5月15日，中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知。通知的主要內(nèi)容有：

對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

目前最新5年期LPR4.6%，此次下調(diào)后，首套房最低利率可為4.4%。

目前深圳大部分銀行執(zhí)行的首套房最低利率為4.9%，二套房最低利率為5.2%。

此次降息影響有多大？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析

1、5月降息可期

2022年1月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，此前為3.8%，這是連續(xù)第二個(gè)月下調(diào) 。5年期以上LPR為4.6%，此前為4.65%，這是連續(xù)20個(gè)月維持不變后的首次調(diào)整。

2022年4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營(yíng)貸款減少521億元，同比少增1569億元。

4月新增社融明顯低于市場(chǎng)預(yù)期和往年同期水平，表內(nèi)信貸同比大幅收縮是主要拖累來(lái)源，尤其是居民住房、消費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)貸款均呈現(xiàn)同比大幅收縮態(tài)勢(shì)，5月LPR調(diào)降可期。

2、并不是直接降息，只是給地方執(zhí)行空間

從直接的政策影響看，并非直接降息，從之前最低4.6看，也很少城市能執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而且并非全部執(zhí)行，只是針對(duì)首套房貸。這個(gè)政策并非直接降息，需要等待各地落地細(xì)則來(lái)執(zhí)行。

劉曉博分析

這是什么級(jí)別的利好？對(duì)樓市會(huì)有哪些影響？

利好的級(jí)別非常大！此前雖然央行已經(jīng)明確，首套房利率可以最低到4.6%，但絕大多數(shù)城市沒有低到這個(gè)水平。

比如央行日前公布的數(shù)據(jù)顯示：2022年3月份，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，比年初低17個(gè)基點(diǎn)。

這意味著，雖然一季度各地“房貸加點(diǎn)降息”鬧得轟轟烈烈，但實(shí)際上房貸降息比較有限，才降了17個(gè)基點(diǎn)，加權(quán)平均房貸仍然達(dá)到5.42%。

此次央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布最新文件，允許首套房在4.6%的利率水平上繼續(xù)下浮20個(gè)基點(diǎn)，一定會(huì)帶動(dòng)全國(guó)房貸實(shí)際利率水平的顯著降低。

以蘇州或者惠州為例，去年三季度的時(shí)候，首套房貸利率仍然超過(guò)6%。如果按照央行最新規(guī)定的4.4%執(zhí)行，那么200萬(wàn)的貸款，按照30年貸款期、等額本息方式，月供可以從最高時(shí)的11991.01元，變成現(xiàn)在的10015.22元，月負(fù)擔(dān)下降16.5%。至于總利率支出，則從231.7萬(wàn)元下降到160.5萬(wàn)元。

需要注意的是，此次沒有調(diào)整二套房貸利率下限，也沒有針對(duì)存量房貸利率打折。

未來(lái)市場(chǎng)將如何發(fā)展？

市場(chǎng)將逐步回暖，尤其是一些有人口增量、級(jí)別較高、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、出臺(tái)了較大力度放松政策的城市。比如南京、蘇州、東莞等。

接下來(lái)，此起彼伏的樓市松綁政策，會(huì)繼續(xù)在各地落地。一個(gè)城市，在2022年出臺(tái)5到6輪松動(dòng)政策，將是常態(tài)。因?yàn)闃鞘刑淞?，政策需要不斷發(fā)力。

據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)：今年1-4月TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；1-4月TOP100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。

如果看人民幣貸款，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

樓市，太需要利好了。而利好，正逐步到來(lái)，并全面發(fā)力！

附通知原文：

銀發(fā)〔2022〕115號(hào)

中國(guó)人民銀行上?？偛?，各分行、營(yíng)業(yè)管理部，各省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行；各銀保監(jiān)局：

為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二、在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

中國(guó)人民銀行

中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)

2022年5月15日