稅局官方提示房地產(chǎn)企業(yè)56個常見涉稅問題

摘 自 國家稅務(wù)總局稽查局《房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查指引》

整 理 思邁特財稅論壇

一、不計或少計收入

1.完工產(chǎn)品未及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。項目已竣工備案或已入住，取得預(yù)售收入掛賬預(yù)收帳款，未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

2.預(yù)售收入不及時入帳。如計入預(yù)收款的定金、售房款計入其他應(yīng)付款。

3.代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等,已納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票，但不按規(guī)定確認(rèn)為銷售收入。

4.以房產(chǎn)對外投資未視同銷售。

5.房產(chǎn)售價偏低無正當(dāng)理由,以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、中介服務(wù)費等債務(wù)未按照市場銷售價確認(rèn)收入。

6.委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品不確認(rèn)或未按規(guī)定確認(rèn)銷售收入。

7.銀行按揭貸款不及時確認(rèn)收入或者隱瞞首付款收入。

8.拆遷安置房未視同銷售。

9.政府返還款、政府獎勵款未計入營業(yè)外收入。

10.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等收入未入帳。

11.車庫、閣樓、地下室及精裝房裝修部分未申報收入。

12、將銀行按揭款計入短期借款科目,不做為預(yù)收款處理。

二、將應(yīng)稅收入視為免稅收入、不征稅收入

13.名股實債形式對外投資收取的固定收益作為免稅收入，少申報繳納企業(yè)所得稅。

14.申報的不征稅收入（政府部門撥付的款項）不符合政策規(guī)定,少繳企業(yè)所得稅。

三、虛增成本

15.造價高于當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本。

16.已包含在總合同中的附屬工程、水電工程、屋面防水工程等又單項簽訂虛假合同、虛假結(jié)算單。

17.虛構(gòu)補(bǔ)充合同,增加工程款。

18.通過采用轉(zhuǎn)讓地價方式將利潤轉(zhuǎn)移到建安公司。

19.建筑安裝發(fā)票非項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。

20.到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開大額建安發(fā)票或者買票，虛列成本。

21.園林公司虛開苗木發(fā)票,或收購苗木作為自有苗木開具免稅發(fā)票。

22.通過掛靠建筑公司，為自己虛開增值稅專用發(fā)票，虛增成本。

23.虛開“勞務(wù)派遣費”發(fā)票。

24.虛列拆遷補(bǔ)償費，或未取得稅法允許稅前列支的憑據(jù)。

25.利用甲供材多列成本

(1)施工合同里明確注明了包工包料，材料由施工方全部負(fù)擔(dān)，但在開發(fā)成本中列支了開給建設(shè)方的材料發(fā)票，重復(fù)列支成本。

(2)施工合同里注明了只包工不包料,材料由建設(shè)方提供,但是建安發(fā)票金額卻包含了甲供材。

四、多轉(zhuǎn)材料成本差異

26.釆用計劃成本核算原材料的企業(yè)，多轉(zhuǎn)材料成本差異，少繳企業(yè)所得稅。

五、多提預(yù)提費用

27.預(yù)提了不允許預(yù)提的配套設(shè)施建設(shè)費,如將園林綠化費做為公共配套設(shè)施預(yù)提。

28.多預(yù)提了允許預(yù)提的金額，如預(yù)提出包工程發(fā)票不足金額,超過了合同總金額的10%。

29.已完工的配套設(shè)施不及時進(jìn)行清算。

30.虛設(shè)配套設(shè)施并預(yù)提相關(guān)建造費用。

六、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)不準(zhǔn)確

31.將自用、營利性的或產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主的會所、車庫、幼兒園、物業(yè)用房等配套設(shè)施計入公共配套設(shè)施分?jǐn)傞_發(fā)成本，應(yīng)單獨立核算未單獨核算；或雖單獨核算成本,但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

七、混淆項目，加大先期開發(fā)成本

32.人為調(diào)整建安成本在各個開發(fā)項目之間的分?jǐn)?，將未完工的或打算自用的開發(fā)產(chǎn)品成本計入到已完工的開發(fā)產(chǎn)品成本，多轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本，人為調(diào)節(jié)利潤，擴(kuò)大稅前扣除。

八、已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時成本結(jié)轉(zhuǎn)不準(zhǔn)確

33.已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本不準(zhǔn)確，未減去已提折舊或已攤銷費用,造成多轉(zhuǎn)成本。

九、列支與取得收入無關(guān)的支出

34.代付小區(qū)商住樓、施工企業(yè)水電費計入企業(yè)開發(fā)成本。

35.將工程專項借款用于與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的項目。

36.管理費用中列支與經(jīng)營無關(guān)的贊助支出。

37.同一區(qū)域多個項目運(yùn)作的成本費用未準(zhǔn)確劃分。房地產(chǎn)集團(tuán)受讓土地后成立項目公司進(jìn)行開發(fā)，集團(tuán)可能存在一個區(qū)域同時運(yùn)作多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的情況。不同的開發(fā)項目往往處于不同的階段，比如有的項目公司剛成立，有的已經(jīng)結(jié)束，有的處于正常銷售階段。尤其是已結(jié)束未注銷的項目后續(xù)費用由于沒有營業(yè)收入彌補(bǔ),集團(tuán)往往通過各種形式轉(zhuǎn)移至正常項目公司,形成稅收風(fēng)險。

十、利息支出不符合規(guī)定

38.分?jǐn)偪鄢睦①M用不符合統(tǒng)借統(tǒng)還政策規(guī)定。

(1)集團(tuán)企業(yè)、集團(tuán)核心企業(yè)、或集團(tuán)所屬財務(wù)公司向下屬單位收取的利息利率水平高于向金融機(jī)構(gòu)借入的借款利率水平。

(2)項目公司向集團(tuán)支付的利息，未取得集團(tuán)開具的免稅發(fā)票。

(3)未將統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議、集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)的貸款合同留存?zhèn)洳椤?/p>

39.工程建設(shè)期間的借款費用一次性計入財務(wù)費用，應(yīng)資本化分?jǐn)偟介_發(fā)成本中。

40.房地產(chǎn)集團(tuán)在集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)間融通資金，未按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來處理,不計息或收取低息。在項目開發(fā)初期，下屬成員單位會大量使用集團(tuán)的資金;項目開始預(yù)售后,下屬成員單位會將大量資金匯入集團(tuán)。集團(tuán)公司對下屬成員單位可能控股，也可能不控股。

十一、多列費用

41.管理費用中列支了會務(wù)費、業(yè)務(wù)費、考察費等支出憑證后面的附件實際是煙、酒、餐飲發(fā)票等。

42.樣板房裝修費直接計入銷售費用，未計入開發(fā)成本。售樓處租賃費一次性列支，未在租賃期攤銷。

43.將不予列支的高利貸利息開成咨詢費發(fā)票計入管理費用。

44.公益性捐贈超限額或直接捐贈未納稅調(diào)整。

45.福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費超過扣除限額未調(diào)整,或者計入到其他無扣除限額的其他科目核算,如在管理費用—辦公費、勞保費、差旅費中列支屬于業(yè)務(wù)招待費性質(zhì)的購物卡、禮品、餐飲支出。

十二、受攤集團(tuán)費用不符合規(guī)定

46.受攤集團(tuán)費用與經(jīng)濟(jì)受益不相匹配

房地產(chǎn)集團(tuán)向項目公司收取品牌使用費、信息技術(shù)咨詢費、工程咨詢費等費用，交易合同缺乏商業(yè)實質(zhì),收費標(biāo)準(zhǔn)隨意，無詳細(xì)計算依據(jù)支撐。有的甚至虛開規(guī)劃設(shè)計費,逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

47.集團(tuán)費用在成員企業(yè)間分?jǐn)偛缓侠?/p>

房地產(chǎn)集團(tuán)向成員企業(yè)分?jǐn)偟馁M用,從受益的角度看,有些費用不符合收入成本配比的原則，由成員企業(yè)承擔(dān)不合理;從計算方法上來講，有些費用分?jǐn)偟挠嬎惴椒ú缓侠怼?/p>

十三、多扣除稅金

48.計提營業(yè)稅、土地增值稅等稅金計提數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實繳數(shù)額，計算繳納企業(yè)所得稅時按照計提數(shù)額進(jìn)行了稅前扣除。一是當(dāng)期稅前可以扣除的稅金，必須是按照有關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)繳納的稅金,超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計提或繳納的稅金不能夠在當(dāng)期稅前扣除。二是實際發(fā)生。當(dāng)期稅前可扣除的稅金,必須是實際發(fā)生，應(yīng)當(dāng)憑主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的納稅申報表或稅款的實際繳納憑證予以扣除,但不得重復(fù)扣除。

十四、應(yīng)扣未扣個人所得稅

49.對外股息分配未履行代扣代繳義務(wù)

對境外股東按董事會《股利分配決議》分配股息、紅利等權(quán)益性投資收益未按規(guī)定代扣代繳企業(yè)所得稅。

50.向客戶發(fā)放禮品未代扣代繳個人所得稅。

51.股東個人無償取得的商品房未扣繳個人所得稅。

十五、土地增值稅達(dá)到清算條件未進(jìn)行清算

十六、集團(tuán)與下屬成員單位之間、成員單位與成員單位之間存在關(guān)聯(lián)交易

52.集團(tuán)公司與下屬成員單位或下屬成員單位之間存在大量的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

53.每個開發(fā)項目一旦啟動，集團(tuán)總部會收取咨詢費、顧問費等,集團(tuán)內(nèi)部的物業(yè)公司會收取物業(yè)啟動費、后期還要收取物業(yè)費；

54.各個開發(fā)項目會大量使用內(nèi)部建材公司供應(yīng)的建材，且價格遠(yuǎn)高于同期同類價格。

關(guān)聯(lián)交易最終的涉稅影響是,通過稅收籌劃達(dá)到少繳土地增值稅的目的。

十七、已征用未開發(fā)土地未申報繳納土地使用稅

十八、補(bǔ)充合同未申報繳納印花稅

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