近年來，各地在為落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，控制土地出讓的價(jià)格，在土地出讓環(huán)節(jié)出臺(tái)了很多限地價(jià)的措施，通過“限地價(jià)、競公配、競自持”措施，在控制土地出讓價(jià)格的基礎(chǔ)上，變相提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地成本。同時(shí)，在城市更新項(xiàng)目中，以及政府開展的各種形式的勾地中，政府也往往會(huì)約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時(shí)，必須承擔(dān)紅線外項(xiàng)目的建造義務(wù)并無償移交。

相對于契稅法實(shí)施前的《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)），新契稅法實(shí)施后，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局頒布的《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)）第二條第五款，明確提出來了，土地使用權(quán)出讓的，計(jì)稅依據(jù)必須包括實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款。

23號(hào)公告的口徑實(shí)質(zhì)是一個(gè)兜底性條款，即納稅人在土地出讓中，付出的所有貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款都應(yīng)該屬于契稅的征稅范圍。但是，具體到實(shí)物配建房移交中，如何計(jì)算這個(gè)對應(yīng)的價(jià)款，則在財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公告以及后面的總局征管性文件中都沒有明確，這個(gè)可能導(dǎo)致了實(shí)際操作中存在很大爭議。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)需要建設(shè)的實(shí)物配建房不是無償移交，而是政府限價(jià)回購的，我們認(rèn)為這種情況應(yīng)該不存在征收契稅的問題。23號(hào)公告中所謂的“實(shí)物配建房”，我們認(rèn)為應(yīng)該是指拿地企業(yè)需要建設(shè)后無償移交的情況。因此，我們梳理了一下，在土地出讓合同中，涉及實(shí)物配建房無償移交的情況可以分為以下幾種情況：

所以，根據(jù)上述梳理，對于無償移交實(shí)物配建房繳納契稅的問題，我們首先要解決第一個(gè)邏輯上的問題就是：

對于紅線內(nèi)的實(shí)物配建房的無償移交，我們傳統(tǒng)上對于紅線內(nèi)會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園（無償移交業(yè)主、公用事業(yè)單位、教育部門或政府其他部門），這些都作為公建配套設(shè)施，這些的無償移交我們原先都沒有說要并入土地出讓成本繳納契稅的。那問題就來了，為什么在紅線內(nèi)建設(shè)的回遷房（無償移交拆遷辦給拆遷人）、保障房、人才房（無償移交政府規(guī)定的主體）則需要繳納契稅呢？

因此，為了避免不必要的爭議問題，我們是否應(yīng)該在征管口徑中以排他法，將那些紅線內(nèi)建設(shè)的完全為小區(qū)配套服務(wù)的設(shè)施（包括、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等）剔除在契稅征稅范圍外。

第二個(gè)問題，就是實(shí)物配建房移交的契稅計(jì)稅依據(jù)的問題。既然是實(shí)物移交，就有一個(gè)貨幣化價(jià)格確認(rèn)的問題，這里有兩個(gè)問題：

1、實(shí)物配建房移交是按照房地產(chǎn)公司實(shí)際承擔(dān)的所有建設(shè)成本繳納契稅，還是需要按照視同銷售收入繳納契稅。比如，對于紅線外建設(shè)義務(wù)中，如果土地不在房地產(chǎn)公司名下，房地產(chǎn)公司代建后移交不存在按銷售不動(dòng)產(chǎn)確認(rèn)收入問題，僅僅就是承擔(dān)的全部建設(shè)成本。但是如果土地在房地產(chǎn)公司名下，后期無償移交就可能需要視同銷售繳納增值稅。比如建設(shè)成本是6000元/平方米，視同銷售收入按市價(jià)可能是20000元/平方米。此時(shí)，契稅的計(jì)稅依據(jù)是按照建設(shè)成本，還是需要按照視同銷售收入呢？我們認(rèn)為，無論是土地不在房地產(chǎn)公司名下的代建，還是土地在房地產(chǎn)公司名下的建設(shè)移交，契稅的計(jì)稅依據(jù)都應(yīng)該是按房地產(chǎn)公司實(shí)際承擔(dān)的全部建造成本（包含規(guī)費(fèi)、建安成本、設(shè)計(jì)成本等）繳納，不應(yīng)該按照視同銷售收入繳納。這個(gè)需要國家稅務(wù)總局在征管口徑中明確。

2、第二個(gè)就是，對于房地產(chǎn)公司承擔(dān)的實(shí)物配建房的建造成本，繳納契稅的依據(jù)究竟是按增值稅含稅價(jià)，還是按不含稅價(jià)來確認(rèn)，這個(gè)也需要明確。從實(shí)際操作角度（考慮到地產(chǎn)企業(yè)有些取得專票，有些取得普票，有些一般征收可以抵扣，有些簡易無法抵扣），建議契稅計(jì)稅依據(jù)按增值稅含稅價(jià)征收可能更少有爭議。當(dāng)然，這個(gè)問題也需要國家稅務(wù)總局在征管口徑中明確。

只有明確了上述問題，對于實(shí)物配建房移交如何繳納契稅的問題，在實(shí)際操作中才能更少有爭議的落地。?

本文作者：趙國慶

來源：財(cái)稅星空

近年來，各地在為落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，控制土地出讓的價(jià)格，在土地出讓環(huán)節(jié)出臺(tái)了很多限地價(jià)的措施，通過“限地價(jià)、競公配、競自持”措施，在控制土地出讓價(jià)格的基礎(chǔ)上，變相提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地成本。同時(shí)，在城市更新項(xiàng)目中，以及政府開展的各種形式的勾地中，政府也往往會(huì)約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時(shí)，必須承擔(dān)紅線外項(xiàng)目的建造義務(wù)并無償移交。

相對于契稅法實(shí)施前的《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)），新契稅法實(shí)施后，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局頒布的《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)）第二條第五款，明確提出來了，土地使用權(quán)出讓的，計(jì)稅依據(jù)必須包括實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款。

23號(hào)公告的口徑實(shí)質(zhì)是一個(gè)兜底性條款，即納稅人在土地出讓中，付出的所有貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款都應(yīng)該屬于契稅的征稅范圍。但是，具體到實(shí)物配建房移交中，如何計(jì)算這個(gè)對應(yīng)的價(jià)款，則在財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公告以及后面的總局征管性文件中都沒有明確，這個(gè)可能導(dǎo)致了實(shí)際操作中存在很大爭議。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)需要建設(shè)的實(shí)物配建房不是無償移交，而是政府限價(jià)回購的，我們認(rèn)為這種情況應(yīng)該不存在征收契稅的問題。23號(hào)公告中所謂的“實(shí)物配建房”，我們認(rèn)為應(yīng)該是指拿地企業(yè)需要建設(shè)后無償移交的情況。因此，我們梳理了一下，在土地出讓合同中，涉及實(shí)物配建房無償移交的情況可以分為以下幾種情況：

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所以，根據(jù)上述梳理，對于無償移交實(shí)物配建房繳納契稅的問題，我們首先要解決第一個(gè)邏輯上的問題就是：

對于紅線內(nèi)的實(shí)物配建房的無償移交，我們傳統(tǒng)上對于紅線內(nèi)會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園（無償移交業(yè)主、公用事業(yè)單位、教育部門或政府其他部門），這些都作為公建配套設(shè)施，這些的無償移交我們原先都沒有說要并入土地出讓成本繳納契稅的。那問題就來了，為什么在紅線內(nèi)建設(shè)的回遷房（無償移交拆遷辦給拆遷人）、保障房、人才房（無償移交政府規(guī)定的主體）則需要繳納契稅呢？

因此，為了避免不必要的爭議問題，我們是否應(yīng)該在征管口徑中以排他法，將那些紅線內(nèi)建設(shè)的完全為小區(qū)配套服務(wù)的設(shè)施（包括、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等）剔除在契稅征稅范圍外。

第二個(gè)問題，就是實(shí)物配建房移交的契稅計(jì)稅依據(jù)的問題。既然是實(shí)物移交，就有一個(gè)貨幣化價(jià)格確認(rèn)的問題，這里有兩個(gè)問題：

1、實(shí)物配建房移交是按照房地產(chǎn)公司實(shí)際承擔(dān)的所有建設(shè)成本繳納契稅，還是需要按照視同銷售收入繳納契稅。比如，對于紅線外建設(shè)義務(wù)中，如果土地不在房地產(chǎn)公司名下，房地產(chǎn)公司代建后移交不存在按銷售不動(dòng)產(chǎn)確認(rèn)收入問題，僅僅就是承擔(dān)的全部建設(shè)成本。但是如果土地在房地產(chǎn)公司名下，后期無償移交就可能需要視同銷售繳納增值稅。比如建設(shè)成本是6000元/平方米，視同銷售收入按市價(jià)可能是20000元/平方米。此時(shí)，契稅的計(jì)稅依據(jù)是按照建設(shè)成本，還是需要按照視同銷售收入呢？我們認(rèn)為，無論是土地不在房地產(chǎn)公司名下的代建，還是土地在房地產(chǎn)公司名下的建設(shè)移交，契稅的計(jì)稅依據(jù)都應(yīng)該是按房地產(chǎn)公司實(shí)際承擔(dān)的全部建造成本（包含規(guī)費(fèi)、建安成本、設(shè)計(jì)成本等）繳納，不應(yīng)該按照視同銷售收入繳納。這個(gè)需要國家稅務(wù)總局在征管口徑中明確。

2、第二個(gè)就是，對于房地產(chǎn)公司承擔(dān)的實(shí)物配建房的建造成本，繳納契稅的依據(jù)究竟是按增值稅含稅價(jià)，還是按不含稅價(jià)來確認(rèn)，這個(gè)也需要明確。從實(shí)際操作角度（考慮到地產(chǎn)企業(yè)有些取得專票，有些取得普票，有些一般征收可以抵扣，有些簡易無法抵扣），建議契稅計(jì)稅依據(jù)按增值稅含稅價(jià)征收可能更少有爭議。當(dāng)然，這個(gè)問題也需要國家稅務(wù)總局在征管口徑中明確。

只有明確了上述問題，對于實(shí)物配建房移交如何繳納契稅的問題，在實(shí)際操作中才能更少有爭議的落地。