01 免租期4個涉稅問題

情形一：甲公司將辦公房出租給乙公司，約定6個月的免租期，請問這6個月是否存在視同銷售繳納增值稅的風(fēng)險？

免租期，不需要視同銷售繳納增值稅。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年86號《關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》第7條規(guī)定：納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

情形二：甲公司將辦公房出租給乙公司，若是約定無償使用，免收租金，請問是否存在增值稅的風(fēng)險？

免收租金，則就是無償提供租賃服務(wù)了，在增值稅上屬于視同銷售行為。

《財稅〔2016〕36號 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定：第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)： （一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 （二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 （三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

情形三：甲公司將辦公房出租給乙公司，約定6個月的免租期，請問這6個月是否不需要繳納房產(chǎn)稅了？

免租期內(nèi)，雖然不需要視同銷售繳納增值稅了，但是并不免征房產(chǎn)稅，免收租金期限由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條的規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期限由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

情形四：甲公司將辦公房出租給乙公司，約定6個月的免租期，請問這6個月是否需要確認(rèn)企業(yè)所得稅的收入？

不需要的，免租期內(nèi)企業(yè)所得稅中無須確認(rèn)租金收入。因為按照規(guī)定按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)企業(yè)所得稅收入的實(shí)現(xiàn)。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第三條所稱所得，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈所得和其他所得”第十九條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”

02 按揭資金未到位是否預(yù)計計稅毛利

房地產(chǎn)企業(yè)較之其他企業(yè)在企業(yè)所得稅上的最大區(qū)別在于：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率，分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)交企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)在收入未實(shí)現(xiàn)之前先預(yù)計一部分計稅毛利并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，其主要目的在于企業(yè)所得稅均衡入庫。

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)按照不含稅預(yù)收賬款的金額為基數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收賬款，簽訂合同時根據(jù)合同的不同結(jié)算方式確認(rèn)完工前收入。訂金、誠意金、會員費(fèi)、優(yōu)惠卡等，如未簽訂合同，企業(yè)所得稅不確認(rèn)收入。

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)在收到代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。由此可見，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，銀行按揭資金未到位之前不預(yù)計計稅毛利。

03 出售無形資產(chǎn)，確認(rèn)了收入，未進(jìn)行處置賬務(wù)處理，匯算清繳怎么處理?

2021年出售無形資產(chǎn)確認(rèn)了營業(yè)外收入，未進(jìn)行處置賬務(wù)處理，22年在做匯算清繳時該怎么調(diào)整，在哪里調(diào)整？

提問存在邏輯問題：你如果“未進(jìn)行處置賬務(wù)處理”，“出售無形資產(chǎn)確認(rèn)了營業(yè)外收入”，請問“營業(yè)外收入”是如何確認(rèn)或如何來的？難道是直接把收到的錢計入“營業(yè)外收入”了？

出售無形資產(chǎn)正確的會計分錄：

借：銀行存款等

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（如有）

累計攤銷

貸：無形資產(chǎn)

營業(yè)外收入（或資產(chǎn)處置損益）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

說明：

1.執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的，使用“資產(chǎn)處置損益”，而不是使用“營業(yè)外收入”；

2.如果滿足技術(shù)轉(zhuǎn)讓免征增值稅條件的，上述會計分錄中則沒有“應(yīng)交稅費(fèi)”；

3.如果是小規(guī)模納稅人，則使用“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”；如果是一般納稅人，但是銷售的土地使用權(quán)，且可以適用簡易計稅的，則使用“應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計稅”科目。

綜上，您對照上述會計分錄，看看您是否遺漏了上述會計分錄中的對“無形資產(chǎn)”賬面價值的沖銷。如果確實(shí)沒有沖銷的，屬于會計差錯，應(yīng)立即應(yīng)會計差錯更正，并按照更正后的財報作為2021年的年度財報進(jìn)行申報，如果沒有其他的稅會差異，在按照更正后的財報申報后再申報企業(yè)所得稅時就不需要做特別的納稅調(diào)整了。

04 老板個人名下的房產(chǎn)投資入股到自己一人有限公司中，需要繳納哪些稅費(fèi)？

契稅

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號）規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”

印花稅

1、應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”所載金額萬分之五貼花。因為個人是小規(guī)模納稅人，可以減半征收。

2、被投資方接受非貨幣性資產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)實(shí)收資本或資本公積，對此還應(yīng)當(dāng)按照資金賬簿貼花。 自2018 年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅。如果接受投資方是小規(guī)模納稅人，則在減半征收的基礎(chǔ)上再減半。

個人所得稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個人所得稅政策的通知》（財稅[2015]41號）規(guī)定，個人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時發(fā)生。對個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目，依法計算繳納個人所得稅。個人以非貨幣性資產(chǎn)投資，應(yīng)按評估后的公允價值確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額為應(yīng)納稅所得額。個人應(yīng)在發(fā)生上述應(yīng)稅行為的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過5個公歷年度內(nèi)（含）分期繳納個人所得稅。

土地增值稅

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第21號）第四條規(guī)定，單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

增值稅

小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)),應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

(一)稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

(二)法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

(三)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

在實(shí)際執(zhí)行中，部分納稅人由于丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，但可以提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料。