國家稅務總局烏魯木齊市稅務局稽查局稅務處理決定書

烏稅稽處〔2021〕219號

新疆***投資發(fā)展有限公司：（納稅人識別號：91650***4420658）

我局（所）于2019年3月28日至2021年10月11日對你（單位）（地址：烏魯木齊市沙依巴克區(qū)***室）2013年1月1日至2016年8月31日納稅情況進行了檢查，違法事實及處理決定如下：

一、 違法事實

(一）企業(yè)所得稅方面

1.你單位2008年開始開發(fā)建設綠城翡翠園，開發(fā)建設三個小區(qū)，A區(qū)、C區(qū)屬一期， B區(qū)屬二期。A區(qū)2014完工，C區(qū)屬安置房，C區(qū)有一棟樓截止2016年未辦理入住。B區(qū)目前在建。你單位財務核算按照一期和二期兩個成本核算對象。開發(fā)成本—土地費用中的土地出讓金、契稅、評估登記費和拆遷費分不清成本負擔對象，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十九條、第三十條的規(guī)定，按占地面積法進行分攤。一期土地出讓金及契稅的分攤率為0.331258、評估費及拆遷費的分攤率為0.428793。

你單位共計發(fā)生土地出讓金和契稅58,560,616.48元，一期應分攤費用19,398,672.69元；發(fā)生評估費和拆遷費合計261,599,584.20元，一期應分攤費用112,172,070.51元，

上述兩項合計一期（含安置房）應分攤的費用131,570,740.20元，你單位自報一期（含安置房）分攤土地費用共計145,993,672.63元，多計開發(fā)成本—土地費用14,422,929.43元，調增至二期的開發(fā)成本中。故調減一期開發(fā)成本—土地費用14,422,929.43元，調增二期開發(fā)成本—土地費用14,422,929.43元。

2.2012年你單位開發(fā)棚戶區(qū)改造項目，取得政府專款補貼10,000,000.00元用于市政基礎設施，計入一期開發(fā)成本1,964,000.00元，計入二期開發(fā)成本3,036,000.00元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十六條、第二十八條之規(guī)定，不征稅收入形成的支出不得扣除，調減一期開發(fā)成本1,964,000.00元，調減二期開發(fā)成本3,036,000.00元。

3.因本次檢查所屬期延長至2017年6月，2016年9月至2017年3月，你單位發(fā)生拆遷費9,000.00元、利息支出26,810,237.53元應計入開發(fā)間接費用、一期項目的園區(qū)設施、裝飾及外墻材料等費用共計3,669,730.00元，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條之規(guī)定，經(jīng)分攤計算，應調增你單位一期開發(fā)成本15,169,631.32元。

4.2011年你單位計提借款利息2,566,308.22元，2013年計提借款利息25,200,000.00元，均計入開發(fā)成本-開發(fā)間接費用，未見支付，不能證明其真實發(fā)生。2014年4月-9月將支付的為開發(fā)項目融資發(fā)生的財務顧問費3,281,250.01元分攤計入管理費用。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十一條、第三十四條之規(guī)定，應調減開發(fā)成本—開發(fā)間接費用24,485,058.21元，調增2014年應納稅所得額3,281,250.01元。

5.2012年你單位因開發(fā)項目融資支付律師服務費10,300,000.00元，計入2012年管理費用。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十八條之規(guī)定，調減你單位2013年可彌補的以前年度虧損10,300,000.00元，調增開發(fā)成本—開發(fā)間接費用10,300,000.00元。

6.你單位委托與新疆陽光綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責開發(fā)項目前期管理、規(guī)劃設計管理、工程營造、成本管理、營銷管理直至竣工交付管理等環(huán)節(jié)的項目開發(fā)管理。

2014年你單位以發(fā)放工資形式支付受托方派駐人員工資共計4,930,404.65元，計入開發(fā)成本—開發(fā)間接費用科目。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十四條之規(guī)定，調減你單位2014年開發(fā)成本—開發(fā)間接費用4,930,404.65元。

7.上述對第4、5、6項開發(fā)成本--開發(fā)間接費用的調整，總計調減開發(fā)成本--開發(fā)間接費用19,115,462.86元，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十九條、第三十條之規(guī)定按占地面積法在一期和二期之間分攤。按照你單位截止至2016年8月賬面開發(fā)間接費用總計284,042,546.20元的基礎上，按占地面積法分攤，調減一期開發(fā)成本—開發(fā)間接費用1,042,688.20元，調增二期開發(fā)成本—開發(fā)間接費用8,977,169.78元。

8.2017年經(jīng)原沙依巴克區(qū)地方稅務局檢查，你單位2010年1月至2016年4月應補繳地方各稅39,473,005.75元，未實際繳納，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條之規(guī)定，2010年至2012年損益類稅金共計179,913.26元，用于調增2013年可彌補以前年度虧損179,913.26元；調減2013年應納稅所得額1,588,372.99元；調減2014年應納稅所得額13,293,623.10元；調減2015年應納稅所得額9,732,534.16元；調增一期開發(fā)成本3,473,086.48元；調增二期開發(fā)成本4,480,983.04元。

9.你單位在開發(fā)綠城翡翠園項目時，部分拆遷戶用拆遷費調換房屋產(chǎn)權。你單位將開發(fā)產(chǎn)品抵頂拆遷費支出，應按市場價3,800元確認收入的同時，其對應拆遷支出也應當予以確認。

經(jīng)計算拆遷費支出為144,162,766.00元,根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條之規(guī)定，按占地面積法分攤，調增一期開發(fā)成本—拆遷費61,815,984.92元，調增二期開發(fā)成本—拆遷費82,346,781.08元。

2014年多層安置房（C區(qū)）已完工，分配住房面積24,727.88㎡，其中：2014年24,144.46㎡；2015年583.42㎡；高層安置房（A區(qū)2014年完工）2015年已分配住房面積8,764.37㎡。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十三條之規(guī)定，按市場價3,800元每平方米計算，調增2014年應納稅所得額91,748,948.00元，調增2015年應納稅所得額35,521,602.00元。

10.2014年你單位A區(qū)房屋全部辦理入住，一期開發(fā)成本賬面總金額為619,001,421.59元，上述第1、2、3、4、5、6、7、8、9項涉及一期開發(fā)成本調整數(shù)為調增63,029,085.09元，則一期開發(fā)總成本為682,030,506.68元，可售面積為119279.26㎡，則一期單位成本為5,717.93元/㎡。2014年A區(qū)已售面積80982.08㎡，2015年A區(qū)已售面積11851.48㎡，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十四條之規(guī)定，2014年應結轉銷售成本為463,049,864.69元,2015年應結轉銷售成本為67,765,933.04元。調增你單位2014年應納稅所得額463,049,864.69元；調增你單位2015年應納稅所得額67,765,933.04元。

11.2014年12月你單位在營業(yè)費用中計提的廣告宣傳費6,000,000.00元，當年實際未發(fā)生。2015年12月營業(yè)費用中計提的廣告宣傳費5,000,000.00元，實際發(fā)生并取得發(fā)票金額為2,245,180.00元。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十四條之規(guī)定，調增你單位22014年應納稅所得額6,000,000.00元，調增015年應納稅所得額2,754,820.00元。

12.你單位在管理費用科目列支其向股東支付的管理費，2013年支出1,600,000.00元、2014年支出1,658,700.00元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第四十九條之規(guī)定，調增2013年應納稅所得額1,600,000.00元，調增2014年應納稅所得額1,658,700.00元。

13.你單位2012年開始預售房產(chǎn)，2014年A區(qū)已完工。截止至2015年你單位企業(yè)所得稅都是按15%預計毛利申報納稅。經(jīng)對銷售臺帳及銷售合同的檢查發(fā)現(xiàn)：

2012年至2015年期間，你單位應計收入723,763,948.13元（A區(qū)和B區(qū)售房合同金額），已申報收入801,225,540.80元。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條、第六條、第八條第(一)項之規(guī)定，經(jīng)計算調整如下：

你單位A區(qū)2012年預售款24,529,313.10元，應申報預計毛利3,679,396.97元，已申報預計毛利3,344,705.70元，少申報預計毛利334,691.27元：

A區(qū)2013年預售款312,544,876.18元，應申報預計毛利46,881,731.43元，已申報預計毛利41,674,019.05元，少申報預計毛利5,207,712.38元；

A區(qū)2014年全部完工，A區(qū)2012年至2014年應確認總收入455,869,959.31元，沖減上述2012年和2013年已確認的預計毛利50,561,128.40元，少確認收入405,308,830.91元；2015年少確認當年收入29,304,352.80元。

B區(qū)從2014年有收入開始至2016年尚未完工，按預計毛利調整，B區(qū)2014年預售款115,296,962.10元，應申報預計毛利17,294,544.32元，已申報預計毛利18,123,636.59元，多申報預計毛利829,092.27元；2015年預售款123,292,673.92元，應申報預計毛利18,493,901.09元，已申報預計毛利44,796,768.15元，多申報2015年預計毛利26,302,867.06元。

綜上第1項至第13項的調整事項，企業(yè)所得稅調整匯總如下：

2013年申報可用于彌補以前年度的虧損金額為35,448,241.17元，調減10,454,778.01元后，可彌補以前年度虧損調整為24,993,463.16元。

2013年申報應納稅所得額3,762,290.75元，彌補以前年度虧損3,762,290.75元，無應納企業(yè)所得稅，已繳企業(yè)所得稅907,328.06元，檢查調增應納稅所得額5,219,339.39元，調整后應納稅所得額為8,981,630.14元，彌補以前年度虧損8,981,630.14元，多繳企業(yè)所得稅907,328.06元?？蓮浹a以前年度虧損調整為16,011,833.02元。

2014年申報應納稅所得額-18,983,625.79元，已繳企業(yè)所得稅152,056.82元，檢查調增應納稅所得額30,825,148.86元，調整后應納稅所得額為11,841,523.07元，彌補以前年度虧損11,841,523.07元，多繳企業(yè)所得稅152,056.82元。可彌補以前年度虧損調整為4,170,309.95元。

2015年申報應納稅所得額20,832,025.97元，彌補以前年度虧損20,832,025.97元，已繳企業(yè)所得稅35,802.91元，檢查調減應納稅所得額36,220,559.46元，調整后應納稅所得額為-15,388,533.49元，多繳企業(yè)所得稅35,802.91元?？捎糜谝院竽甓葟浹a的虧損為19,558,843.44元。

共計多繳企業(yè)所得稅1,095,187.79元，共計調減虧損10,278,706.80元。

二、 處理決定及依據(jù)

我局認為，你公司少計收入、未按規(guī)定進行納稅調整，少繳稅費的事實成立。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條、《關于印發(fā)《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》的通知》（國稅發(fā)[2009]79號）第十一條的規(guī)定，我局作出如下處理決定：

（一）你單位應補繳2016年5月至8月少繳的增值稅1,176,233.51元、城市維護建設稅82,336.34元、教育費附加35,287.00元、地方教育附加23,524.66元；

（二）對補繳增值稅和城市維護建設稅從滯納稅款之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金；

（三）多繳企業(yè)所得稅1,095,187.79元由你單位向主管稅務機關辦理退稅，或者抵繳下一年度應繳企業(yè)所得稅稅款；

（四）2015年度應納稅所得額為-15,388,533.49元，可彌補以前年度虧損調整為4,170,309.95元。

限你（單位）自收到本決定書之日起15日內到國家稅務總局烏魯木齊市沙依巴克區(qū)稅務局將上述稅款及滯納金繳納入庫，并按照規(guī)定進行相關賬務調整。逾期未繳清的，將依照《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規(guī)定強制執(zhí)行。

你（單位）若同我局（所）在納稅上有爭議，必須先依照本決定的期限繳納稅款及滯納金或者提供相應的擔保，然后可自上述款項繳清或者提供相應擔保被稅務機關確認之日起六十日內依法向國家稅務總局烏魯木齊市稅務局申請行政復議。

稅務機關（印章）

二Ｏ二一年十月十三日