3月30日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關于公開征求《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌辦法》（征求意見稿）意見的通告。

用以落實綜合改革試點要求，完善土地整備利益統(tǒng)籌政策體系，詳情如下。

起草說明

2020年10月中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025）》（以下簡稱《改革試點方案》），對盤活存量低效工業(yè)用地提出了改革要求。為深入貫徹落實《改革試點方案》有關精神，加快盤活各類存量低效用地，保障“20+8”戰(zhàn)略與未來產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的空間需求，健全土地整備政策體系，按照市委市政府工作部署，我局開展了《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌辦法》（以下簡稱“本辦法”）的起草工作?，F(xiàn)將主要內(nèi)容說明如下：

一、 制定背景及必要性

土地整備是破解我市土地資源瓶頸、促進城市規(guī)劃實施、推進特區(qū)一體化的重要舉措。在坪山區(qū)南步、沙湖社區(qū)整村統(tǒng)籌試點的基礎上，依托2012年部省聯(lián)合批復的《深圳市土地管理制度改革總體方案（2012-2020年）》，以利益共享為原則、以原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際掌控用地為主要對象，深圳出臺《土地整備利益統(tǒng)籌試點項目管理辦法》（深規(guī)土〔2015〕721號），通過規(guī)劃、土地、資金、產(chǎn)權的政策組合拳，對零散低效用地進行整合、清理和再開發(fā)，統(tǒng)籌解決整備范圍內(nèi)補償安置問題。經(jīng)過3年政策試點實踐，通過對留用土地核算規(guī)則、規(guī)劃容積核算規(guī)則、地價測算規(guī)則等進行優(yōu)化，2018年深圳修訂出臺《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號，以下簡稱“6號文”）。“6號文”獲得了原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的支持，在保障外環(huán)高速、南坪三期、地鐵4、6、12、14、20號線等公共服務設施、城市基礎設施用地，以及立訊精密、南京金龍汽車等重大產(chǎn)業(yè)項目實施的同時，也持續(xù)推進了國土空間提質(zhì)增效。雖然“6號文”實踐取得了一定成效，但是新形勢對創(chuàng)新土地整備利益統(tǒng)籌政策也提出了新要求。

（一）是落實綜合改革試點、構(gòu)建存量用地開發(fā)政策體系的需要

《綜合改革試點》提出支持深化土地管理制度改革探索，支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。進一步創(chuàng)新土地整備利益統(tǒng)籌政策，是我市落實綜合改革試點、深化土地管理制度改革、加快構(gòu)建更加公平更可持續(xù)的存量用地開發(fā)新格局的客觀要求，也是實現(xiàn)存量用地空間資源的科學、精準、高效配置的現(xiàn)實需要。

（二）是實施國土空間規(guī)劃、促進空間結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化的需要

根據(jù)《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》（征求意見稿），全市將持續(xù)優(yōu)化國土空間用地和建筑結(jié)構(gòu)，進一步提高居住用地和公共服務設施用地占比，適度減少商業(yè)服務業(yè)用地比例。同時，全市以城市更新、土地整備、舊住宅區(qū)改造為主導存量低效用地再開發(fā)規(guī)模不少于170平方公里。土地整備作為盤活存量用地、促進空間結(jié)構(gòu)調(diào)整和實現(xiàn)城市功能優(yōu)化的重要手段，亟需通過政策創(chuàng)新加強國土空間規(guī)劃實施。

（三）是完善土地整備政策體系、高質(zhì)量推進土地整備工作的需要

一方面，現(xiàn)行土地整備利益統(tǒng)籌政策主要盤活原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際掌控用地，我市還有大量國有已出讓用地、已征未完善出讓手續(xù)用地等其他類型低效用地未納入利益統(tǒng)籌政策范圍，不利于推進集中連片整備工作；另一方面，現(xiàn)行政策的利益核算規(guī)則可能帶來開發(fā)收益的不平衡，需要進一步修改完善以更好推進高質(zhì)量土地整備工作。

二、 主要內(nèi)容

本政策總體思路是建立以利益共享為原則、權益容積為基準，更加公平更可持續(xù)的土地整備利益統(tǒng)籌政策體系。主要內(nèi)容如下：

（一）政策適用范圍

在“6號文”的基礎上，本辦法將政策對象擴大到各類產(chǎn)權的存量低效用地，包括原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際掌控的合法用地和未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地、已征未完善出讓手續(xù)用地、國有已出讓用地等。此外，為加強政策銜接，本辦法要求納入土地整備利益統(tǒng)籌項目（以下簡稱“利益統(tǒng)籌項目”）的國有已出讓用地已出讓年限原則上不少于15年，但位于市級以上重大項目范圍內(nèi)、市土地整備專項規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)、綜合功能整備區(qū)的不受出讓年期限制。

（二）土地整備資金核算

本辦法延續(xù)了“6號文”的政策思路，對于建（構(gòu)）筑物按照重置價補償，青苗和附著物等按照土地整備相關標準補償。已征未完善出讓手續(xù)用地、未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地中，不屬于土地整備規(guī)劃建設用地的按照土地整備相關標準核算。項目涉及的技術支持費、不可預見費、業(yè)務費等，按照《關于進一步優(yōu)化土地整備項目管理工作機制的若干措施》（深府辦函〔2018〕281號）相關規(guī)定執(zhí)行。

（三）留用土地規(guī)劃容積

本辦法改變了 “6號文”“先核算留用土地規(guī)模、再核定留用土地功能，最后計算留用土地開發(fā)強度”的方法，確立了“先核算留用土地規(guī)劃容積，再確定留用土地容積率，最后計算留用土地規(guī)模”的規(guī)則，以促進不同土地整備項目之間的利益平衡，建立更公平的土地整備利益分配機制。留用土地規(guī)劃容積由權益容積、配套容積和共享容積三部分構(gòu)成。

1.權益容積

2019年4月，中共中央辦公廳 國務院辦公廳印發(fā)《關于統(tǒng)籌推進自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度改革的指導意見》，提出要平等保護各類自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權主體合法權益。存量用地是自然資源的重要組成部分，保護存量用地及地上的建構(gòu)筑物權益既是落實國家治理新要求的重要舉措，也是推動存量低效用地再開發(fā)的重要基礎。基于這一背景，本辦法創(chuàng)新了權益容積的概念。權益容積是對項目范圍內(nèi)不動產(chǎn)權益的補償，具體計算公式如下：

權益容積 =（土地權益修正系數(shù)+建筑權益修正系數(shù)）×土地面積×密度分區(qū)基準容積率×留用土地功能修正系數(shù)

土地權益修正系數(shù)體現(xiàn)土地產(chǎn)權條件的差別。土地權益修正系數(shù)根據(jù)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法用地、國有出讓用地、已征未完善出讓手續(xù)、未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地等設計不同的土地產(chǎn)權系數(shù)。土地權益修正系數(shù)的取值主要考慮了和現(xiàn)行政策的銜接，如對于非農(nóng)建設用地中工商用地按照65%、工業(yè)用地按照30%系數(shù)核算，主要考慮了與《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規(guī)定》（深府〔2011〕198號）、《關于征地安置補償和土地置換的若干規(guī)定》（深府〔2015〕81號）等文件的銜接，未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地按照20%系數(shù)核算，主要考慮了和“6號文”的銜接。此外，對于國有已出讓用地，考慮到土地剩余年期的差異，按照現(xiàn)行《深圳市地價測算規(guī)則》進行年期系數(shù)修正。項目范圍內(nèi)包含多種用地類型時，土地權益修正系數(shù)在各類用地土地權益修正系數(shù)的基礎上結(jié)合用地占比進行加權平均計算。

建筑權益修正系數(shù)體現(xiàn)現(xiàn)狀建筑權益的差異，結(jié)合開發(fā)強度修正系數(shù)和建筑性質(zhì)修正系數(shù)確定。其中開發(fā)強度修正系數(shù)主要體現(xiàn)項目范圍內(nèi)拆除建筑數(shù)量，反映拆除難度大??；建筑性質(zhì)修正系數(shù)主要考慮項目范圍內(nèi)拆除建筑類型，反映拆賠標準差異。項目范圍內(nèi)包含多個地塊、多種建筑類型時，開發(fā)強度修正系數(shù)根據(jù)項目實施范圍內(nèi)現(xiàn)狀容積率取值，建筑性質(zhì)修正系數(shù)結(jié)合各功能建筑面積占比進行加權平均計算。

土地面積是指納入權益容積計算的土地面積。其中，國有已出讓用地是指不動產(chǎn)權證書約定的土地面積，未取得不動產(chǎn)權證書的，按土地使用權出讓合同約定的土地面積確定；非農(nóng)建設用地、征地返還用地是指相關批復約定的土地面積；舊屋村用地是指舊屋村范圍認定批復認定的土地面積；已征未完善出讓手續(xù)用地和未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地是指項目實施范圍內(nèi)土地整備規(guī)劃建設用地面積。

密度分區(qū)基準容積率按照項目所在位置對應《深圳城市規(guī)劃標準與準則》中居住用地密度分區(qū)的基準容積率取值。位于密度分區(qū)未覆蓋區(qū)域的項目，位于一般地區(qū)的原則上按照相鄰片區(qū)同等密度分區(qū)確定，臨近生態(tài)敏感地區(qū)的原則上應比相鄰密度分區(qū)下降一級確定。項目位置涉及多個密度分區(qū)的，按照加權平均進行計算。

留用土地功能修正系數(shù)是為了促進不同功能留用土地補償價值平衡而設計的參數(shù)，功能價值高的留用土地其修正系數(shù)低、權益容積少，功能價值低的留用土地其修正系數(shù)高、權益容積多。通過增加該修正系數(shù)，確保即使留用土地功能存在差別，權益容積總價值是相當?shù)?。當權益容積為單一功能時，按照相應功能的修正系數(shù)直接測算容積；當留用土地權益包含多種功能時，還需結(jié)合各功能的留用土地功能修正系數(shù)取值比例測算對應的容積。

假定一宗留用土地權益容積擬安排商品住房、共有產(chǎn)權住房、普通工業(yè)等功能，各功能留用土地功能修正系數(shù)的取值比例分別為k1、k2、k3。本辦法約定留用土地優(yōu)先安排以居住為主導的功能，其中共有產(chǎn)權住房不低于權益容積中居住部分的20%；確需安排工業(yè)功能的，工業(yè)部分不超過權益容積的30%。因此各功能留用土地功能修正系數(shù)的取值比例需滿足以下條件：

下表展示了幾種特定情況下留用土地功能修正系數(shù)的取值比例。

表 1 幾種特定情況下留用土地功能修正系數(shù)的取值比例

2.配套容積

配套容積為留用土地中依據(jù)法定規(guī)劃、《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》及相關規(guī)劃等要求落實的附建式公共服務設施、交通設施及市政設施的建筑面積。

3.共享容積

共享容積是指經(jīng)規(guī)劃研究，可在權益容積和配套容積的基礎上增加的容積。共享容積不超過權益容積的20%，并優(yōu)先安排居住用途。為提高政策操作性，共享容積可選擇按以下方式之一分配：一是共享容積中60%建成后無償移交政府用于土地整備安置用房或公共租賃住房、保障性租賃住房等，其余40%歸屬于不動產(chǎn)權益人用于商品住房；二是共享容積全部用于共有產(chǎn)權住房，共有產(chǎn)權住房按照相關規(guī)定管理。

（四）留用土地面積

留用土地面積依據(jù)留用土地規(guī)劃容積及規(guī)劃容積率確定。

其中留用土地規(guī)劃容積率結(jié)合《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》、法定圖則及相關規(guī)劃要求等研究確定，應滿足周邊公共服務設施和城市基礎設施承載力的要求。為引導留用土地節(jié)約集約利用，在符合規(guī)范要求的前提下，本辦法要求留用土地規(guī)劃容積率原則不低于《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》中相應功能的基準容積率。留用土地中規(guī)劃住宅建筑面積還應符合《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》規(guī)定的居住容積率上限。

（五）留用土地落地

留用土地應優(yōu)先在本項目范圍內(nèi)安排。留用土地無法在本項目范圍內(nèi)安排的，本辦法提供了與本行政區(qū)范圍內(nèi)其他利益統(tǒng)籌項目、城市更新項目統(tǒng)籌處理或在國有儲備土地上安排等多種方式。需在項目范圍外安排的，按照價值相當?shù)脑瓌t，權益容積指標需按兩地地價的比值折算，且不得大于在原地核算的權益容積規(guī)模。

（六）利益統(tǒng)籌項目管理

本辦法基本延續(xù)“6號文”關于土地整備項目實施方案、土地整備單元規(guī)劃的管理要求，但在搬遷補償協(xié)議簽訂、實施監(jiān)管協(xié)議簽訂、留用土地出讓等環(huán)節(jié)對“6號文”進行了優(yōu)化。

1.搬遷談判和搬遷補償協(xié)議簽訂

本辦法提出了實施搬遷補償?shù)娜N方式：一是不動產(chǎn)權益人自行搬遷，二是引入市場主體搬遷，三是由區(qū)政府組織搬遷。相比“6號文”，本辦法允許在項目實施方案及土地整備單元規(guī)劃審批通過后，由不動產(chǎn)權益人或區(qū)政府引入市場主體開展搬遷談判、搬遷補償協(xié)議簽訂等工作，其中由不動產(chǎn)權益人引入市場主體的應經(jīng)區(qū)政府確認。利益統(tǒng)籌項目涉及原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際掌控用地的，引入的市場主體還應當符合集體資產(chǎn)處置相關規(guī)定。此外，為了確保項目順利實施，本辦法對市場主體的資格條件也提出了要求。

2.項目實施監(jiān)管協(xié)議簽訂

不動產(chǎn)權益人自行完成搬遷的，或者通過相關方式引入的市場主體完成搬遷補償協(xié)議簽訂的，區(qū)政府應當與不動產(chǎn)權益人或市場主體簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議。對于利益統(tǒng)籌項目引入市場主體的，市場主體必須完成全部搬遷補償協(xié)議簽訂，實現(xiàn)項目范圍內(nèi)的所有權益轉(zhuǎn)移歸一后，方能簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議并受讓留用土地。此外，除提前移交政府的用地外，市場主體或自行搬遷的不動產(chǎn)權益人應當與區(qū)政府簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議后方可按規(guī)定拆除利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)建筑物。

3.留用土地出讓

土地整備利益統(tǒng)籌屬于存量低效用地再開發(fā)的一種方式，在土地管理方面與新增土地有所不同。為落實《綜合改革試點》關于創(chuàng)新土地供應方式的要求，充分保障不動產(chǎn)權益人財產(chǎn)權利和合法權益，本辦法提出留用土地可以通過協(xié)議方式出讓給不動產(chǎn)權益人或符合條件的市場主體。

（七）關于過渡期政策銜接的說明

由于在利益規(guī)則上與“6號文”有一些區(qū)別，為保證項目實施平穩(wěn)過渡，本辦法對過渡期政策銜接做如下安排：本辦法施行之日前納入全市土地整備年度計劃的利益統(tǒng)籌項目，已經(jīng)完成項目實施方案審批的按照已審批通過的方案執(zhí)行，未完成項目實施方案審批的可按照“6號文”或者本辦法執(zhí)行；本辦法施行之日起六個月內(nèi)新納入全市土地整備年度計劃的利益統(tǒng)籌項目，可按照“6號文”或者本辦法執(zhí)行；本辦法施行之日起六個月后新納入全市土地整備年度計劃的利益統(tǒng)籌項目，按本辦法執(zhí)行。

三、 政策評估

（一）有利于推進連片成片整備

本辦法拓展了土地整備利益統(tǒng)籌實施對象，將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際掌控用地、國有已出讓用地、已征轉(zhuǎn)未完善出讓手續(xù)用地等各類存量低效用地納入政策范疇，實現(xiàn)政策對象全覆蓋，有利于推進各類存量低效用地的開發(fā)。目前我市正在開展較大面積產(chǎn)業(yè)空間整備、綜合功能區(qū)土地整備等連片成片整備工作，將各類存量低效用地納入政策適用范圍能夠避免因政策不覆蓋而帶來的實施范圍開天窗問題，有助于形成集中連片優(yōu)質(zhì)國土空間，保障更多重大民生設施、重大產(chǎn)業(yè)項目落地實施。

（二）有利于國土空間規(guī)劃建筑功能結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整

本辦法落實我市國土空間總體規(guī)劃“保民生、提居住、優(yōu)工業(yè)、控商辦”的城市發(fā)展策略，通過土地整備利益統(tǒng)籌儲備集中連片用地用于重大民生、重大產(chǎn)業(yè)等項目，通過留用土地優(yōu)先安排居住加大住宅的市場供給，且通過修正系數(shù)設計適度控制商業(yè)服務業(yè)用地。同時，本辦法明確了公共住房的下限比例，并給予政策系數(shù)獎勵，進一步優(yōu)化住宅供應結(jié)構(gòu)，增加公共住房供給。

（三）有利于土地整備的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展

土地整備是我市盤活存量低效用地、實現(xiàn)國土空間提質(zhì)增效的重要手段。本辦法建立了以權益容積為核心的利益規(guī)則，綜合考慮整備項目的土地產(chǎn)權結(jié)構(gòu)、現(xiàn)狀建筑權益、留用土地功能等因素確定項目的權益容積規(guī)模，減少因規(guī)劃條件差別帶來的項目補償差異，促進不同土地整備項目之間的利益平衡，契合了十九大關于更公平、更可持續(xù)的發(fā)展要求，為土地整備的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展提供政策支撐和制度保障。

（四）有利于形成可復制、可推廣的存量低效用地再開發(fā)經(jīng)驗

本辦法落實了《綜合改革試點》中關于盤活存量低效工業(yè)用地的改革要求，在土地供應、收益分配、規(guī)劃調(diào)整、歷史遺留用地問題處理和機制建構(gòu)等方面進行了有益探索，為其他城市提供可復制、可推廣的存量低效用地再開發(fā)“深圳經(jīng)驗”。

政策原文

深圳市土地整備利益統(tǒng)籌辦法

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 【目的和宗旨】

為落實《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》，加快構(gòu)建城市空間統(tǒng)籌利用新模式，推進存量低效用地盤活及國土空間提質(zhì)增效，保障重大產(chǎn)業(yè)、城市基礎設施和公共服務設施等項目實施，加大居住用地供應，推進城市可持續(xù)發(fā)展，結(jié)合實踐情況，制定本辦法。

第二條 【適用范圍】

本辦法適用于以未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地、已征未完善出讓手續(xù)用地、國有已出讓用地等存量低效用地為主要實施對象的土地整備利益統(tǒng)籌（以下簡稱“利益統(tǒng)籌”）項目。

其中，國有已出讓用地已出讓年限原則上不得少于15年，位于市級以上重大項目范圍內(nèi)、市土地整備專項規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)、綜合功能整備區(qū)的除外。

利益統(tǒng)籌項目應納入全市土地整備年度計劃，相關項目應有計劃、有步驟，分批、穩(wěn)妥有序推進。

第三條 【總體原則】

利益統(tǒng)籌項目堅持以權益為核心，按照規(guī)劃統(tǒng)籌、公益優(yōu)先、利益共享、公平公正的原則，核算各類存量低效用地應補償?shù)臋嘁嫒莘e，實現(xiàn)政府、不動產(chǎn)權益人、市場主體等多方共贏，推動各類存量低效用地盤活和集中連片土地整備。

第四條 【歷史文化資源和古樹名木保護】

利益統(tǒng)籌項目實施過程中應高度重視歷史文化資源和古樹名木的保護。涉及歷史建筑、歷史風貌區(qū)、不可移動文物、古樹名木等的要嚴格遵守相關規(guī)定，嚴禁擅自拆除歷史建筑、歷史風貌區(qū)、文物等歷史文化資源，嚴禁擅自砍伐或遷移古樹名木，防止大拆大建。

第五條 【職責分工】

市規(guī)劃和自然資源部門負責統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和監(jiān)督利益統(tǒng)籌工作。市規(guī)劃和自然資源部門派出機構(gòu)負責辦理留用土地用地出讓及規(guī)劃報建等相關手續(xù)。

各區(qū)政府（含新區(qū)管委會、前海管理局，下同）負責利益統(tǒng)籌項目的管理和實施。區(qū)土地整備機構(gòu)負責組織編制利益統(tǒng)籌項目實施方案和土地整備單元規(guī)劃，組織實施土地整備工作。

第二章 利益統(tǒng)籌規(guī)則

第六條 【補償方式】

利益統(tǒng)籌項目補償包括資金和留用土地兩部分。

資金部分中直接補償費按照以下方式核算：建（構(gòu)）筑物按重置價核算；已征未完善出讓手續(xù)用地、未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地中，不屬于土地整備規(guī)劃建設用地的按照土地整備相關標準核算；青苗、附著物等按照土地整備相關標準核算。直接補償費外的其他費用按照相關規(guī)定執(zhí)行。

留用土地根據(jù)本辦法核算，原則上以居住為主導功能。

第七條 【留用土地規(guī)劃容積】

留用土地規(guī)劃容積由權益容積、配套容積和共享容積構(gòu)成。

第八條 【權益容積】

權益容積是對項目范圍內(nèi)不動產(chǎn)權益補償?shù)娜莘e。權益容積按照以下公式計算：

權益容積 =（土地權益修正系數(shù)+建筑權益修正系數(shù)）×土地面積×密度分區(qū)基準容積率×留用土地功能修正系數(shù)

土地權益修正系數(shù)、建筑權益修正系數(shù)、留用土地功能修正系數(shù)取值詳見附表。

土地面積是指納入權益容積計算的土地整備規(guī)劃建設用地面積。其中，國有已出讓用地的土地面積按照不動產(chǎn)權證書確定，未取得不動產(chǎn)權證書的按照土地使用權出讓合同確定；非農(nóng)建設用地、征地返還用地的土地面積按照相關批復確定；農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地的土地面積按照房地產(chǎn)權證書、處理證明書或處理決定書確定；舊屋村的土地面積按照舊屋村范圍認定批復確定；已征未完善出讓手續(xù)用地、未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地的土地面積按照項目實施范圍內(nèi)土地整備規(guī)劃建設用地面積核定。

密度分區(qū)基準容積率按照項目所在位置對應《深圳城市規(guī)劃標準與準則》中居住用地密度分區(qū)的基準容積率取值，項目位置涉及多個密度分區(qū)的，按照加權平均進行計算。

權益容積原則上以居住為主導功能，其中共有產(chǎn)權住房不低于權益容積中居住部分的20%；確需安排工業(yè)功能的，工業(yè)部分原則上不超過權益容積的30%。因規(guī)劃管控等原因，大鵬新區(qū)可以商業(yè)服務業(yè)為主導功能。

第九條 【配套容積】

配套容積為留用土地中依據(jù)法定規(guī)劃、《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》等要求落實的附建式公共服務設施、交通設施及市政設施等的建筑面積。配套容積原則上建成后無償移交政府，產(chǎn)權歸政府所有，具體移交約定在土地出讓合同中明確，相關政策另有規(guī)定的除外。

第十條 【共享容積】

共享容積是指留用土地在落實權益容積和配套容積基礎上，經(jīng)規(guī)劃研究可增加的容積。共享容積原則上不超過權益容積的20%，并優(yōu)先安排居住用途。共享容積按照以下方式之一確定：

（一）共享容積中60%建成后無償移交政府用于土地整備安置用房或公共租賃住房、保障性租賃住房等，其余40%歸屬于不動產(chǎn)權益人用于商品住房；

（二）共享容積全部用于共有產(chǎn)權住房，共有產(chǎn)權住房按照相關規(guī)定管理。

第十一條 【留用土地容積率】

留用土地容積率結(jié)合《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》、法定圖則及相關規(guī)劃要求等研究確定。在符合規(guī)范要求的前提下，留用土地應盡量節(jié)約集約利用，容積率原則上不低于《深圳城市規(guī)劃標準與準則》密度分區(qū)基準容積率。

留用土地中規(guī)劃住宅建筑面積應符合我市居住容積率上限的相關規(guī)定。

第十二條 【留用土地面積】

留用土地面積依據(jù)留用土地規(guī)劃容積及容積率確定。除留用土地外，其余土地全部移交政府。

第十三條 【留用土地安排】

留用土地優(yōu)先在本項目范圍內(nèi)安排。在本項目范圍內(nèi)安排留用土地的，按照本辦法第八條核算權益容積。

留用土地無法在本項目范圍內(nèi)安排的，可與本行政區(qū)（含新區(qū)，下同）范圍內(nèi)其他利益統(tǒng)籌項目、城市更新項目統(tǒng)籌處理，或者在同一行政區(qū)內(nèi)的國有儲備土地上選址。按照上述方式安排的權益容積指標，在第八條核算的基礎上，應按照兩地現(xiàn)行住宅用途標定地價標定區(qū)域中標準宗地地價的比值折算，且不得大于在原地核算的權益容積指標。

與其他利益統(tǒng)籌項目統(tǒng)籌處理的，權益容積指標計入該利益統(tǒng)籌項目的權益容積。

與城市更新項目統(tǒng)籌處理的，權益容積按照容積率3.2核算留用土地指標后計入城市更新項目合法用地。留用土地指標的使用按照城市更新相關政策執(zhí)行，地價標準按國有已批居住用地執(zhí)行。按照本款落實的，計算權益容積時留用土地功能修正系數(shù)按商品住房取值。

第十四條 【留用土地使用年期、產(chǎn)權條件及地價】

留用土地使用年期按照深圳市土地用途最高使用年限的相關規(guī)定確定，產(chǎn)權條件為允許分割轉(zhuǎn)讓，相關政策另有規(guī)定的除外。留用土地應當按照現(xiàn)行《深圳市地價測算規(guī)則》繳交地價，其中權益容積部分的留用土地項目修正系數(shù)按照0.02取值，歸屬于不動產(chǎn)權益人的共享容積部分的留用土地項目修正系數(shù)按照0.2取值。產(chǎn)權歸政府的部分，其地價由政府交納。

第十五條 【落實其他項目留用土地指標的情形】

在本辦法施行前利益統(tǒng)籌項目實施方案已審批通過但留用土地尚未落實的，以及原特區(qū)外村辦學校依據(jù)《關于原特區(qū)外村辦學校土地房產(chǎn)遺留問題處理的意見》處理但留用土地指標尚未落實的，留用土地指標可與新開展的利益統(tǒng)籌項目統(tǒng)籌處理。按照本款落實的，留用土地指標中合法用地部分按照附表1、利益共享用地部分按照100%分別核算后，根據(jù)兩地現(xiàn)行住宅用途標定地價標定區(qū)域中標準宗地地價的比值折算，并按照容積率3.2、商品住宅計入新開展的利益統(tǒng)籌項目的權益容積。

第三章 項目管理

第十六條 【項目實施方案和土地整備單元規(guī)劃】

利益統(tǒng)籌項目實施方案包括整備資金方案、權益容積方案、留用土地方案、項目實施方式等內(nèi)容。按照本辦法在項目范圍內(nèi)或在儲備土地上安排留用土地的，留用土地方案中應明確留用土地的位置及規(guī)模、用途、規(guī)劃容積等規(guī)劃控制指標。項目實施方式應明確項目搬遷主體，搬遷主體包括區(qū)政府、不動產(chǎn)權益人或市場主體。項目實施方案由區(qū)政府審批。

在項目范圍內(nèi)或在儲備土地上安排留用土地涉及法定圖則不覆蓋或法定圖則未制定地區(qū)，以及需要對法定圖則強制性內(nèi)容進行調(diào)整的，必須編制土地整備單元規(guī)劃，并納入項目實施方案。土地整備單元規(guī)劃應當以國土空間總體規(guī)劃、相關專項規(guī)劃為依據(jù)，并結(jié)合法定圖則、規(guī)劃標準單元的管控要求和土地整備的實施需要，對利益統(tǒng)籌項目實施范圍內(nèi)的土地分配、規(guī)劃布局、公共設施，以及留用土地的用地功能、規(guī)劃控制指標等進行研究。土地整備單元規(guī)劃按程序報批，經(jīng)批準的土地整備單元規(guī)劃作為規(guī)劃管理的依據(jù)，公布后納入“多規(guī)合一”平臺。

第十七條 【搬遷談判和搬遷補償協(xié)議簽訂】

利益統(tǒng)籌項目在項目實施方案及土地整備單元規(guī)劃審批通過后，可以由不動產(chǎn)權益人實施搬遷，也可以由區(qū)政府引入或經(jīng)區(qū)政府確認的市場主體開展搬遷談判、搬遷補償協(xié)議簽訂等工作。利益統(tǒng)籌項目涉及原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際掌控用地的，引入市場主體還應當符合集體資產(chǎn)處置相關規(guī)定。引入的市場主體應當符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關規(guī)定，凈資產(chǎn)規(guī)模在人民幣1億元以上，且負債率不高于50%，并具有成功的開發(fā)經(jīng)驗和良好的社會信譽。

利益統(tǒng)籌項目也可以由區(qū)政府在本辦法規(guī)則內(nèi)制定搬遷補償方案，并開展搬遷談判、搬遷補償協(xié)議簽訂等工作。

利益統(tǒng)籌項目涉及已征未完善出讓手續(xù)用地的，征地補償實施方自行理清征地范圍內(nèi)的經(jīng)濟關系后可作為不動產(chǎn)權益人參與土地整備。

第十八條 【項目實施監(jiān)管協(xié)議簽訂】

不動產(chǎn)權益人自行完成搬遷的，或者通過相關方式引入的市場主體完成搬遷補償協(xié)議簽訂的，區(qū)政府應當與不動產(chǎn)權益人或市場主體簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議。

項目實施監(jiān)管協(xié)議應包括向政府移交土地、履行搬遷補償協(xié)議等義務，以及實施進度安排、項目資金監(jiān)管及其他監(jiān)管要求、違約責任、清退機制等內(nèi)容。

除提前移交政府的用地外，市場主體或自行搬遷的不動產(chǎn)權益人與區(qū)政府簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議后方可按規(guī)定拆除利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)建筑物。

第十九條 【留用土地出讓】

按照本辦法規(guī)定安排留用土地的，在完成利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)建筑物拆除后，留用土地通過協(xié)議方式出讓給不動產(chǎn)權益人或市場主體。

留用土地在出讓前，應先行完成土地入庫相關手續(xù)。

第二十條 【后續(xù)管理】

區(qū)政府應按照土地整備驗收有關規(guī)定，組織相關職能部門做好利益統(tǒng)籌項目的土地驗收、分類移交、入庫管理等工作。

留用土地供應方案由市、區(qū)政府依職權審批，市規(guī)劃和自然資源部門派出機構(gòu)依據(jù)下達的留用土地批復和移交土地情況，依職能辦理留用土地出讓及規(guī)劃報建等相關手續(xù)，并結(jié)合項目情況建立留用土地臺賬。

第二十一條 【土壤污染治理】

項目范圍內(nèi)土地存在污染的，應當按照土壤污染防治相關法律、法規(guī)開展治理工作。

第二十二條 【法律責任】

國家機關工作人員和不動產(chǎn)權益人應當依法依規(guī)開展利益統(tǒng)籌工作。

任何單位和個人違反法律法規(guī)有關規(guī)定，造成嚴重后果的，應依法追究相關責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四章 附則

第二十三條 【與土地出讓合同約定的銜接】

已簽訂土地使用權出讓合同且土地使用權出讓合同中對政府收回土地使用權有相關約定的，從其約定。土地使用權已經(jīng)到期的國有已出讓用地不得納入全市土地整備年度計劃。涉及閑置土地的，按照閑置土地管理有關規(guī)定處理。

第二十四條 【項目銜接】

本辦法施行之日前納入全市土地整備年度計劃的利益統(tǒng)籌項目，已經(jīng)完成項目實施方案審批的按照已審批通過的方案執(zhí)行，未完成項目實施方案審批的可按照《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》或者本辦法執(zhí)行。

本辦法施行之日起六個月內(nèi)新納入全市土地整備年度計劃的利益統(tǒng)籌項目，可按照《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》或者本辦法執(zhí)行。

本辦法施行之日起六個月后新納入全市土地整備年度計劃的利益統(tǒng)籌項目，按本辦法執(zhí)行。

第二十五條 【動態(tài)修訂】

市規(guī)劃和自然資源部門可根據(jù)市政府工作部署、城市發(fā)展情況和土地整備工作需要，對附表進行動態(tài)修訂，報市政府備案后施行。

第二十六條 【術語定義】

本辦法所稱不動產(chǎn)權益是指利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)土地及地上建筑物的權益。

本辦法所稱標定地價、標定區(qū)域與標準宗地是指依據(jù)《深圳市地價測算規(guī)則》，由市規(guī)劃和自然資源部門定期發(fā)布的標定地價成果。

本辦法所稱已征未完善出讓手續(xù)用地是指本市行政區(qū)域內(nèi)在2007年6月30日前已簽訂征地補償協(xié)議、且未完善土地使用權出讓或劃撥手續(xù)的土地，具體包含以下幾類：

（一）由土地主管部門、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位和征地補償實施方三方簽訂征地補償協(xié)議，且由征地補償實施方實施補償?shù)耐恋兀?/p>

（二）由土地主管部門與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位簽訂征地補償協(xié)議，且征地補償協(xié)議或市、區(qū)政府相關文件明確規(guī)定由征地補償實施方實施補償?shù)耐恋兀?/p>

（三）其它經(jīng)市、區(qū)政府認定，由征地補償實施方實施補償?shù)囊颜魑赐晟瞥鲎屖掷m(xù)用地。

原征地主要目的為公共管理與服務設施、交通設施、公用設施、綠地、特殊用地等公共利益項目建設的，以及農(nóng)業(yè)、林業(yè)等非建設用途的已征未完善出讓手續(xù)用地原則上不適用本辦法。

第二十七條 【有效期】

本辦法自***年**月**日起施行，有效期五年。

附表:

1. 土地權益修正系數(shù)表

2. 建筑權益修正系數(shù)表

3. 留用土地功能修正系數(shù)表

附表1 土地權益修正系數(shù)表

備注：

1. 項目實施范圍內(nèi)包含多種土地產(chǎn)權類型的，土地權益修正系數(shù)按照加權平均進行計算。

2. 劃撥用地需參照本辦法處理的，按照同功能出讓用地的65%認定土地權益，劃撥用于公共管理與服務設施、交通設施、公用設施、綠地、特殊用地等公共利益項目建設的，以及農(nóng)業(yè)、林業(yè)等非建設用途的不適用本辦法。

3. 不得轉(zhuǎn)讓（包括用地約定為“不得轉(zhuǎn)讓”、“自用”或“非商品性質(zhì)”的情形）的國有已出讓用地在核算權益容積時，應在第八條規(guī)定的基礎上扣減部分容積，扣減容積按照以下規(guī)則計算：

扣減容積=應扣減價值÷標準宗地地價

其中，應扣減價值是指產(chǎn)權條件為不得轉(zhuǎn)讓的國有已出讓用地變更為同功能允許分割轉(zhuǎn)讓狀態(tài)（工業(yè)用地按照變更為限整體轉(zhuǎn)讓）應補繳的地價，具體計算規(guī)則按照現(xiàn)行《深圳市地價測算規(guī)則》執(zhí)行。標準宗地地價按利益統(tǒng)籌項目所在位置對應的住宅用途標定地價標定區(qū)域中標準宗地的地價取值?？蹨p容積應從權益容積中商品住房部分扣減。

4. 本表中N表示國有已出讓用地剩余年期修正系數(shù)。國有已出讓用地以納入全市土地整備年度計劃的時點計算剩余年期，剩余年期修正系數(shù)按照現(xiàn)行《深圳市地價測算規(guī)則》取值，其中N大于1時按1取值。

5. 非農(nóng)建設用地、征地返還用地批復文件未明確用途的，土地用途按照工商發(fā)展用地確定。

6. 非農(nóng)建設用地中屬于未建房戶用地、統(tǒng)建用地的，土地權益修正系數(shù)按照65%取值。

附表2 建筑權益修正系數(shù)表

備注：

1. 開發(fā)強度修正系數(shù)按照項目實施范圍內(nèi)現(xiàn)狀容積率取值。項目實施范圍內(nèi)包含多種建筑性質(zhì)的，建筑性質(zhì)修正系數(shù)按照加權平均進行計算。

2. 開發(fā)強度修正系數(shù)中，現(xiàn)狀容積率按照項目實施范圍內(nèi)建筑面積與納入權益容積計算的土地面積的比值取值。

3. 建筑性質(zhì)修正系數(shù)中，現(xiàn)狀建筑性質(zhì)參照《建筑物基本指標、功能分類及編碼》（SZDB/Z 26—2010）中的大類確定。其中宿舍按照工業(yè)建筑取值。

4. 國有已出讓用地以不動產(chǎn)權證書約定的建筑面積和建筑性質(zhì)進行取值。未辦理不動產(chǎn)權證書的，以原土地使用權出讓合同約定的建筑面積和建筑性質(zhì)進行取值。原土地使用權出讓合同未約定建筑面積的，按照居住用地容積率1.8，商業(yè)服務業(yè)用地容積率2.0，工業(yè)、物流倉儲用地及城市基礎設施、公共服務設施等其他用途用地容積率1.0，核算建筑面積。

5. 非農(nóng)建設用地、征地返還用地以原批復文件中約定的建筑面積和建筑性質(zhì)進行取值。非農(nóng)建設用地、征地返還用地批復文件未約定建筑面積或建筑性質(zhì)的，按照現(xiàn)狀建筑面積或現(xiàn)狀建筑性質(zhì)取值，其中現(xiàn)狀為空地的，按照現(xiàn)狀容積率3.2、建筑性質(zhì)修正系數(shù)1.0取值。非農(nóng)建設用地、征地返還用地上現(xiàn)狀建筑面積、建筑性質(zhì)與原批復文件不一致的，以高值確定。

6. 農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地按照房地產(chǎn)權證書、處理證明書或處理決定書約定的建筑面積和建筑性質(zhì)進行取值。

7. 舊屋村用地、已征未完善出讓手續(xù)用地、未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地按照現(xiàn)狀建筑面積和現(xiàn)狀建筑性質(zhì)進行取值，具體依據(jù)測繪查丈報告確定。

附表3 留用土地功能修正系數(shù)表

備注：

1. 留用土地權益容積為單一功能的，按照相應功能的修正系數(shù)測算容積。

2. 留用土地權益容積包含多種功能的，按照各功能修正系數(shù)以及各功能修正系數(shù)的取值比例測算相應功能的權益容積。