前言：地下車位是房地產(chǎn)的眾多稅種爭(zhēng)議的對(duì)象，聚焦而言，對(duì)于絕大多數(shù)城市而言，車位的收入成本嚴(yán)重倒掛，甚而言之，很多的地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤最終在未去化的車位上。若非歸劃要求的車位配比，我相信絕大多數(shù)的地產(chǎn)商是不會(huì)愿意去建如此多的車位。今天探討的是土增稅中車位成本分?jǐn)偟暮诵膯栴}，土地成本的分?jǐn)偂?/p>

正文：

一、實(shí)務(wù)中常見的方式

對(duì)于車位土地成本的分?jǐn)?，常見的幾種方式：1、可售面積法分?jǐn)偅?、基準(zhǔn)地價(jià)法分?jǐn)偅?、受益對(duì)象法分?jǐn)偂?/p>

方式一、可售面積法

每平可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀臼且恢隆；蚨灾还苁亲鼍赂恻c(diǎn)，還是做大眾面包，面粉成本都是一樣的。

方式二、基準(zhǔn)地價(jià)法

按照地上和地下的不同基準(zhǔn)地價(jià)（如地下一層是地上基準(zhǔn)地價(jià)的50%），拆分地上地下業(yè)態(tài)應(yīng)分?jǐn)偛煌耐恋爻杀?，地上每平的分?jǐn)偟牡貎r(jià)與地下每平分?jǐn)偟牡貎r(jià)是用基準(zhǔn)地價(jià)比進(jìn)行換算。換而言之，蛋糕和面包使用的面粉不同，其面粉成本自然不同。

方式三、受益對(duì)象法

這個(gè)實(shí)操中又有：收入配比法（按照不同業(yè)態(tài)的收入配比，高收入業(yè)態(tài)多分?jǐn)偼恋爻杀荆?，?jì)容面積法（不計(jì)容的業(yè)態(tài)不分?jǐn)偼恋爻杀荆?，合同約定或單獨(dú)補(bǔ)繳土地出讓金單獨(dú)歸集法，產(chǎn)權(quán)面積法（無產(chǎn)權(quán)的不分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

二、總局層面法規(guī)偏向原則性規(guī)定

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第(五)款：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

2、《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào))第二十一條規(guī)定：“審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：(五)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。”

分析：總局文件，只列舉了可售總建筑面積的比例或者其他合理的方法，在規(guī)程中又多了受益對(duì)象，寬泛的原則性規(guī)定。在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的實(shí)際操作中，可售面積法出現(xiàn)在眾多省市級(jí)文件的規(guī)定中，至于其他的合理方式，基本都一事一議或各地一貫管征習(xí)慣。

三、個(gè)人觀點(diǎn)

1、形成爭(zhēng)議的背景原因

普通住宅20%免征、車位收入成本倒掛（難去化），有利入庫等是造成稅企有較大觀點(diǎn)出讓的原因。財(cái)政的松緊，執(zhí)筆者的個(gè)人態(tài)度，稅務(wù)局的自由裁量權(quán)等等，各地出現(xiàn)很大處理口徑的差異。

2、開發(fā)商實(shí)際訴求

開發(fā)商在總平階段，絕大多數(shù)城市的開發(fā)商訴求都是增加地下室的利用率，減少地下面積，地上盡可能多劃車位。節(jié)約建設(shè)成本外，實(shí)際上也存在稅務(wù)上減少地下室分?jǐn)傋叩某杀尽?/p>

3、合理的口徑

因住宅、商鋪、車位的價(jià)值，并不是簡(jiǎn)單由建筑單價(jià)所決定的，而是由其實(shí)現(xiàn)的價(jià)值屬性所致。車位的銷售對(duì)象局限于本小區(qū)，又因小區(qū)的業(yè)主人群的差別，沒有車位需求的業(yè)主，也很難激發(fā)他們購買車位的意愿。除非強(qiáng)制捆綁的項(xiàng)目，絕大多數(shù)小區(qū)都會(huì)存在車位無法完全去化的囧境。故此，車位的分?jǐn)?，還是應(yīng)該回歸受益的邏輯。不能就有利納稅的原則，均攤方式，出現(xiàn)貨值10%，土地成本分?jǐn)?0%的嚴(yán)重不符合正常商業(yè)邏輯。

具體如下：

①無產(chǎn)權(quán)車位，無需分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

②有產(chǎn)權(quán)車位，需明確地上、地下成本單位成本存在區(qū)別。①銷售額占比進(jìn)行分?jǐn)?；②基?zhǔn)地價(jià)的比例分?jǐn)偅?/p>

③有明確受益的金額，按照受益歸集。①合同有明確約定拆分土地成本的按照合同約定的，②出現(xiàn)補(bǔ)繳土地出讓金的按照補(bǔ)繳的土地出讓金歸集分?jǐn)偂?/p>

分析如下：

（1）按照計(jì)容面積的邏輯存在瑕疵，回歸產(chǎn)權(quán)邏輯

依據(jù)《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號(hào)）的有關(guān)規(guī)定：'經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場(chǎng)樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。（備注：地下不計(jì)容的面積，無論建多少，都不存在超容積率的問題。也就沒有補(bǔ)繳出讓金的問題。但是實(shí)操中，地下車位確權(quán)，部分地方是要求補(bǔ)繳土地出讓金的。）

但是車位權(quán)證中一般會(huì)注明分?jǐn)偟耐恋孛娣e，或者注明共有地塊面積。若有注明的情況下，不分?jǐn)偼恋爻杀臼怯需Υ?。而且部分地方無產(chǎn)權(quán)車位確權(quán)，會(huì)要求補(bǔ)繳一定金額的出讓金。

無產(chǎn)權(quán)車位，實(shí)操是按照銷售使用權(quán)處理，更多依據(jù)誰建設(shè)誰受益的邏輯，是沒有不動(dòng)產(chǎn)證的（也就是沒有原來的土地證、房產(chǎn)證的），無證不分?jǐn)偂?/p>

江蘇省局：《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號(hào)）第二條“關(guān)于土地成本分?jǐn)倖栴}”規(guī)定，土地成本僅在能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

廈門市局：《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務(wù)局公告2016年第7號(hào)）第三十四條第（二）款規(guī)定，“同一個(gè)清算項(xiàng)目， 可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對(duì)于不計(jì)容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額”。

（2）有產(chǎn)權(quán)車位分?jǐn)?/strong>