在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)租入房屋后，有時(shí)會(huì)將房屋再轉(zhuǎn)租，那么如何處理相關(guān)涉稅問(wèn)題？

案例

A公司為商貿(mào)企業(yè)，一般納稅人，位于上海市徐匯區(qū)。2016年1月租入該市區(qū)辦公樓，辦公樓與A公司機(jī)構(gòu)所在地一致，租期10年，每年租金1200萬(wàn)元。

2018年1月租入北京朝陽(yáng)區(qū)某大廈兩個(gè)單元，租期5年，每年租金126萬(wàn)元（含稅），合同注明每年不含稅租金120萬(wàn)元、稅額6萬(wàn)元。

2021年1月，A公司將徐匯區(qū)辦公樓的一層轉(zhuǎn)租給B公司，租期3年，每年租金105萬(wàn)元（含稅），合同約定B公司每年1月支付租金。2021年1月，A公司將北京朝陽(yáng)區(qū)某大廈一個(gè)單元轉(zhuǎn)租給C公司，租期2年，每年租金65.4萬(wàn)元（含稅），每年不含稅租金60萬(wàn)元、稅額5.4萬(wàn)元，合同約定C公司在2021年1月一次性支付2年租金130.8萬(wàn)元，C公司已按約定支付租金。

A公司轉(zhuǎn)租辦公房屋，應(yīng)如何繳稅？

分析

1. 增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）等相關(guān)文件規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)租房屋，是在約定時(shí)間內(nèi)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且房屋所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)，需要按照“經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)——不動(dòng)產(chǎn)租賃”繳納增值稅。

企業(yè)為小規(guī)模納稅人的，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

企業(yè)為一般納稅人的，按照9%稅率計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。企業(yè)租入房屋，屬于企業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)的一種方式，如果企業(yè)將2016年4月30日之前租入的房屋對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅，也就是按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，如果企業(yè)為住房租賃企業(yè)，即按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，同時(shí)企業(yè)租入住房后向個(gè)人轉(zhuǎn)租住房的，適用如下政策：企業(yè)為一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法依9%稅率計(jì)算繳納增值稅；企業(yè)為小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

房屋所在地與企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，應(yīng)向房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，再向企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

企業(yè)轉(zhuǎn)租房屋，租賃合同中約定免租期的，不屬于增值稅視同銷(xiāo)售服務(wù)。租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

相應(yīng)的，企業(yè)還要以繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加。

根據(jù)上述規(guī)定，案例中增值稅事項(xiàng)處理如下：

（1）A公司2021年1月轉(zhuǎn)租上海市徐匯區(qū)辦公樓，由于辦公樓是在2016年4月30日之前租入的，可以適用一般計(jì)稅方法，也可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

適用一般計(jì)稅方法，每年確認(rèn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額=105/（1+9%）×9%=8.67（萬(wàn)元）；

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，每年確認(rèn)應(yīng)納稅額=105/（1+5%）×5%=5（萬(wàn)元）。

A公司可以根據(jù)自身情況選擇一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

由于A(yíng)公司機(jī)構(gòu)所在地與辦公樓所在地一致，A公司不涉及預(yù)繳增值稅事項(xiàng)。

（2）A公司2021年1月轉(zhuǎn)租北京市朝陽(yáng)區(qū)辦公樓，由于辦公樓是在2016年5月1日以后租入的，只能適用一般計(jì)稅方法。由于A(yíng)公司在2021年1月一次性收取2年租金，A公司在2021年1月時(shí)發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。

2021年1月確認(rèn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額=130.8/（1+9%）×9%=10.8（萬(wàn)元）。

由于A(yíng)公司機(jī)構(gòu)所在地與辦公樓所在地不一致，A公司需要在北京市朝陽(yáng)區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳申報(bào)增值稅及附加：

預(yù)繳增值稅=130.8/（1+9%）×3%=3.6（萬(wàn)元）；

預(yù)繳城建稅=3.6×7%=0.252（萬(wàn)元）；

預(yù)繳教育費(fèi)附加=3.6×3%=0.108（萬(wàn)元）；

預(yù)繳地方教育附加=3.6×2%=0.072（萬(wàn)元）。

2. 印花稅

《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第二條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃憑證為印花稅應(yīng)納稅憑證。

另外，所附《印花稅稅目稅率表》明確，企業(yè)轉(zhuǎn)租房屋，與承租方簽訂的房屋租賃合同，需按“財(cái)產(chǎn)租賃合同”貼花，按租賃金額的千分之一貼花，稅額不足1元，按1元貼花。

根據(jù)上述規(guī)定，案例中印花稅事項(xiàng)處理如下：

（1）A公司2016年1月租入徐匯區(qū)辦公樓，和出租方簽訂的租房合同，應(yīng)繳納印花稅12萬(wàn)元（10×1200×0.1%）。

（2）A公司2018年1月租入朝陽(yáng)區(qū)辦公樓，由于租房合同中注明了不含稅金額和稅額，A公司和出租方簽訂的租房合同，應(yīng)繳納印花稅0.6萬(wàn)元（5×120×0.1%）。

（3）A公司2021年1月，轉(zhuǎn)租徐匯區(qū)辦公樓，由于合同中未注明不含稅額和稅額，A公司應(yīng)繳納印花稅 0.315萬(wàn)元（105×3×0.1%）；轉(zhuǎn)租朝陽(yáng)區(qū)辦公樓，A公司應(yīng)繳納印花稅0.12萬(wàn)元（60×2×0.1%）。

3. 房產(chǎn)稅

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。因此，企業(yè)承租房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)租的，由于轉(zhuǎn)租者不是產(chǎn)權(quán)所有人，取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不繳納房產(chǎn)稅。

4. 城鎮(zhèn)土地使用稅

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。因此，城鎮(zhèn)土地使用稅是由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。企業(yè)通過(guò)租賃方式取得房屋，并不擁有房屋對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)，企業(yè)轉(zhuǎn)租房屋原則上不繳納土地使用稅。

5. 企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定，企業(yè)的收入總額包括租金收入。因此，企業(yè)轉(zhuǎn)租房屋取得的收入，屬于租賃收入，需要計(jì)繳企業(yè)所得稅。

企業(yè)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

根據(jù)上述規(guī)定，案例中企業(yè)所得稅事項(xiàng)處理如下：

（1）A公司轉(zhuǎn)租徐匯區(qū)辦公樓應(yīng)按年確認(rèn)收入；如果選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，每年確認(rèn)租金收入100萬(wàn)元；如果選擇一般計(jì)稅方法，每年確認(rèn)租金收入96.33萬(wàn)元。

（2）轉(zhuǎn)租朝陽(yáng)區(qū)辦公樓，A公司可以選擇一次性確認(rèn)2年的租金收入120萬(wàn)元，也可以選擇按年確認(rèn)收入，每年確認(rèn)租金收入60萬(wàn)元。

總結(jié)

企業(yè)轉(zhuǎn)租房屋，需要注意增值稅計(jì)稅方法的選擇。如果日常經(jīng)營(yíng)確有需要，納稅人從簡(jiǎn)易計(jì)稅方法轉(zhuǎn)換為一般計(jì)稅方法，須考慮時(shí)間期限、上下游納稅人計(jì)稅方法以及能否取得和開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票等問(wèn)題。

同時(shí)，轉(zhuǎn)變計(jì)稅方法的納稅人有主體限制，即必須為增值稅一般納稅人。如果納稅人是增值稅小規(guī)模納稅人，則不能轉(zhuǎn)換為一般計(jì)稅方法。另外，納稅人在轉(zhuǎn)換為一般計(jì)稅方法前要考慮原簡(jiǎn)易計(jì)稅方法是否超過(guò)36個(gè)月。財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1第18條第二款規(guī)定，一般納稅人發(fā)生的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

在實(shí)務(wù)中，轉(zhuǎn)租方還需要考慮上下游納稅人是否適用（或可選擇）一般計(jì)稅方法，即上游納稅人是增值稅一般納稅人可選擇采用一般計(jì)稅方法，下游納稅人同樣采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，并且都可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。