一、同一項(xiàng)目在分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，建筑面積法與占地面積法是怎樣的關(guān)系？

（一）相關(guān)政策

1、細(xì)則及總局規(guī)定

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件第二十一條規(guī)定：納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

2、蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)文件及其官方解讀

蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)文件第四條（注：已廢止）規(guī)定：同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱“土地成本”)。但對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

1號(hào)文件省局官方解讀明確：根據(jù)《公告》的規(guī)定，在分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)應(yīng)當(dāng)分兩步進(jìn)行：第一步，先將占地相對(duì)獨(dú)立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。第二步，?duì)于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

占地面積法：即按照房地產(chǎn)占地面積占總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

售價(jià)系數(shù)法：即按照房地產(chǎn)售價(jià)占總售價(jià)的比例計(jì)算分?jǐn)偅ǜ黝愋头康禺a(chǎn)銷售比例均超過85%）；

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法：即按照土地管理部門不同用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)的比例計(jì)算分?jǐn)?；主管稅?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理方法。

（二）政策探討

從上述文件規(guī)定可以看出，建筑面積法與占地面積法是一個(gè)并列的關(guān)系。

建筑面積法，是指以某一類型房地產(chǎn)可售面積為分子，以項(xiàng)目總可售面積為分母，計(jì)算該類型房地產(chǎn)建筑面積占比，以該占比乘以土地總成本的積確定該類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

很顯然，占地面積法要比建筑面積法更加繁瑣，但是計(jì)算結(jié)果更為細(xì)致合理，占地面積法的分?jǐn)偨Y(jié)果與權(quán)證面積法的分?jǐn)偨Y(jié)果應(yīng)當(dāng)是十分接近的。因此，在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)樹立占地面積法優(yōu)先原則，只有當(dāng)使用建筑面積法不存在矛盾時(shí)（例如不存在獨(dú)立別墅和獨(dú)立商業(yè)時(shí)），才可先用建筑面積法。筆者認(rèn)為，從公平的角度，當(dāng)存在獨(dú)立別墅和獨(dú)立商業(yè)時(shí)，哪怕建筑面積法對(duì)納稅人更為有利，都不應(yīng)當(dāng)允許使用建筑面積法。

需要說明的是，1號(hào)文件雖然被8號(hào)文件廢止，但1號(hào)公告的文件精神是延續(xù)使用的，8號(hào)文件只是在1號(hào)文件的基礎(chǔ)上增加了“其他合理方法”，而不是完全否定1號(hào)文件。

在《納稅人視角》此前的解讀中筆者曾經(jīng)闡述了這樣的觀點(diǎn)：“土地成本分?jǐn)偸钦嫉孛娣e法與建筑面積法的結(jié)合，而不是兩種方法的選擇”。在此做一些補(bǔ)充和修正：合理的土地成本分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)是占地面積法與建筑面積法的結(jié)合，但歸根到底是占地面積法，建筑面積法的使用是為了計(jì)算混建建筑物中各個(gè)類型房地產(chǎn)的占地面積，最終還是要用占地面積法計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。只有在特定情形下采用建筑面積法不存在征納矛盾，且不會(huì)導(dǎo)致不公平、不公正的結(jié)果時(shí)，才可直接使用建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

二、地下建筑是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋爻杀?/strong>