關(guān)于拆遷補償費，各稅種如何處理？拆遷補償費支出是否需要發(fā)票？針對非貨幣化的安置支出，其視同銷售收入能否作為增值稅的抵減項目？......我們?yōu)榇蠹沂崂砹烁鞯氐膱?zhí)行口徑，一起來學(xué)習(xí)。

1、廣東省稅務(wù)局

問：按照財稅【2016】140號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。試點納稅人按照上述4－10款的規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，以發(fā)票為合法有效憑證。（2）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。（5）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。另外，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）的規(guī)定，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

此外，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的規(guī)定，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。因此，您司可根據(jù)上述文件結(jié)合實際情況進行判斷。如無法自行判斷，請向主管稅務(wù)機關(guān)提供相關(guān)資料，由其依法進行判定。涉及具體征管問題請向主管稅務(wù)機關(guān)進行咨詢了解。

2、深圳市稅務(wù)局

一問：回遷房視同收入系房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，是否可按照財稅【2016】140號文第七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除“，在計算銷售額時進行扣除？

答：一、政府城市更新項目的回遷安置房，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為。

如開具發(fā)票的，應(yīng)按照發(fā)票上注明的銷售額計算繳納增值稅；

如發(fā)票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具發(fā)票的，按照視同銷售不動產(chǎn)計算繳納增值稅，請按以下情況確認銷售額：

1、確認回遷安置房面積，主要依據(jù)經(jīng)城市更新部門備案的拆遷補償協(xié)議中房屋補償約定的具體補償標(biāo)準(zhǔn)或面積進行確認。

2、確定視同銷售的銷售額：①實際回遷面積未超過拆遷補償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計稅價格確定。組成計稅價格=建筑工程成本×（1+10%成本利潤率）②實際回遷面積超過拆遷補償協(xié)議約定面積的部分，按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定

（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

二、若回遷房的行為不是政府城市更新的行為而發(fā)生的，視同正常市場銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)確認銷售額，若納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，請按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條的規(guī)定確認。

二問：在拆遷過程中，納稅人不擁有土地使用權(quán)，但收到的房產(chǎn)（建設(shè)在集體土地上的房產(chǎn)，不擁有房產(chǎn)證）補償款，是否需要申報繳納土地增值稅、增值稅、印花稅？

答：收到房產(chǎn)賠償款無需繳納增值稅。

按照土地增值稅暫行條例，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

拆遷補償合同不屬于印花稅應(yīng)稅范圍。

如有疑問建議進一步說明情況后再反映。

三問：按照財稅【2016】140號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費？

答：目前僅可扣除對應(yīng)的現(xiàn)金補償,物業(yè)補償需要按照建筑成本加成10%視同銷售額。

3、山東省稅務(wù)局

問：我企業(yè)是一般納稅人，自有廠房一處，已經(jīng)取得土地證和房產(chǎn)證?，F(xiàn)在要通高鐵，面臨拆遷，請問如果拆遷補償，企業(yè)要交哪些稅費，計稅依據(jù)是什么？

答：企業(yè)所得稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法＞的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）第十五條企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。

第十六條企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。

企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算納稅。

第十七條下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業(yè)應(yīng)進行搬遷清算，計算搬遷所得：

(一)從搬遷開始，5年內(nèi)(包括搬遷當(dāng)年度)任何一年完成搬遷的。

(二)從搬遷開始，搬遷時間滿5年(包括搬遷當(dāng)年度)的年度。

契稅：根據(jù)《關(guān)于明確契稅有關(guān)政策的通知》(魯財稅〔2017〕1號)

二、單位的土地、房屋被縣級以上人民政府征收后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格不超出貨幣補償?shù)?，或者不繳納產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對重新承受的土地、房屋權(quán)屬免征契稅;超過補償?shù)模蛘咝枰U納產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。享受稅收優(yōu)惠的補償標(biāo)準(zhǔn)參照《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

土地增值稅:根據(jù)《中華人民共許國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。”

二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定：“條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。”

三、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“四、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：

因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；

因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。”

4、安徽省稅務(wù)局

一問：營業(yè)執(zhí)照個體工商戶，工業(yè)用地及廠房，針對國家政策性拆遷給予的補償款是否需要納稅，咨詢幾個問題：

1、是否繳納增值稅；

2、是否繳納土地增值稅；

3、是否繳納個人所得稅；（非法人，沒有核定企業(yè)所得稅）

是否有其他未列式的納稅義務(wù)，如果需要納稅，納稅基數(shù)及比例分別是多少？

答：1.土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補償費的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號印發(fā))第一條第(三十七)項規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。

2.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：

……（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。”

因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。”

3.《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）文件規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。該“被拆遷人”包括自然人、個體工商戶、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的商業(yè)用房。但“拆遷補償款”不包括對個體工商戶、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)的經(jīng)營性補償。

二問：因城市規(guī)劃需要，近期我單位幾處營業(yè)用房被拆遷，收到政府的拆遷補償款，具體包含1.房屋土地拆遷補償費2.搬遷費3.經(jīng)營過渡費4.附屬物補償5.拆遷獎勵，共五項內(nèi)容。

2016財稅36號文附件3，免征增值稅的第三十七條，“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”。

結(jié)合對上述法條的理解，請問：我單位因拆遷取得的上述5項費用是否都屬于增值稅免稅范圍？如果不免，哪些應(yīng)當(dāng)納稅？

答：拆遷補償中對不動產(chǎn)的補償及貨物的補償應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計算繳納增值稅。注釋1

三問：市軌道交通項目公司對沿線占用的土地使用權(quán)及地面附屬物（綠化、非機動車棚、塑料玩具及場地地坪等）支付補償（補償款款由財政局撥付項目公司代為支付，項目公司對外簽訂補償協(xié)議。土地使用權(quán)先收回國有，再由國土局劃撥給軌道交通項目公司）

1、土地使用權(quán)及地面附屬物補償是否屬于應(yīng)稅項目需要對方單位或個人開具增值稅發(fā)票？

2、其中涉及補償給某小區(qū)業(yè)主委員會，是否需要小區(qū)業(yè)主委員會去稅局代開發(fā)票？收據(jù)是否可以？（主要為地面車站的樓扶梯占用沿街小區(qū)或單位部分土地及地面附屬物）

答：1.拆遷補償中對不動產(chǎn)的補償及貨物的補償應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計算繳納增值稅，其余的不征稅項目不能開具發(fā)票。

2.根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2018年第28號規(guī)定：“第九條企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目屬于增值稅應(yīng)稅項目(以下簡稱“應(yīng)稅項目”)的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個人，其支出以稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關(guān)信息。”

對于不征稅項目不能開具發(fā)票的，可聯(lián)系主管稅務(wù)機關(guān)核實如何入賬。

四問：政府因城市規(guī)劃需要對我公司院內(nèi)占地面積19075平米的土地（含地上構(gòu)筑物）進行征收，住建委同意給予我公司拆遷政策補償款2444萬元人民幣。根據(jù)2019年第45號中第七條，可不征收增值稅。以及201636號公告附件三第三十七條也可免征增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》條例第八條(二)項可免征土地增值稅。

拆遷款中包括土地6867000，房屋604782.8，拆遷費4016.16，停產(chǎn)停業(yè)損失補償100404，提前簽約獎勵16,863,797.04。

其中哪些可以免征增值稅和土地使用稅？

答：增值稅，對拆遷補償款中的內(nèi)容，目前對房屋建筑物的拆遷補償按銷售不動產(chǎn)進行征稅；土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅；其他項目不征稅。注釋2

土地增值稅，因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅

注釋1、2

（1）關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告（財政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號）規(guī)定：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補償費的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三十七)項規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。

（2）財稅〔2016〕36號文附件3：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》：下列項目免征增值稅（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

5、福建省稅務(wù)局

問：我公司被納入政府拆遷范圍，政府部門擬向我公司支付拆遷補償款，要求我公司開具發(fā)票。請問從政府部門取得拆遷補償款是否可以可以開票？開具什么發(fā)票？是否屬于免稅范圍？如果開具增值稅普通發(fā)票，屬于哪個稅收分類編碼？

答：根據(jù)您的敘述，如貴公司是屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形，可以免征增值稅?？梢园凑?rdquo;轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“開具增值稅普通發(fā)票。

文件依據(jù)：

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》規(guī)定：“一、下列項目免征增值稅

……

（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。“

6、廈門市稅務(wù)局

一問：國有企業(yè)受政府委托代理征地拆遷工作，不墊資，收取代理服務(wù)費，請問：1.代政府支付地上建筑物拆遷補償費如何繳納增值稅；2.若只就代理服務(wù)費繳納服務(wù)業(yè)增值稅，應(yīng)具備什么條件？

答：你司代收轉(zhuǎn)付的拆遷補償款不需要繳納增值稅。但是對你司收取的代理服務(wù)費，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。

二問：拆遷補償支出不是用現(xiàn)金，而是用免交物業(yè)費的形式給予補償。在計算增值稅時，可以作為收入的減項？（銷項稅額=（收入-地價款-拆遷補償?shù)龋?適用稅率）

答：上述情況，支付補償款及收取物業(yè)管理費是兩項不同的事項，只是貴司在操作上將支付補償款給省略了，直接以免交物業(yè)費的形式給予補償。

因此，你司應(yīng)該分別做稅務(wù)處理。不得以沖減收入的方式不計提物業(yè)管理費收入的銷項稅額。

三問：按照財稅【2016】140號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費？

答：原營業(yè)稅下，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號) 規(guī)定：“一、關(guān)于拆遷補償住房取得方式問題

房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。”

依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增前按照規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅。營改增后，該業(yè)務(wù)“以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進項稅，不應(yīng)確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

7、陜西省稅務(wù)局

一問：按照財稅【2016】140號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費？

答：原營業(yè)稅下，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號) 規(guī)定：“一、關(guān)于拆遷補償住房取得方式問題。

房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。”

依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增前按照規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅。營改增后，該業(yè)務(wù)“以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進項稅，不應(yīng)確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

二問：我司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建成安置房后無償移交給村名，請問：營改增后，安置房視同銷售的計稅價格是否參照國家稅務(wù)總局公告2014年第2號，計稅銷售額按組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）予以核定”，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款？

答：通常情況下，代建房屋以委托方（政府或企業(yè)）名義進行立項，土地和后續(xù)報建手續(xù)均登記在委托方名下，受托方一般不墊付資金，而由委托方承擔(dān)全部建設(shè)費用。

房地產(chǎn)企業(yè)與委托方簽訂合同，受托進行房屋代建，在實際操作中還可能存在代為立項、墊付建設(shè)資金等情形。因此，房地產(chǎn)企業(yè)代建房屋應(yīng)根據(jù)其實際從事的業(yè)務(wù)性質(zhì)繳納增值稅。

①僅從事代建項目管理的，應(yīng)就其取得的代建管理費收入按照“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅。

②房地產(chǎn)企業(yè)以自己名義立項、取得土地和后續(xù)報建手續(xù)建設(shè)房屋的，屬于自行開發(fā)房地產(chǎn)行為，項目完工移交委托方時，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”繳納增值稅。

③從事代建管理外，房地產(chǎn)企業(yè)為代建項目墊付全部或部分建設(shè)資金的，應(yīng)就其取得的資金占用費（利息性質(zhì)）的收入按“貸款服務(wù)”繳納增值稅。

若屬于應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”繳納增值稅的情況，則按照下列方法確定增值稅銷售額。

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第十六條納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：

（一）按納稅人當(dāng)月同類貨物的平均銷售價格確定；

（二）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；

（三）按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

屬于應(yīng)征消費稅的貨物，其組成計稅價格中應(yīng)加計消費稅額。

公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

8、江蘇省稅務(wù)局

問：我是一個個體工商戶，掛靠一個房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，繳納一定的管理費后，經(jīng)營所得歸我所有。開發(fā)過程中，前期土地因為拆遷補償取得了一筆政府拆遷補償款。請問，該筆補償款在開發(fā)公司那邊繳納完企業(yè)所得稅后，根據(jù)國稅發(fā)【1994】號179號，所得部分繳納個人所得稅，該筆所得是否適用財稅[2005]45號）的規(guī)定，被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅？

答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）的規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

若您符合文件規(guī)定的被拆遷人，可以免征個人所得稅，若被拆遷人是房地產(chǎn)企業(yè)則不能享受該優(yōu)惠。

9、河南省稅務(wù)局

某房地產(chǎn)公司營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)，對拆遷安置戶原地安置，根據(jù)國稅函（2010）220號、國稅發(fā)（2006）187號文，對拆遷戶取得的房產(chǎn)按本企業(yè)同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。

問：一、在計算增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，允許扣除，對于安置房確認的拆遷補償費是否扣除？政策原意是向其他單位或個人支付的拆遷補償費用允許扣除，因安置房確認的拆遷補償費企業(yè)雖未支付，但也未收到房款，是否視為支付，準(zhǔn)予扣除？

問：二、在計算增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認銷售額時，當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款，請問建筑面積與可供銷售建筑面積是否含地下車位？

答：一、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號) 規(guī)定，第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86)規(guī)定，五、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第五條中，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

因此，依據(jù)以上文件，1.營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，“以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。您企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進項稅，不應(yīng)確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。2.“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。具體涉稅事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機關(guān)進一步確認。

10、山西省稅務(wù)局

問：按照財稅【2016】140號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費？

答：原營業(yè)稅下，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號) 規(guī)定：“一、關(guān)于拆遷補償住房取得方式問題。房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。”

依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增前按照規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅。營改增后，該業(yè)務(wù)“以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進項稅，不應(yīng)確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

11、北京市稅務(wù)局

問：單位取得拆遷補償是否繳納增值稅，若需繳納，適用什么增值稅稅目？政策依據(jù)是什么？

答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》“三、銷售不動產(chǎn)

銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。”注釋3

企業(yè)廠房因拆遷取得的拆遷補償款，對于建筑物補償按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅，對于生產(chǎn)機器補償按照銷售貨物繳納增值稅，而人工補償、停產(chǎn)停業(yè)補償、青苗補償不屬于增值稅征收范圍。對于上述各類補償款的具體款項應(yīng)在拆遷協(xié)議中予以明確，且被拆遷單位在財務(wù)處理上應(yīng)分別核算。

注釋3

（1）關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告（財政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號）規(guī)定：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補償費的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三十七)項規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。

（2）財稅〔2016〕36號文附件3：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》：下列項目免征增值稅（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

12、河北省稅務(wù)局

問：按照財稅【2016】140號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費？

答：根據(jù)《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（八）》規(guī)定：

十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：

1、按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

成本利潤率在國家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)【2009】31號)中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。

13、福建省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)公司的拆遷補償款，有協(xié)議和銀行轉(zhuǎn)賬憑證，沒有取得收據(jù)，可以作為稅前扣除的憑證嗎？

答：文件依據(jù)：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）規(guī)定：“第八條稅前扣除憑證按照來源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。

內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費用、損失和其他支出核算的會計原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國家會計法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。

外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營活動和其他事項時，從其他單位、個人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

第九條企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目屬于增值稅應(yīng)稅項目(以下簡稱“應(yīng)稅項目”)的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個人，其支出以稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個人從事應(yīng)稅項目經(jīng)營業(yè)務(wù)的銷售額不超過增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點。

稅務(wù)總局對應(yīng)稅項目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。

第十條企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目不屬于應(yīng)稅項目的，對方為單位的，以對方開具的發(fā)票以外的其他外部憑證作為稅前扣除憑證;對方為個人的，以內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證。

企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目雖不屬于應(yīng)稅項目，但按稅務(wù)總局規(guī)定可以開具發(fā)票的，可以發(fā)票作為稅前扣除憑證。

14、四川省稅務(wù)局

問：你好，房地產(chǎn)開發(fā)公司拿地時，對安置戶拆遷還房計入拆遷補償費。請問拆遷補償費的契稅計納基礎(chǔ)是以房地產(chǎn)公司房屋的建造成本來交嗎？

答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）文件規(guī)定：

一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。

(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

1、評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。

2、土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。

(二)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。

二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。

三、已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。

15、遼寧省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給拆遷企業(yè)的拆遷補償款對方是否可以開具發(fā)票？如果可以開具，如何開具？如果不能開具，用拆遷補償協(xié)議等相關(guān)資料是否可以所得稅稅前扣除，土地增值是否可以計入成本。

答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋的規(guī)定：“三、銷售不動產(chǎn)

銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。”

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國發(fā)票管理辦法〉的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第587號）的規(guī)定：“第十九條銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。”

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）文件的規(guī)定：“

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。”

16、湖北省稅務(wù)局

問：按照財稅【2016】140號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費？

答：原營業(yè)稅下，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號) 文件第一條規(guī)定，關(guān)于拆遷補償住房取得方式問題。房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)時應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅。營改增后，我們認為該業(yè)務(wù)“以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進項稅，不應(yīng)確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

17、重慶市稅務(wù)局

問：《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）第七條規(guī)定，

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函【2010】220號）第六條規(guī)定，

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；

根據(jù)上述政策，回遷房視同銷售收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，能否在計算增值稅銷售額時扣除？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）文件規(guī)定，“七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。”

舊城改造中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不向政府部門支付土地價款，而是通過采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式償還被拆遷人。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆除被拆遷人舊房，按照標(biāo)準(zhǔn)補償新房并給予一定現(xiàn)金補償。房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，營改增后，我們認為該業(yè)務(wù)“以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進項稅，不應(yīng)確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

實際征管建議聯(lián)系主管稅務(wù)機關(guān)進一步判定。