摘要 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅。

一、土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

(一)取得土地使用權(quán)

甲公司為房地產(chǎn)公司，2021年通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得開(kāi)發(fā)用地面積3萬(wàn)平方米的土地，用于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，轉(zhuǎn)讓合同于2021年9月10日簽訂，合同未約定土地交付時(shí)間，2021年10月5日實(shí)際交付土地。

回復(fù)：甲公司取得開(kāi)發(fā)用地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂日期為2021年9月10日，依據(jù)財(cái)稅〔2006〕186號(hào)文件規(guī)定，該公司應(yīng)于2021年10月開(kāi)始繳納土地使用稅。

政策依據(jù):按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))第二條規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅。

(二)購(gòu)置新建商品房

A公司2021年5月購(gòu)買(mǎi)B公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)寫(xiě)字樓1500平方米用于辦公，該寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)合同于2021年5月簽訂，6月份該資產(chǎn)已實(shí)際交付，A公司已入駐辦公，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定7月15日之前辦理完產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但由于疫情影響，實(shí)際產(chǎn)權(quán)證辦理工作在2021年8月9日完成。

回復(fù)：A公司作為辦公樓資產(chǎn)買(mǎi)受人，依據(jù)相關(guān)政策依據(jù)該于2021年7月開(kāi)始繳納土地使用稅。

政策依據(jù):《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))規(guī)定，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

(三)購(gòu)置存量房產(chǎn)

D公司由于業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，在省會(huì)城市購(gòu)置一處二手房產(chǎn)，作為該公司辦事處，該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)間為2021年1月，并且合同約定3月15日之前交付，但由于客觀因素影響，實(shí)際于2021年5月份辦理完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，正式完成交付工作。

回復(fù)：依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，D公司土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為2021年6月份。

政策依據(jù):(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))第二條的規(guī)定，購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)士地使用稅。

(四)出租出借房產(chǎn)

段某作為某旅行社加盟商，因業(yè)務(wù)需要租用一處房產(chǎn)160平方米，2022年1月與承租人簽訂租賃合同，由于疫情原因，2022年4月該房產(chǎn)實(shí)際交付使用。

回復(fù)：根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，段某加盟的旅行社應(yīng)于2022年5月份開(kāi)始計(jì)算繳納土地使用稅。

政策依據(jù):(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))規(guī)定，出租、出借房產(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))第三條的規(guī)定，關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題。納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

但往往實(shí)務(wù)中，尤其像房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間，各地政策理解不一，導(dǎo)致存在多種口徑如：以合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)、以產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更為準(zhǔn)、以實(shí)際交房為準(zhǔn)、以取得預(yù)售許可證為準(zhǔn)。具體應(yīng)參考當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)相關(guān)政策規(guī)定。

綜上，土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及納稅義務(wù)截止時(shí)間，應(yīng)依據(jù)不同資產(chǎn)類(lèi)型并結(jié)合具體業(yè)務(wù)模式和當(dāng)?shù)囟愂照邅?lái)判斷，不能采取一刀切模式導(dǎo)致企業(yè)多交、少交稅款，而產(chǎn)生稅收損失或引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

土地使用稅涉稅答疑

問(wèn)：我公司已將開(kāi)發(fā)的樓房銷(xiāo)售給業(yè)戶(已簽訂售樓合同并開(kāi)具發(fā)票)。但由于業(yè)主自身原因，未能及時(shí)辦理土地使用證。請(qǐng)問(wèn)，我公司已銷(xiāo)售樓房未辦理土地使用證是否繳納土地使用稅?

答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2007]645號(hào))規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已銷(xiāo)售的樓房占地，不用再繳納土地使用稅。但個(gè)人業(yè)主為經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)要繳納土地使用稅。