產項目的價格。

再次，根據稅務政策的規(guī)定，房地產企業(yè)的土地增值稅采用四檔超率累進稅率，最低稅率為 30%，最高稅率為 60%， 因此，在進行稅率測算時，房地產企業(yè)可以通過分開核算和合并核算，確定相應的稅額，從而選擇低稅率的核算方法，進行節(jié)稅，例如，房地產企業(yè)開發(fā)兩個項目，兩個項目的銷售收入和允許扣除的金額有所差別，因此確定的增值稅稅率不同，如果分開核算，有可能繳納的增值稅稅額的加總要比總體核算高得多，因此，在符合稅法的有關規(guī)定的條件下，可以將兩個房產項目合并，確定統(tǒng)一的土地增值稅稅率，幫助房地產企業(yè)達到節(jié)稅的目的。再次，扣除項目籌劃法，按照稅法的有關規(guī)定，對于從事房地產項目的企業(yè)來說，可以享受 20% 的加計扣除項目金額，而其他企業(yè)如果想從事房地產企業(yè)開發(fā)，由于不屬于房地產行業(yè)， 所以不能夠加計扣除，因此，其他企業(yè)想要進入房地產行業(yè)，可以設置關聯(lián)企業(yè)或者與其他房地產企業(yè)合作的形式，享受最大的稅務優(yōu)惠，實現(xiàn)經濟利益的增長。

最后，房地產企業(yè)也可以通過費用的轉移來進行合理籌劃，目前，由于稅務政策尚不完善，企業(yè)的管理費用、銷售費用以及開發(fā)項目間接費用確定還尚不明確，因此，房地產企業(yè)仍然有一定的操作空間，可以將一些難以區(qū)分的費用或者咨詢的服務費用計入開發(fā)成本當中，這樣就增加了企業(yè)的開發(fā)成本金額，實現(xiàn)了合理的納稅籌劃，這里需要注意的是，計入開發(fā)成本要有一定的法律依據，在合法合理的范圍內進行操作，而不是僅僅達到節(jié)稅的目的，給企業(yè)帶來稅務風險。

通過以上分析，可以得知，在房地產企業(yè)進行稅務咨詢時，通過銷售收入的確定、合并項目、土地轉讓方式的確定、確定開發(fā)成本等形式，都可以幫助房地產企業(yè)進行有效節(jié)稅，這就要求房地產企業(yè)的財務人員熟悉掌握稅務政策以及相關業(yè)務，企業(yè)也要重視對財務人員的定期培訓。

（三）合同管理階段

合同管理階段是房地產企業(yè)進行納稅籌劃的最后一個階段， 在這個階段中，房地產企業(yè)可以單獨分割各項業(yè)務，實現(xiàn)合理節(jié)稅，例如，對于房地產企業(yè)的商品房已經竣工但是還沒有進行裝修，安裝有關房屋設備時，可以將其當作兩項業(yè)務進行處理，簽訂兩項合同，分別是商品房轉讓合同和裝修合同，后者則可以不用繳納土地增值稅從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。

土地增值稅稅務咨詢是房地產企業(yè)面臨的一個重要課題，本文通過分析幾種稅務咨詢的方法，來幫助房地產企業(yè)提升稅務咨詢水平，在進行稅務咨詢時，更需要注重對稅務人員的管理，房地產企業(yè)應該重視稅務咨詢工作，提高稅務咨詢人員的準入門檻，并且開展必要的培訓、講座等提升其業(yè)務水平，從而確保稅務咨詢目標的順利實現(xiàn)。