引言：貫穿房地產(chǎn)的生命周期的，團隊都是圍繞承諾達成而努力，不斷的復(fù)盤，不斷的調(diào)整方向，對于所有的打法，策略也圍繞著核心指標去判定。對于房地產(chǎn)的稅務(wù)模塊，核心是三稅，今天探討一下企業(yè)所得稅的管控邏輯。

首先先解決一個問題。

Q：為什么要考慮超全案的問題呢，即使有不也可以通過未彌補虧損抵免嗎？

A：這個要從兩個維度來進行考慮：

1、為什么要考慮超全案的問題：

（1）最大最核心的問題是，現(xiàn)在面粉貴了，看看每個地方的地貨比，就可以很明顯的感受到。

（2）09年31號文，對于項目不同業(yè)態(tài)，是采用成本平攤的邏輯。但是實際中業(yè)態(tài)的毛利率并不取決于建造成本。而是基于其的商業(yè)邏輯、使用價值、時代背景。

很簡單例子，之前是一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)在商鋪能少做就少做，之前車位想方設(shè)法占用公攤區(qū)域多賣業(yè)主，現(xiàn)在是能少建盡量少建。Soho沒有戶口，住宅有戶口。不同業(yè)態(tài)的銷售節(jié)奏也是不同的，有的滯銷，有的熱銷。在竣備確認收入時，相同的成本下，其毛利率千差萬別。成本分攤就是排排坐，分果果。怎么分，奧妙大了去了。

2、未彌補虧損的適用問題：

（1）土地裝在項目公司進行開發(fā)的，一般操作是一個地塊一個項目公司。究其原因，筆者認為一方面是獨有的有限責(zé)任公司下，項目公司可以成為集團公司的防火墻；另一方面也有稅源歸屬的問題。

（2）房地產(chǎn)的模式影響。房地產(chǎn)是建立在預(yù)售制度下的，稅法下收入確認時間一般都晚于現(xiàn)流的時間，基于納稅必要資金，也為保持財政收入的平滑等，就出現(xiàn)預(yù)繳提前入庫的制度。預(yù)繳制度只能針對大部分人公平。

（3）會計的基礎(chǔ)假設(shè)試用性弱，在會計的基本假設(shè)中有一個持續(xù)經(jīng)營假設(shè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)契稅并不滿足持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)，地塊交付后，一般情況下再取得土地的概率很低。有的可能因為投資邏輯，當?shù)夭辉儆袧M足取地條件的地塊；有的可能因為合作項目的原因，雙方已無在合作的基礎(chǔ)；有的可能因為公司遷移的問題，沒辦法用該公司去其他區(qū)域取地……

其次，來探討管控邏輯。

房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管控，圍繞的是不超全案應(yīng)繳所得稅進行。對于超繳進行分類：一種是天生超繳的，全案毛利率低于預(yù)繳毛利率的控制，一種是后天超繳的，因銷售業(yè)態(tài)的毛利不同，規(guī)避階段性超繳的問題。這邊繼續(xù)啰嗦一下應(yīng)納稅所得=會計的利潤總額±納稅調(diào)整數(shù)，這是間接法計算企業(yè)所得稅的邏輯。管控也會回歸至?xí)嫷睦麧櫩傤~，以及納稅調(diào)整數(shù)。

一、天生超繳

1、申請降低預(yù)繳毛利率；

2、調(diào)整銷售與竣備節(jié)奏，把握季度多繳下，匯算清繳退稅；

3、圍繞著會計利潤總額的構(gòu)成明細，納稅調(diào)整數(shù)進行去尋找可能的空間……

二、后天超繳

1、心中有數(shù)

（1）關(guān)注動態(tài)收入、成本、費用的全案情況，框定全案所得稅金額

這邊特別提醒關(guān)注貨值風(fēng)險，成本風(fēng)險等因素。何出此言，房地產(chǎn)的運營團隊很多是拿地一波人，續(xù)銷期一波人，尾盤一波人。地產(chǎn)考核都是年度考核，獎金也是按年發(fā)放，規(guī)模維系是需要不斷拿地，為了保住位置，以及獲取集團的投資配額……

（2）關(guān)注收入（回款、面積、貨值）、成本（取票進度）、費用的整體進度。

2、手中有術(shù)

竣備時點的變化的可能影響；圍繞著會計利潤總額的構(gòu)成明細，納稅調(diào)整數(shù)進行去尋找可能的空間……

3、邏輯在心中

要有一個全案所得稅的邏輯，又有一個累計所得稅應(yīng)繳數(shù)，再有一個當期的應(yīng)繳數(shù)，以及一個累計已繳數(shù)。累計的應(yīng)繳數(shù)是為了消除不同年度時間性差異是否調(diào)整到位，全案所得稅是為了防超繳，累計已繳數(shù)是看空間。

實操中，若實際毛利率低于預(yù)繳毛利率的話，項目也不怎么賺錢，需要考慮項目進行成本優(yōu)化，費用管控，貨值提升，提升毛利率才是核心。但對于限價不愁賣的地方，考驗運營能力的地方，另說了。

最后，來點小提示

技術(shù)手法，還是要有法可依，有依可尋，絕對不是萬能的，風(fēng)險和收益要謹慎評估，財務(wù)只是剎車片，不是魔術(shù)師。