根據(jù)是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值，房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利測(cè)算可分為靜態(tài)測(cè)算、動(dòng)態(tài)測(cè)算兩種：靜態(tài)測(cè)算重點(diǎn)關(guān)注利潤，即該項(xiàng)目能賺多少錢，計(jì)算較為簡單明了；動(dòng)態(tài)測(cè)算則考慮到房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模大、開發(fā)周期長的特點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金流，即該項(xiàng)目何時(shí)能回本，是靜態(tài)測(cè)算的有益補(bǔ)充。實(shí)踐中，房企通常采用靜態(tài)測(cè)算與動(dòng)態(tài)測(cè)算相結(jié)合的方式，但由于作為外部人員，預(yù)測(cè)項(xiàng)目現(xiàn)金流具有較大難度，且靜態(tài)測(cè)算主要反映項(xiàng)目利潤，因此本文采用靜態(tài)測(cè)算方法。

跟其他工業(yè)產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤計(jì)算亦采用收入減去成本的思路，即房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利靜態(tài)測(cè)算公式為：項(xiàng)目利潤總額=項(xiàng)目收入-項(xiàng)目成本，其中，項(xiàng)目收入的測(cè)算可拆分為“量×價(jià)”，即“銷售面積×銷售單價(jià)”，項(xiàng)目成本則包括項(xiàng)目建設(shè)本身的土地成本、建造成本、期間費(fèi)用和稅金兩部分，成本部分將在后面逐一介紹。

二、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算

在進(jìn)行項(xiàng)目收入測(cè)算時(shí)，首先要明確擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和比例，如住宅、商業(yè)、公共配套等各占多少，區(qū)分可售部分面積和非可售部分面積，本文僅針對(duì)扣除自持部分的可售面積的利潤進(jìn)行測(cè)算。

項(xiàng)目銷售收入測(cè)算的基本公式為：項(xiàng)目銷售收入=銷售面積×銷售單價(jià)，下面我們將從量、價(jià)兩方面來詳解收入測(cè)算。

（一）項(xiàng)目可售面積

從房地產(chǎn)開發(fā)流程看，項(xiàng)目銷售面積的測(cè)算可分為三步：

首先，考慮“地有多大”，即“平面”維度的面積概念，常見衡量指標(biāo)有規(guī)劃用地面積、建設(shè)用地面積、土地出讓面積（各面積概念解釋見表1，下同）。由于規(guī)劃用地面積可能包含代征地，故規(guī)劃用地面積≥建設(shè)用地面積，對(duì)于房企而言，土地出讓面積通常與建設(shè)用地面積相等；

其次，考慮“能蓋多少”，即“立體”維度的面積概念，常見的衡量指標(biāo)有總建筑面積、計(jì)容建筑面積等，其中計(jì)容建筑面積一般僅包括地上總建筑面積，故要小于總建筑面積。將“平面面積”轉(zhuǎn)化為“立體面積”的橋梁是容積率，地方政府通常對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率、建筑密度、高度、綠地率等指標(biāo)有所限定（一般規(guī)定詳見表2），因此“容積率”是制約能蓋多少的關(guān)鍵要素；

最后，考慮“能賣多少”，項(xiàng)目中通常會(huì)包含一些不可售的部分如配套公共設(shè)施（如幼兒園、綠化帶、公共廁所等）或房企打算自持一部分配套商業(yè)，可供銷售面積需剔除這部分不可售面積，以此測(cè)算收入最為準(zhǔn)確。根據(jù)中債資信對(duì)150余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)情況，可供銷售建筑面積多為計(jì)容建筑面積的0.93~0.99倍，行業(yè)中位數(shù)為0.98倍，因此在不清楚自持面積或非可售面積的情況下，可用計(jì)容建筑面積*0.98來粗略估算可售面積。

實(shí)踐中，企業(yè)募集說明書中一般會(huì)披露項(xiàng)目的可供銷售建筑面積，可以直接用此來測(cè)算收入；若我們需要判斷房企新拿地項(xiàng)目（一般公告僅披露用地面積、出讓面積、容積率）的可售面積，可以借助下列公式粗略估算：

計(jì)容建筑面積≈建設(shè)用地面積/土地出讓面積*容積率

可供銷售建筑面積≈計(jì)容建筑面積*0.98

（二）項(xiàng)目銷售單價(jià)

影響項(xiàng)目售價(jià)的微觀因素很多，包括地理位置、周邊環(huán)境與配套設(shè)施、交通便利度、戶型大小、設(shè)計(jì)施工水平、學(xué)區(qū)房屬性等，因此預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售單價(jià)時(shí)可以選擇與評(píng)估項(xiàng)目處在同一供需圈內(nèi)、各屬性盡量接近的其他項(xiàng)目售價(jià)作參考，并結(jié)合屬性差異、時(shí)間因素（預(yù)計(jì)銷售時(shí)房價(jià)變化幅度）進(jìn)行調(diào)整。用公式可簡單表示為：

其中P為項(xiàng)目預(yù)測(cè)售價(jià)，Pi為i項(xiàng)目參考售價(jià)，Ci為根據(jù)屬性差異調(diào)整后的總契合系數(shù)，Ci的計(jì)算方式為各屬性的權(quán)重Xi與各屬性契合度Wi（待估項(xiàng)目/參考項(xiàng)目，>1表示待估項(xiàng)目該屬性優(yōu)于參考項(xiàng)目，<1表示待估項(xiàng)目該屬性弱于參考項(xiàng)目）乘積之和，t為項(xiàng)目銷售時(shí)預(yù)測(cè)房價(jià)變化幅度。

表3所示為項(xiàng)目銷售單價(jià)測(cè)算樣例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊有3個(gè)項(xiàng)目可供參考，售價(jià)分別為3,200元/平方米，3,500元/平方米和3,800元/平方米，將影響房價(jià)因素簡化為地理位置等四類屬性并分別賦予權(quán)重，對(duì)各屬性差異調(diào)整后總契合系數(shù)分別為1.12、1.03和0.96，因此在不考慮房價(jià)波動(dòng)情形下，該項(xiàng)目銷售均價(jià)約為3,500~3,700元/平方米。

綜上所述，在測(cè)算了項(xiàng)目的可售面積及銷售單價(jià)后，相乘即可得出項(xiàng)目的預(yù)測(cè)收入，其中可售面積一般在房企拿地時(shí)即確定，銷售單價(jià)則受到多重因素的影響，既包括地理位置、周邊環(huán)境等客觀因素的影響，也包括房地產(chǎn)調(diào)控限價(jià)等人為因素的影響，其預(yù)測(cè)有一定的主觀判斷性，在預(yù)測(cè)時(shí)應(yīng)盡可能將影響因素考慮全面。

通過本節(jié)我們學(xué)習(xí)了項(xiàng)目收入的測(cè)算方法，下面為房企項(xiàng)目成本的介紹，將為讀者詳細(xì)介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目除稅金外的其他成本的概念、測(cè)算方法、會(huì)計(jì)記賬等內(nèi)容。

4類14項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目成本測(cè)算方法

內(nèi)容摘要

本章節(jié)主要介紹除稅金外的其他項(xiàng)目成本，其中土地成本計(jì)算相對(duì)簡單明了，根據(jù)土地取得方式分別計(jì)算；項(xiàng)目建造成本的測(cè)算核心為建安工程費(fèi)用的估算，根據(jù)單個(gè)項(xiàng)目包含的細(xì)分業(yè)態(tài)面積及相應(yīng)的單方造價(jià)去盡可能準(zhǔn)確估算建安工程費(fèi)，項(xiàng)目建造成本約為建安工程費(fèi)的1.1～1.3倍；期間費(fèi)用則根據(jù)各自特點(diǎn)依據(jù)銷售收入、建造成本及相關(guān)公式計(jì)算；不可預(yù)見費(fèi)用在土地成本、建造成本和期間費(fèi)用的基礎(chǔ)上按一定比例估算。由于成本中稅金的計(jì)算相對(duì)繁瑣，將在后面單獨(dú)介紹。

下面將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行抽絲剝繭，詳細(xì)介紹每項(xiàng)成本的含義、其成本費(fèi)用核算范圍及估算方法，并通過具體案例予以解析幫助讀者理解。本文提供的成本測(cè)算方法主要基于外部人員可獲得有限信息的前提假設(shè)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本概覽

房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本主要可分為土地成本、建造成本、期間費(fèi)用及稅金，不同房企每類成本項(xiàng)下的細(xì)分類別及名稱不盡相同，中債資信參考多家房企的項(xiàng)目成本分類明細(xì)表，對(duì)房企的項(xiàng)目總成本分類總結(jié)如表1，后文將以各二級(jí)分類成本為細(xì)分單位做簡要介紹（稅金將在后面介紹），并探討相關(guān)成本的計(jì)算/估算方法。

二、項(xiàng)目成本詳解（除稅金）

1、土地成本

土地成本指取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)一般有以下幾種方式：劃撥或征收、出讓、轉(zhuǎn)讓、股東投資入股、租用，對(duì)應(yīng)的土地成本分別為土地征收拆遷費(fèi)、出讓地價(jià)款、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地投資評(píng)估價(jià)及土地租用費(fèi)。

（1）土地征收拆遷補(bǔ)償費(fèi)

隨著城市內(nèi)人地矛盾加劇，城中村、老破小、舊村廠區(qū)改造問題日益突出，以征收拆遷方式獲取土地成為房企的一種選擇。土地征收拆遷模式對(duì)應(yīng)的土地成本主要為拆遷補(bǔ)償費(fèi)，此外還需補(bǔ)繳一定土地出讓金[1]。具體來看，土地征收拆遷補(bǔ)償費(fèi)可分為農(nóng)村土地征收拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)：農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅等；城鎮(zhèn)土地征收拆遷費(fèi)主要包括地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)等。

[1]對(duì)房屋進(jìn)行拆遷時(shí)，若新建房屋的用地是劃撥取得，需要補(bǔ)繳土地出讓金才可取得建設(shè)用地使用權(quán)。

（2）出讓地價(jià)款

公開市場招標(biāo)、拍賣、掛牌獲得土地是房企主流的拿地模式，對(duì)應(yīng)的土地成本為出讓地價(jià)款，指國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給購買方而收取的土地使用權(quán)出讓價(jià)款。熟地[2]出讓地價(jià)款包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；毛地[3]出讓地價(jià)款包括土地出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，需要開發(fā)商自行進(jìn)行房屋拆遷和土地開發(fā)，并支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。出讓地價(jià)款由土地所在的城市、區(qū)位、土地用途、購買競爭激烈程度、調(diào)控政策等多方面因素決定。

[2]熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施（供水、供電、通訊等）、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。

[3]毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。

（3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)繼續(xù)凸顯、競爭愈發(fā)激烈，實(shí)力較強(qiáng)的房企通過直接收購中小房企土地的方式來獲取土儲(chǔ)越來越普遍。此種模式對(duì)應(yīng)的土地成本為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

（4）土地投資評(píng)估價(jià)

由于本輪房地產(chǎn)周期房價(jià)上漲導(dǎo)致地價(jià)大幅提升，同時(shí)調(diào)控使得土地獲取門檻提高，房企為了分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，合作開發(fā)拿地逐漸增多。在房企合作開發(fā)的項(xiàng)目中，土地使用權(quán)可能來自一方股東的直接投資，該種情況下以土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值作為項(xiàng)目的土地成本。

（5）土地租用費(fèi)

土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用，但該種方式在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中較為少見。

2、建造成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本是指完成項(xiàng)目主體建設(shè)所需投入的資金，主要包括開發(fā)前準(zhǔn)備費(fèi)用，建筑、裝飾、安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施費(fèi)用。

（1）開發(fā)前準(zhǔn)備費(fèi)用

開發(fā)前準(zhǔn)備費(fèi)用主要包含咨詢?cè)u(píng)估費(fèi)、堪探設(shè)計(jì)費(fèi)以及與土地開發(fā)有關(guān)的“三通一平”費(fèi)用。開發(fā)前準(zhǔn)備費(fèi)用計(jì)算方法包括按照實(shí)際工程量面積計(jì)算、總投資一定比例計(jì)算、行業(yè)慣例計(jì)算等。中債資信根據(jù)十余個(gè)項(xiàng)目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，開發(fā)前準(zhǔn)備費(fèi)用在項(xiàng)目盈利估算時(shí)也可簡化為建安工程費(fèi)的3%～10%計(jì)算。

（2）建筑安裝工程費(fèi)用（包含建筑工程、裝飾工程、安裝工程）

建筑安裝工程（以下簡稱“建安工程”）是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、裝飾工程費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用。建安工程費(fèi)用一般根據(jù)實(shí)際發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、稅費(fèi)等加總計(jì)算。但在項(xiàng)目盈利估算時(shí)，一般按照單位面積的建安費(fèi)用*建筑面積進(jìn)行估算，單位面積建安工程費(fèi)用取決于項(xiàng)目類型、原材料價(jià)格、房企的成本管理能力、裝修程度、不同城市的人力成本、通貨膨脹等等，如同一時(shí)間同一種產(chǎn)品業(yè)態(tài)在不同城市或不同房企開發(fā)的情況下單位建安成本都不盡相同。在房企投資實(shí)務(wù)中，建安工程費(fèi)用測(cè)算往往比較詳盡和仔細(xì)，由于資料局限性，中債資信基于對(duì)十余家房企部分項(xiàng)目的建安工程費(fèi)梳理統(tǒng)計(jì)，給出不同類型住宅的單位面積建安成本的大致區(qū)間（詳見表4）。在測(cè)算項(xiàng)目利潤時(shí)，盡量根據(jù)項(xiàng)目不同的業(yè)態(tài)面積進(jìn)行建安工程費(fèi)的估算，以使得建安工程費(fèi)盡量準(zhǔn)確。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)，主要包括自來水、雨水、污水、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般按照實(shí)際工程量及單價(jià)計(jì)算得出，中債資信根據(jù)十余個(gè)項(xiàng)目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)在項(xiàng)目盈利估算時(shí)也可簡化為建安工程費(fèi)的6%~15%估算。

（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，如居委會(huì)、派出所、托兒所等，實(shí)踐中一些項(xiàng)目也可能無此類支出。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)按照實(shí)際工程量及單價(jià)計(jì)算得出，中債資信根據(jù)十余個(gè)項(xiàng)目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在項(xiàng)目盈利估算時(shí)也可簡化為建安工程費(fèi)的0%～2%估算。

（5）其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要為臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)等構(gòu)成的工程管理費(fèi)和辦公費(fèi)、勞保費(fèi)等構(gòu)成的項(xiàng)目現(xiàn)場管理費(fèi)，其中工程管理費(fèi)一般按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的費(fèi)率*建筑面積/土地面積/建安費(fèi)用計(jì)算。中債資信根據(jù)十余個(gè)項(xiàng)目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，其他費(fèi)用在項(xiàng)目盈利估算時(shí)也可簡化為建安工程費(fèi)的1%～3%估算。

總結(jié)來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本測(cè)算核心在于建安成本的估算，用公式表示：

房地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本=開發(fā)前準(zhǔn)備費(fèi)用+建安工程費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)+其他費(fèi)用≈建安工程費(fèi)用*（3%～10%）+建安工程費(fèi)用+建安工程費(fèi)用*（6%～15%）+建安工程費(fèi)用*（0%～2%）+建安工程費(fèi)用*（1%～3%）≈建安工程費(fèi)用*（110%~130%）

3、期間費(fèi)用

（1）銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用是指房企在銷售項(xiàng)目過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如廣告費(fèi)、活動(dòng)推廣費(fèi)，約占銷售額的0.5%～2%；銷售人員的工資費(fèi)用，亦包括代理銷售的代理費(fèi)，約占銷售額的1%～2%；其他銷售費(fèi)用約占銷售額的0.5%～1%。根據(jù)中債資信對(duì)樣本房企項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，銷售費(fèi)用在項(xiàng)目盈利估算時(shí)可簡化為按銷售收入的2%～5%估算。

（2）管理費(fèi)用

管理費(fèi)用包括管理人員工資、職工福利、差旅費(fèi)、社保費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷等等管理費(fèi)用。若同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)該按照合理分配比例在各個(gè)項(xiàng)目間分?jǐn)偂?strong>管理費(fèi)用在項(xiàng)目盈利估算時(shí)也可簡化為按照建造成本的2%～3%估算。

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為項(xiàng)目建設(shè)籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、匯兌損益等。需要注意的是，這里所指的利息既包括資本化利息也包括費(fèi)用化利息，即項(xiàng)目借款的全部利息費(fèi)用。根據(jù)中債資信對(duì)樣本房企項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，開發(fā)貸等外部融資約占建安投入的70%，但考慮到企業(yè)拿地不全為自有資金，故財(cái)務(wù)費(fèi)用可按照（建安工程費(fèi)的*70%+土地成本*50%）*公司平均年化借款利率*平均資金占用期限計(jì)算。實(shí)踐中，由于不同房地產(chǎn)項(xiàng)目采用杠桿不同，融資能力亦有差異，房企間財(cái)務(wù)費(fèi)用差異較大。

4、不可預(yù)見費(fèi)用

不可預(yù)見費(fèi)用一般按土地成本、建造成本和期間費(fèi)用合計(jì)數(shù)的1%～3%估算。

綜上所述，項(xiàng)目土地成本的確定較為容易和明確；建造成本的測(cè)算核心為建安工程費(fèi)用的估算，根據(jù)單個(gè)項(xiàng)目包含的細(xì)分業(yè)態(tài)面積及相應(yīng)的單方造價(jià)去盡可能準(zhǔn)確估算建安工程費(fèi)，項(xiàng)目建造成本約為建安工程費(fèi)的1.1～1.3倍；期間費(fèi)用則根據(jù)各自特點(diǎn)依據(jù)銷售收入、建造成本及相關(guān)公式計(jì)算；最后在土地成本、建造成本和期間費(fèi)用的基礎(chǔ)上按一定比例估算不可預(yù)見費(fèi)用，即可得到除稅金外的項(xiàng)目成本。

房地產(chǎn)項(xiàng)目稅金測(cè)算大全

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)涉稅情況概覽

房企稅費(fèi)主要包含土地取得階段所需繳納的契稅、印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅；預(yù)售階段所需預(yù)繳的增值稅、增值稅附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅；竣工及交付階段需清算土地增值稅、增值稅及所得稅。印花稅則貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程始終，在簽訂各類合同時(shí)均需按照合同金額及對(duì)應(yīng)的稅率繳納印花稅。從報(bào)表角度看，契稅作為土地成本計(jì)入“存貨”，增值稅主要影響“應(yīng)交稅費(fèi)”等資產(chǎn)負(fù)債表科目，印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅則主要通過“稅金及附加”影響利潤表，所得稅為“利潤總額”的扣減項(xiàng)，另外稅費(fèi)的繳納和退回均會(huì)影響現(xiàn)金流量表。

從具體繳納階段來看：首先，房企取得土地后，需要根據(jù)土地取得成本繳納契稅、印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅。其中契稅、印花稅為一次性繳納稅種，契稅于簽訂土地轉(zhuǎn)移合同或合同性質(zhì)憑證當(dāng)日起10日內(nèi)按3%～5%稅率繳納；印花稅可按0.5‰稅率當(dāng)場或按當(dāng)?shù)匾?guī)定的時(shí)間繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅從交付土地次月起至預(yù)售或銷售當(dāng)月按定額稅率（每平方米占地面積年稅額0.6元~30元）繳納?？傮w來看，由于在項(xiàng)目前期企業(yè)需要繳納的稅費(fèi)主要為契稅，故土地取得階段繳納稅費(fèi)一般占土地成本的3%～5%，可作為土地成本的一部分在企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅中抵減或扣除。

其次，由于房地產(chǎn)采取特殊的“預(yù)售制”，當(dāng)項(xiàng)目開始預(yù)售時(shí)就要繳納一定稅金，其中增值稅在取得預(yù)售款的次月按照不含增值稅的預(yù)售款及3%的預(yù)征率繳納，增值稅附加按照增值稅額及當(dāng)?shù)剡m用稅率（城市維護(hù)建設(shè)稅7%/5%/1%、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%）與增值稅一起繳納；土地增值稅按月或按季以不含增值稅的預(yù)售款及各地稅務(wù)局制定的預(yù)征率（東部、中部和東北部、西部分別不得低于2%、1.5%和1%）繳納；企業(yè)所得稅按月或按季以不含增值稅的預(yù)售款和各地規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率相乘的積減去預(yù)繳的土地增值稅、增值稅附加及期間費(fèi)用計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并按照適用所得稅率進(jìn)行預(yù)繳。

最后，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收銷售達(dá)到一定程度時(shí)，房企可選擇按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算。房企于滿足強(qiáng)制性清算條件90日內(nèi)或收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知90日內(nèi)辦理清算手續(xù)，以增值額與適用稅率的積減去與速算扣除數(shù)相乘的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算應(yīng)納稅額，與預(yù)繳款項(xiàng)對(duì)比進(jìn)行多退少補(bǔ)。當(dāng)項(xiàng)目交付時(shí)，房企需計(jì)算繳納增值稅，以合同約定的交房時(shí)間與實(shí)際交房時(shí)間贖早為發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)并在規(guī)定期限內(nèi)完成繳納，銷項(xiàng)稅額減除進(jìn)項(xiàng)稅額為當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅，與預(yù)繳金額、留抵金額[1]等進(jìn)行計(jì)算多退少補(bǔ)；同時(shí)房企應(yīng)該在項(xiàng)目交付當(dāng)年對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行匯算清繳，與預(yù)繳金額比較進(jìn)行多退少補(bǔ)。

需要說明的是，本文不考慮稅收優(yōu)惠等特殊情況。

[1]根據(jù)2019年4月《財(cái)政局 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策公告》，納稅人當(dāng)期允許退還的增量留抵稅額，按照以下公式計(jì)算：允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例×60%，進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例，為2019年4月至申請(qǐng)退稅前一稅款所屬期內(nèi)已抵扣的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票）、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、解繳稅款完稅憑證注明的增值稅額占同期全部已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的比重。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期重要稅種介紹

為幫助讀者更好理解房企稅金計(jì)算思路，我們?cè)谠敿?xì)講解各稅種的同時(shí)以A房地產(chǎn)企業(yè)的X項(xiàng)目涉及各項(xiàng)稅費(fèi)為例貫穿稅金上下全篇：X項(xiàng)目位于某一線城市，項(xiàng)目用地總面積35.13萬平方米，計(jì)容建筑面積51.58萬平方米，總可售面積39.10萬平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入140.06億元。下文測(cè)算基于以下前提：（1）忽略除拿地階段外涉及的金額較小的印花稅；（2）從項(xiàng)目完成角度考慮總體應(yīng)繳納稅額，不考慮預(yù)售階段預(yù)繳稅費(fèi)；（3）假設(shè)當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愒试S扣除地方教育附加；（4）不考慮稅收優(yōu)惠等特殊政策。

（一）土地取得階段稅種

取得土地環(huán)節(jié)涉及的稅費(fèi)主要為契稅、印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅，每種稅費(fèi)的計(jì)稅基礎(chǔ)及會(huì)計(jì)處理如下表：

（二）增值稅及附加

（1） 增值稅

增值稅是商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營改增后，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售也應(yīng)繳納增值稅，其繳納分為預(yù)售階段的預(yù)繳以及項(xiàng)目交付階段的匯總繳納。

A. 預(yù)繳

根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算公式為：

應(yīng)預(yù)繳的增值稅款=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

其中適用一般計(jì)稅方法的自2019年4月1日起按照9%[2]的稅率計(jì)算，適用簡易計(jì)稅方法的按5%征收率計(jì)算，2016年5月1日后開工的項(xiàng)目只能選擇一般計(jì)稅方法。

B. 計(jì)算應(yīng)納稅額

房企的增值稅納稅時(shí)點(diǎn)為合同約定的交房時(shí)間與實(shí)際交房時(shí)間贖早，與之前營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款當(dāng)天相比，房企的增值稅納稅時(shí)點(diǎn)發(fā)生了后移。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅【2016】36號(hào)第一條第（三）項(xiàng)第十點(diǎn)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款（包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等）后的余額為銷售額。根據(jù)銷售額及適用稅率計(jì)算出銷項(xiàng)稅額后，扣減當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅、留抵稅額即可得到當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅。計(jì)算公式為：

銷項(xiàng)稅額=銷售額*9%

其中：

1. 銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+9%）
2. 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/可供銷售建筑面積[3]）*土地總價(jià)款。
3. 應(yīng)納增值稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額（為取得的增值稅專用發(fā)票上標(biāo)明的增值稅額[4]）
4. 老項(xiàng)目適用簡易方法的，應(yīng)納增值稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）*5%

[2]2018年5月1日至2019年3月31日期間適用稅率為10%，2017年7月1日至2018年4月30日適用稅率為11%，2016年5月1日至2017年6月30日適用稅率為13%。

[3]可供銷售建筑面積是指計(jì)容地上建筑面積，不包括地下建筑面積，也不包括銷售時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

[4]根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第四項(xiàng)第三點(diǎn)：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

（2）增值稅附加

增值稅附加是指以實(shí)際上繳的增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)的稅金，包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。增值稅附加在當(dāng)月計(jì)算出增值稅時(shí)計(jì)提應(yīng)交稅額，次月納稅申報(bào)期限內(nèi)與增值稅同時(shí)繳納。城市建設(shè)維護(hù)建設(shè)稅的稅率分為7%（城區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）和1%（其余）三檔，教育費(fèi)附加稅率為3%，地方教育附加稅率為2%。計(jì)算公式為：

增值稅附加=實(shí)際繳納的增值稅*（7%/5%/1%+3%+2%）

需要注意的是，增值稅作為價(jià)外稅，不影響利潤表，但增值稅附加通過計(jì)入“稅金及附加”科目影響項(xiàng)目利潤表。

我們了解了房地產(chǎn)項(xiàng)目在各個(gè)階段需要繳納哪些稅種，并詳細(xì)了解了土地取得階段的契稅、印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，增值稅的預(yù)繳及匯總繳納。下面主要介紹項(xiàng)目開發(fā)中涉及的其他稅金：土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其中土地增值稅和企業(yè)所得稅均涉及預(yù)繳和清繳兩個(gè)步驟，稅金金額集中在清繳階段，故該兩稅種為房地產(chǎn)項(xiàng)目后期階段主要涉及稅種。此外，印花稅為貫穿房企項(xiàng)目全流程的小稅種，亦在本文做簡單介紹。

房地產(chǎn)項(xiàng)目后期重要稅種介紹

（一）土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售通常同時(shí)進(jìn)行，無法準(zhǔn)確計(jì)算稅額，因此采取先預(yù)繳，再清算的征收方式。

A. 預(yù)繳

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字【1995】6號(hào)第十六條）和《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)【2010】53號(hào)），土地增值稅預(yù)征方法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局制定。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。土地增值稅通常按月或按季預(yù)繳，房企每月或每季取得的預(yù)售收入應(yīng)于當(dāng)期終了后在規(guī)定時(shí)間向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)繳稅款。通常來說，普通住宅預(yù)征率較低，非普通住宅預(yù)征率較高。計(jì)算公式為：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)售房款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)×預(yù)征率

B. 清算

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到最后階段時(shí)，房企需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理土地增值稅的清算手續(xù)，多退少補(bǔ)，清算情形分強(qiáng)制性清算、選擇性清算兩種，詳見表1：

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額，應(yīng)納稅額計(jì)算分三個(gè)步驟：

第一步：計(jì)算應(yīng)稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)稅收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，2016年?duì)I改增后，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不含增值稅（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)），計(jì)算公式為：

土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

第二步：計(jì)算扣除項(xiàng)目金額

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房項(xiàng)目時(shí)（不考慮存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況），土地增值稅可扣除項(xiàng)目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額即項(xiàng)目總成本中的土地成本。（2）房地產(chǎn)開發(fā)的成本即項(xiàng)目總成本中的建造成本。（3）開發(fā)費(fèi)用即總成本中的期間費(fèi)用，其中可扣除開發(fā)費(fèi)用上限取決于借款利息是否可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營改增前實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及營改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加，注意不包括增值稅。地方教育附加是否扣除依各地規(guī)定執(zhí)行，暫不考慮印花稅的扣除[1]。（5）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅五類扣除項(xiàng)目及其與項(xiàng)目成本的對(duì)應(yīng)關(guān)系詳見表2：

[1]營改增前，印花稅在“管理費(fèi)用”科目核算，在“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”項(xiàng)下扣除；營改增后，印花稅計(jì)入“稅金及附加”，法理上可在“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項(xiàng)下扣除，但實(shí)踐中稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有允許扣除的規(guī)定。由于印花稅額通常很小，故暫不考慮印花稅的扣除。

[2]利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

第三步：計(jì)算應(yīng)納稅額

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，是我國唯一采用超率累進(jìn)稅率的稅種，計(jì)算公式為：

應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額（應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額）×適用稅率（由增值率確定，增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%）-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（二）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。跟增值稅、土地增值稅一樣，房企企業(yè)所得稅亦有預(yù)繳和清繳兩個(gè)環(huán)節(jié)。

A. 預(yù)繳

由于行業(yè)特殊的預(yù)售制度，在銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況下，需要用預(yù)計(jì)的毛利率去估算應(yīng)納稅所得額，按季或月進(jìn)行所得稅的預(yù)繳，毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局確定。項(xiàng)目完工后，房企計(jì)算實(shí)際毛利額，同時(shí)根據(jù)毛利差額進(jìn)行所得稅匯算清繳，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【2009】31號(hào)文），預(yù)繳使用的毛利率要低于項(xiàng)目實(shí)際毛利率。

應(yīng)納所得稅額=（預(yù)收賬款/（1+9%）*預(yù)計(jì)毛利率）-預(yù)繳增值稅附加-預(yù)繳土增稅-期間費(fèi)用

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》預(yù)收賬款發(fā)生納稅義務(wù)的時(shí)點(diǎn)具體如下：

B. 匯算清繳

當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。允許從應(yīng)稅收入中扣除的成本費(fèi)用包括：期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、稅金及附加、土地增值稅，其中開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本為上篇研究中介紹的土地成本和建造成本。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。

（三）印花稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅【2006】162號(hào)），商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同金額的0.5‰征收。此外，房企向銀行及其他金融組織的借款合同（0.5‰）、加工承攬類合同（如廣告、測(cè)繪，0.5‰）、購銷合同（0.3‰）、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同（如勘察、設(shè)計(jì)，0.5‰）、主體工程建安合同（0.3‰）均需繳納印花稅。印花稅通過“稅金及附加”科目影響項(xiàng)目利潤表。

綜上，從全項(xiàng)目周期的角度看，X項(xiàng)目涉及的所有稅費(fèi)如表6所示。從X項(xiàng)目案例可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目稅費(fèi)從金額上看主要為土地增值稅、所得稅和增值稅，其中土地增值稅及所得稅有一定的籌劃空間，如本例中，若公司將項(xiàng)目銷售均價(jià)由3.6萬元/平方米提高至4.6萬元/平方米，增值率將超過50%，雖然看似售價(jià)提高，但土地增值稅擠占了較多利潤空間，含增值稅的稅費(fèi)收入占比將由16%提高至24%，因此，高售價(jià)的一、二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力并非絕對(duì)更好，還需要綜合項(xiàng)目的售價(jià)、成本、稅費(fèi)情況去判斷。此外，從房企的角度看，存在跨期、跨項(xiàng)目的成本費(fèi)用調(diào)節(jié)空間，所得稅亦有合理稅籌方法，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目稅費(fèi)占比區(qū)間波動(dòng)較大，根據(jù)中債資信對(duì)樣本房企項(xiàng)目稅費(fèi)統(tǒng)計(jì)情況，通常來說，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)（含增值稅）占總收入（含增值稅）比重區(qū)間為15~25%。