土地出讓金分?jǐn)倵l款是合作協(xié)議中最重要的條款之一，也是合作價(jià)款的計(jì)算基礎(chǔ)。一般來(lái)說(shuō)，按建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)的方法僅適用于單一用途的住宅樓、辦公樓，而基于假設(shè)開(kāi)發(fā)法，按土地價(jià)值分?jǐn)偟貎r(jià)，更加適用于同一個(gè)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中不同規(guī)劃條件的地塊價(jià)值分?jǐn)?。土地出讓合同中通常?huì)約定混合地塊的商業(yè)部分總建筑面積的最大值比例，因此商業(yè)和住宅部分的計(jì)容建筑面積都可以提前測(cè)算，從而計(jì)算出土地出讓金的分?jǐn)偨痤~。

此外，對(duì)于土地出讓合同中約定的配建設(shè)施，包括公共開(kāi)放空間、社區(qū)中心等，應(yīng)計(jì)入哪一方地塊的計(jì)容建筑面積及建設(shè)成本分?jǐn)偙壤紤?yīng)在合作協(xié)議中事先進(jìn)行約定。例如，重慶托斯卡納置業(yè)有限公司與李某某、重慶遠(yuǎn)卓置業(yè)有限公司合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案中，托斯卡納公司、李某某分別持有項(xiàng)目公司遠(yuǎn)卓置業(yè)公司81.18%、18.82%的股權(quán)，并分別實(shí)際擁有該項(xiàng)目81.18%、18.82%的土地使用權(quán)，托斯卡納公司、李某某按照各自土地使用權(quán)相對(duì)應(yīng)的地塊進(jìn)行獨(dú)立建設(shè)開(kāi)發(fā)投入、獨(dú)立核算、獨(dú)立銷售、獨(dú)立承擔(dān)虧損、獨(dú)立享受利潤(rùn)。合作協(xié)議約定“涉及整個(gè)項(xiàng)目的生化池、二次供水設(shè)備、消防水池、消防公共設(shè)備等公共設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房屋等需雙方按建筑面積比例分?jǐn)傎M(fèi)用”，托斯卡納公司認(rèn)可上述公共設(shè)備的安裝均由李某某投資完成，但主張李某某違反約定，并未在公共設(shè)備、設(shè)施采購(gòu)及建設(shè)安裝前申請(qǐng)托斯卡納公司確認(rèn)，事后提出高額的分?jǐn)傎M(fèi)用，拒絕協(xié)助托斯卡納公司辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記，要求李某某支付違約金100萬(wàn)元。李某某抗辯托斯卡納公司應(yīng)分?jǐn)偣苍O(shè)備、設(shè)施的費(fèi)用等共400余萬(wàn)元，經(jīng)多次催促拒絕支付。法院支持了李某某的抗辯，托斯卡納公司并未主動(dòng)履行支付分?jǐn)偟馁M(fèi)用，李某某及遠(yuǎn)卓置業(yè)公司有權(quán)依據(jù)合作協(xié)議的約定，拒絕托斯卡納公司提出協(xié)助辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記的請(qǐng)求。

如果目標(biāo)地塊最初是由商業(yè)操盤方通過(guò)與當(dāng)?shù)卣扇?ldquo;勾地”模式獲取，簽署了“招商引資協(xié)議”，該協(xié)議對(duì)項(xiàng)目地塊的特殊開(kāi)發(fā)要求均應(yīng)納入合作協(xié)議，進(jìn)行權(quán)利義務(wù)的分擔(dān)。

（二）公司治理

分地塊合作模式下，因雙方獨(dú)立操盤各自地塊，為了實(shí)現(xiàn)公司治理上的平衡，同時(shí)也要實(shí)現(xiàn)公司運(yùn)營(yíng)的效率，有必要在合作協(xié)議中構(gòu)建有層次的表決權(quán)制度。股東會(huì)議事規(guī)則可設(shè)定為，各地塊經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)由操盤方單方?jīng)Q，例如涉及商業(yè)項(xiàng)目的股東會(huì)決議事項(xiàng)經(jīng)商業(yè)操盤方股東同意后即可實(shí)施，無(wú)需住宅操盤方股東參與決策或同意，住宅操盤方有配合出具股東會(huì)決議的義務(wù)；金對(duì)涉及雙方共同利益的事項(xiàng)，例如項(xiàng)目公司對(duì)外投資、對(duì)外擔(dān)保等，需共同決。董事會(huì)決議規(guī)則也類似。

（三）資金籌措

各地塊的資金需求均應(yīng)由其操盤方提供股東借款解決，在各地塊單獨(dú)融資情況下，雙方?jīng)]有互相為對(duì)方提供擔(dān)保的義務(wù)。在各地塊整體打包融資的情況下，應(yīng)分別約定在前融和開(kāi)發(fā)貸情況下各地塊可分配、使用的資金比例。

（四）模擬清算退出

為了便于商業(yè)操盤方對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，在約定的模擬清算時(shí)點(diǎn)下，通過(guò)平價(jià)回購(gòu)住宅項(xiàng)目操盤方持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，實(shí)現(xiàn)住宅操盤方的退出。實(shí)操中通常以住宅項(xiàng)目交付時(shí)間到達(dá)一定節(jié)點(diǎn)以及銷售率（已售建筑面積占規(guī)劃可售建筑面積之比）達(dá)到一定比例作為模擬清算觸發(fā)條件。

考慮到因稅務(wù)主管部門的稅費(fèi)計(jì)算與模擬清算結(jié)果存在差異的情況，為避免合作雙方后續(xù)因稅費(fèi)負(fù)擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)議，模擬清算退出時(shí)可以將土增稅清算完畢作為前提條件，并且進(jìn)行稅收補(bǔ)差的交易安排：如實(shí)際住宅項(xiàng)目土地樓面價(jià)低于地價(jià)分?jǐn)倳r(shí)測(cè)算的住宅項(xiàng)目樓面價(jià)，將導(dǎo)致計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)允許扣除土地成本的減少，住宅操盤方因此產(chǎn)生的稅收損失，由商業(yè)操盤方據(jù)實(shí)補(bǔ)償；穗同理，如實(shí)際住宅項(xiàng)目土地樓面價(jià)高于地價(jià)分?jǐn)倳r(shí)測(cè)算的住宅項(xiàng)目樓面價(jià)，由住宅操盤方向商業(yè)操盤方據(jù)實(shí)補(bǔ)償因此而產(chǎn)生的稅收利得。

為推進(jìn)住房租賃試點(diǎn)工作，部分省市人民政府發(fā)文要求在土地供應(yīng)時(shí)配建自持租賃住房，因此根據(jù)實(shí)際情況，需要提前考慮是否在項(xiàng)目公司中保留合作方的少部分股權(quán)；或者通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式將商業(yè)項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記在商業(yè)操盤方的關(guān)聯(lián)公司，由住宅操盤方回購(gòu)商業(yè)操盤方持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)操盤方的退出。

三.分地塊合作開(kāi)發(fā)模式下的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

在房企接連“暴雷”的特殊環(huán)境下，因一方資金鏈斷裂，無(wú)法繼續(xù)投入資金對(duì)其操盤的地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)另一方操盤地塊的開(kāi)發(fā)會(huì)產(chǎn)生不利影響。例如在土地出讓合同中，通常將住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度與商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤，類似表述為“商業(yè)所在的所有建筑單體出正負(fù)零前，預(yù)售住宅房屋比例不得高于可售住宅總建筑面積的40%”，因商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)導(dǎo)致住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度延誤影響預(yù)售時(shí)，極可能導(dǎo)致住宅操盤方錯(cuò)過(guò)最佳銷售時(shí)機(jī)，造成資金難以回籠并且財(cái)務(wù)成本增加。

盡管合作雙方對(duì)內(nèi)是分賬管理，但分立賬戶不能對(duì)抗查封、劃扣等強(qiáng)制執(zhí)行措施。合作雙方對(duì)外是一個(gè)法人主體下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司對(duì)其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所負(fù)債務(wù)應(yīng)承擔(dān)清償責(zé)任，即使項(xiàng)目公司分設(shè)多個(gè)銀行賬戶，每個(gè)賬戶對(duì)應(yīng)不同地塊，也只是屬于項(xiàng)目公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理行為，項(xiàng)目公司內(nèi)部對(duì)分設(shè)的銀行賬戶管理和使用，沒(méi)有對(duì)外公示和對(duì)抗債權(quán)人的效力，不能以此為由排除強(qiáng)制執(zhí)行。眉山領(lǐng)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與四川瑞與祥投資有限公司合同糾紛一案中，原告領(lǐng)地公司與被告瑞與祥投資公司約定分地塊合作開(kāi)發(fā)，雙方均在項(xiàng)目公司處分別設(shè)立了自己的賬戶。合作期間，因被告開(kāi)發(fā)的A、D地塊上的酒店項(xiàng)目產(chǎn)生的配套費(fèi)源、新型墻體專項(xiàng)基金1889582元由原告的銀行賬戶代為支付，以及因銷售酒店公寓產(chǎn)生的商品房預(yù)售合同糾紛導(dǎo)致原告的銀行賬戶被法院扣劃2581265.62元，法院支持了原告依據(jù)合作協(xié)議加付該筆債務(wù)總金額的10%的違約賠償金的訴訟請(qǐng)求，未支持原告主張的貸款利息損失。在違約方喪失清償能力的情況下，守約方往往也不愿繼續(xù)對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行資金投入，最終導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的停工。

多業(yè)態(tài)合作開(kāi)發(fā)模式下，作為為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供法律服務(wù)的律師，將客戶的商業(yè)訴求轉(zhuǎn)化為交易安排，必須防范因協(xié)議架構(gòu)制定時(shí)對(duì)交易結(jié)構(gòu)考慮不全面而產(chǎn)生理解分歧或履行糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。在房企接連“暴雷”的特殊時(shí)間段，如何將停工爛尾的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盤活，債權(quán)人與合作方實(shí)現(xiàn)自救，有待進(jìn)一步的探索與實(shí)踐。